Thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng ổn định

Thương mại và đầu tư vào sản xuất

Năm 2016, các mặt hàng có giá trị gia tăng cao khác như điện tử, máy tính và linh kiện có kim ngạch xuất khẩu đạt 19 tỷ USD. Năm 2022, giá trị xuất khẩu đạt 56 tỷ USD; phân khúc này chiếm 15% kim ngạch xuất khẩu và tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặt khác, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất và chế biến ghi nhận đạt 8,4 tỷ USD, chiếm 63% tổng vốn đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2023. 379 dự án mới có vốn đăng ký cấp mới là 5,4 tỷ USD. Trong số 345 dự án hiện hữu, có 225 dự án tăng vốn với tổng vốn tăng thêm là 2,1 tỷ USD.

Miền Bắc ghi nhận thu hút đầu tư lớn nhất với 3,4 tỷ USD, tương đương 63% dự án FDI sản xuất đăng ký mới. Trong khi đó, miền Nam đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đạt 1,4 tỷ USD, tương đương 27% dự án.

Về số dự án, miền Bắc cũng giữ vị trí đầu tiên với 238 dự án mới; miền Nam ghi nhận 122 dự án; miền Trung 19 dự án. Trong đó, các tỉnh thu hút đầu tư mạnh như Bắc Giang, Bình Phước, Bắc Ninh…

Theo Trading Economics, chỉ số nhà quản trị mua hàng (PMI) ngành sản xuất của Việt Nam tăng lên 50,5 điểm trong tháng 8 /2023, từ mức 48,7 của tháng 7. Đây là mức tăng trưởng đầu tiên trên ngưỡng 50 điểm kể từ tháng 2/2023 khi sản lượng, số lượng đơn đặt hàng mới và doanh số bán hàng ở nước ngoài đều tăng trưởng trở lại.

Mặc dù còn một số khó khăn, thách thức nhưng BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn ghi nhận tăng trưởng ổn định và tương lai hứa hẹn trong thời gian tới.

Nguồn cung KCN và tình hình hoạt động

10 tháng năm 2023, có 397 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất 122.900 ha. Trong đó, 292 KCN đang hoạt động với tổng diện tích hơn 87.100 ha. 106 KCN khác đang được xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha. 

Các KCN trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy  trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%, các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%. 

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án KCN với diện tích  cho thuê đạt 12.000ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ưu thế khu kinh tế phía Bắc có mạng lưới đường bộ phát triển, tăng cường kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh công nghiệp trọng điểm, các cảng biển tạo ra các liên kết thuận lợi tới các thị trường quốc tế như Hàn Quốc, Trung Quốc và Đài Loan (Trung Quốc), từ đó củng cố khả năng cạnh tranh công nghiệp của vùng.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận 122 dự án KCN với diện tích cho thuê đạt 24.883 ha. Giá cho thuê tăng 15% theo năm và đạt mức trung bình 174 USD/m2/chu kỳ thuê.

Về hạ tầng, Khu kinh tế phía Nam hiện đang triển khai các dự án Vành đai 3 (dự kiến hoàn thành vào năm 2026), Vành đai 4 (dự kiến hoàn thành vào năm 2028) và cao tốc Bến Lức – Long Thành (dự kiến hoàn thành vào năm 2025).

Sân bay Quốc tế Long Thành (Đồng Nai) đã được khởi công, tất cả các giai đoạn của siêu dự án sẽ hoàn thành vào năm 2050. Nhà ga số 3 của Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất ước có chi phí khoảng 451 triệu USD, dự kiến đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2025. 

Tương lai hứa hẹn

Sự gia tăng chỉ số PMI sản xuất và sản xuất công nghiệp cho thấy nhiều hứa hẹn của thị trường BĐS công nghiệp. Báo cáo của Savills ghi nhận ngày càng nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, phản ánh nhu cầu tăng trưởng đối với các sản phẩm công nghiệp.

“Việt Nam cho thấy sự tăng trưởng ổn định nhờ các động lực chính của thị trường, bao gồm lực lượng lao động trẻ và năng động, chi phí lao động cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý, và sự tham gia tích cực của Việt Nam vào các hiệp định thương mại tự do. Với việc ký kết 15 hiệp định thương mại tự do và đang trong thời gian đàm phán 3 hiệp định khác, Việt Nam đã tham gia vào nhiều hiệp định hơn hầu hết các quốc gia trong khu vực. Điều này cho thấy sự hội nhập toàn cầu ấn tượng của Việt Nam nói riêng và Đông Nam Á nói chung”, ông John Campbell, đại diện Savills Việt Nam, nhận định.

Về hạ tầng, theo Quy hoạch phát triển giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Đồng bằng sông Cửu Long dự kiến sẽ phát triển thêm về cơ sở hạ tầng, nền tảng tạo sức hút cho BĐS công nghiệp với 6 tuyến cao tốc dài 1.166 km.

Bối cảnh thị trường công nghiệp đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư. Khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp trở nên ngày càng đa dạng, bao gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu.  

Chỉ trong 5 năm, người thuê đất có nhiều lựa chọn hơn và không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ. Điều này tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư với việc tung ra thị trường nhà xây sẵn nhiều hơn ở các tỉnh trọng điểm. Để tạo sức hút với khách thuê, các KCN và các nhà phát triển BĐS xây sẵn nên tập trung mang tới các dịch vụ giá trị gia tăng và các ưu đãi như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự và pháp lý, dịch vụ quản lý, sáng kiến bền vững và làm việc với các cơ quan BĐS công nghiệp chuyên nghiệp. 

Tuy nhiên, theo ông John Campbell, bên cạnh thuận lợi còn có không ít thách thức của BĐS công nghiệp trong thời gian tới, cụ thể:

Thứ nhất, chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơncác nước trong khu vực. Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội. Sự tăng trưởng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng.

Thứ hai, khi trọng tâm của Việt Nam chuyển sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 so với Trung Quốc nhưng năng suất cũng thấp hơn.

Thứ ba, các quy định mới về phòng cháy, chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng từ cuối năm 2022, điều này đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp và một số dự án  bị trì hoãn vì vấn đề này.

Để giải quyết những thách thức trên, ông John Campbell cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động, từ đó nâng cao năng suất và hiệu quả công việc. Bên cạnh đó,  chú trọng thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất , ứng dụng số hóa... Đây đều là những lĩnh vực trọng tâm của ngành công nghiệp Việt Nam.