Bất động sản quý I/2022: Ghi nhận dấu ấn thị trường M&A

Hoạt động M&A sôi động  

Sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo, bất động sản (BĐS) hiện là lĩnh vực nhận được nguồn vốn FDI lớn thứ hai liên tiếp trong 10 năm qua. Trái ngược với dự kiến của một số chuyên gia về nguy cơ xảy ra “bong bóng” BĐS, thị trường sáp nhập và mua lại (M&A) BĐS năm 2021 và quý I/2022 vẫn diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn, các doanh nghiệp BĐS liên tục thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn.

Thời điểm đầu năm 2021, Công ty cổ phần Vinhomes công bố việc mua lại Khu đô thị Đại An tại tỉnh Hưng Yên, vùng vệ tinh phía Đông Hà Nội, thương vụ có giá trị ước tính 3.100 tỷ VNĐ (tương đương 134 triệu USD).

CTCP Đầu tư Nam Long (Mã CK: NLG) cũng đã hoàn tất mua lại 100% dự án 170ha ở Đồng Nai từ Keppel Land. Sau khi về với Nam Long, dự án có tên gọi mới là Izumi, do Nam Long cùng đối tác Nhật Hankyu Hanshin Properties phát triển với tổng mức đầu tư 18.600 tỷ VNĐ. Trong đó, Nam Long sở hữu 65,1% cổ phần và Hankyu Hanshin sở hữu 34,9% cổ phần.

Trong quý I/2022, thị trường BĐS cũng chứng kiến thêm một số số thương vụ nổi bật ở TP. Hồ Chí Minh như “cú bắt tay” giữa Novaland và Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên để khởi động lại dự án Grand Sentosa (tên cũ Kenton Node), diện tích 11ha ở khu vực Nhà Bè. Tương tự, ở khu vực quận 1, tòa nhà Saigon One Tower đã được đổi tên thành IFC One Tower do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển VivaLand quản lý.

Ở tỉnh Đồng Nai, dự án Swan Bay với diện tích khoảng 200ha sẽ được tiếp tục phát triển bởi Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long.

Tổng giá trị các giao dịch M&A quý I/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019-2021. Phân khúc văn phòng chiếm 58% tổng giá trị giao dịch, trong khi phân khúc công nghiệp và nhà ở lần lượt chiếm 28% và 13%. Đáng chú ý, Hà Nội có tổng lượng giao dịch lớn nhất cả nước, nhờ vào thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place (quận Ba Đình) từ CapitaLand Development sang Viva Land với tổng trị giá 550 triệu USD.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Tổng nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội chỉ xấp xỉ bằng Bangkok (Thái Lan), chủ yếu bao gồm các tòa nhà hạng B và C; các tài sản hạng A vốn được các doanh nghiệp FDI săn đón lại rất khan hiếm. Chính vì vậy, ngay khi người lao động được quay trở lại văn phòng sau một thời gian dài áp dụng hạn chế di chuyển, đã thúc đẩy giao dịch M&A văn phòng vươn lên vị trí dẫn đầu”.

Trong giai đoạn từ 2017 đến quý I/2022, “khẩu vị” của các nhà đầu tư chủ yếu vẫn nhắm đến các loại tài sản truyền thống bao gồm thị trường nhà ở, khu đất phát triển, công nghiệp, văn phòng và bán lẻ. Trong đó, 76% số giao dịch nhà ở tập trung ở TP. Hồ Chí Minh; trong khi Bắc Ninh, Đồng Nai và Bình Dương chiếm hơn 50% tỷ trọng đầu tư BĐS công nghiệp; Hà Nội sở hữu 65% tỷ trọng giao dịch khách sạn.

“Trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, chúng tôi nhận thấy sự quan tâm đáng kể đến việc phát triển các dự án BĐS, từ dự án căn hộ cho đến các BĐS công nghiệp, thương mại và BĐS ứng dụng. Thị trường cũng sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng du lịch nghỉ dưỡng và bán lẻ, vốn đã bị kìm hãm trong thời gian qua nhờ mở cửa các đường bay quốc tế trở lại. Thị trường BĐS nhà ở cũng được kỳ vọng sẽ tích cực nhờ vào gói đầu tư hạ tầng 114 nghìn tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua”, bà Trang Bùi cho biết thêm.

Do thị trường thống trị bởi nhà đầu tư nội địa, nhiều nhà đầu tư quốc tế vẫn ưa chuộng tham gia bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước. Hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào các thương vụ liên doanh và M&A chứ không phải là các giao dịch BĐS thuần túy. Nguồn tiền đầu tư không hề thiếu, nhưng khó khăn lại nằm ở cơ hội. Rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội để phát triển dự án.

“Một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế là tính minh bạch. Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm. Nếu thị trường không đủ minh bạch, không có đủ thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng - tất cả đều đặt ra thách thức cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào BĐS. Họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư địa phương, nhưng họ cần giao dịch diễn ra nhanh chóng”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Cú hích mới cho hoạt động M&A

Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022). Đồng thời, có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Khi được thông qua, các bộ luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường BĐS: Hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường BĐS như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý về hệ thống pháp luật liên quan hiện dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư. Điều này sẽ gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A BĐS trong năm nay.

Trong điều kiện tình hình kinh tế vĩ mô khả quan và các chuyến bay quốc tế được mở lại, chắc chắn thị trường M&A trong năm 2022 sẽ còn sôi động hơn nữa. Bởi vì “trong nguy có cơ”, nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn sau đại dịch. Điển hình là Novaland với chiến lược xây dựng hệ sinh thái Nova Group; hoặc Đất Xanh chi 1.040 tỷ đồng để thành lập 4 công ty con trong các lĩnh vực công nghệ, tài chính và BĐS.

Thị trường đang phát triển và đang trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.

Theo các chuyên gia, sự phát triển của thị trường BĐS  trong thời gian sắp tới, cụ thể năm 2022, sẽ vẫn tiếp tục là năm tỏa sáng mặc dù vẫn còn không ít khó khăn.