Yếu tố minh bạch sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở năm 2023

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, người mua nhà đang đề cao tính hoàn thiện về pháp lý và tiến độ xây dựng dự án hơn là các chính sách chiết khấu của chủ đầu tư.

Hạn chế

Báo cáo thị trường quý của Savills Việt Nam cho thấy, ở phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh thì nguồn cung sơ cấp trong năm 2022 đạt 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Tuy nhiên, đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt trong 6 tháng đầu năm. Quý IV/2022, chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán.

Savills cũng ghi nhận các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này.

Yếu tố minh bạch, sản phẩm đảm bảo tính pháp lý sẽ giúp thị trường nhà ở thúc đẩy trong năm 2023.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, trong nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022, lượng giao dịch chậm hơn rất nhiều.

“Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển chậm lại. Đồng thời, nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở”, bà Trang nhận định.

Với những hạn chế trên, lượng giao dịch cũng ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Cụ thể, năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý cuối năm, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 71% theo năm.

Báo cáo Savills cũng chỉ ra các căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá 5-10 tỷ đồng/căn.

“Chúng tôi đã có những khảo sát về tỉ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng 50 - 80% giá trị căn hộ. Điều đó cho thấy, một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính.

Bộ phận Nghiên cứu Thị trường của Savills cũng ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ”, bà Trang thông tin.

Hướng về sản phẩm đảm bảo pháp lý

Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, chuyên gia của Savills cho biết, đã có những khảo sát đối với các giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong thời gian khó khăn này. Theo đó, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

“Điều đó cho thấy, nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Chúng tôi thấy rằng, nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn còn khó khăn cho chủ đầu tư và chính sách của Nhà nước sẽ được hoàn thiện. Hy vọng đến quý III và quý IV năm 2023 sẽ có những chính sách và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn.

Theo bà Trang, năm 2022, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi và tất cả đều đánh vào nguồn tài chính của người mua. Minh chứng như những chính sách giảm giá hay những chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98 - 99% tổng giá trị của căn hộ. Điều đó gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính.

Đánh giá về nguồn cung thị trường trong năm 2023, Savills Việt Nam dự kiến, sẽ có 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán từ trước đó. Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn.

Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Đến năm 2023, nguồn cung dự kiến đạt 103.800 căn, trong đó 53% lượng căn hộ mới đến từ TP. Thủ Đức.