BĐS công nghiệp khởi sắc, bất động sản bán lẻ chịu tác động

Tuy vậy, thị trường BĐS lại có sự phân hóa, trong khi thị trường BĐS công nghiệp tiếp tục khởi sắc thì BĐS bán lẻ đang chịu những tác động rõ rệt.

BĐS công nghiệp khởi sắc, gia tăng đáng kể nguồn cung

Trong báo cáo của đơn vị nghiên cứu Savills Việt Nam, thị trường BĐS công nghiệp đã chứng kiến các thương vụ M&A và sự cải thiện đáng kể về nguồn cung.

Báo cáo gần nhất của IHS Markit cho thấy, Chỉ số Quản trị Sức mua (PMI) ngành sản xuất của Việt Nam giảm xuống 53,1 điểm trong tháng 5/2021 từ mức 54,7 điểm của tháng trước đó. Đây là chỉ số thấp nhất kể từ tháng 2, kết thúc chuỗi tăng 3 tháng liên tiếp, do ảnh hưởng của làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4. Tuy vậy, những nỗ lực của Chính phủ và doanh nghiệp trong việc vừa phòng chống dịch Covid-19, vừa duy trì sản xuất được kỳ vọng sẽ giúp sản xuất công nghiệp tiếp tục phát triển.

Tính đến hết tháng 5/2021, BĐS công nghiệp tăng trưởng 9,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giãn cách xã hội và hạn chế đi lại trong nước đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư có nhu cầu cho thuê đất công nghiệp, nhà máy và kho bãi vì không thể thực hiện các chuyến thăm thực địa tại các tỉnh, địa phương. Tuy nhiên, hoạt động của các khu công nghiệp (KCN) trong 5 tháng năm 2021 vẫn ghi nhận sự khởi sắc.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận BĐS Công nghiệp của Savills, cho biết: “Trong làn sóng Covid-19 lần thứ tư, Việt Nam tiếp tục thu hút nguồn vốn FDI. Tính đến ngày 20/5/2021, Việt Nam thu hút được tổng vốn FDI đăng ký đạt 13,9 tỷ USD. Công nghiệp chế biến chế tạo thu hút 6,1 tỷ USD (chiếm 43% tổng vốn), có 215 dự án mới với tổng vốn đăng ký đạt 2,57 tỷ USD và 222 dự án hiện có đăng ký tăng thêm 3,1 tỷ USD vốn. Các dự án sản xuất công nghiệp lớn nhất trong tháng 5/2021 đến từ nhóm doanh nghiệp Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore vào các tỉnh Quảng Ninh và Bắc Giang”.

Mặt khác, các thương vụ M&A và nguồn cung mới của BĐS công nghiệp khiến BĐS công nghiệp hưởng lợi. Cụ thể, về hoạt động M&A, thị trường đã chứng kiến các thương vụ mới trong những tháng đầu năm 2021. Điển hình, thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần  Công ty CP Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại KCN Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. ESR Cayman Limited - nền tảng BĐS hậu cần lớn nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương và Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển BĐS công nghiệp và hậu cần hàng đầu Việt Nam, công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000m2 tại KCN Mỹ Phước 4 (Bình Dương), gần TP. Hồ Chí Minh.

Về nguồn cung mới, tính đến hết quý I/2021, theo thống kê của Bộ Kế hoạch và và Đầu tư, cả nước có 370 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 115.200 ha. Trong đó, 328 KCN nằm ngoài các khu kinh tế, 34 KCN nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 KCN nằm trong các khu kinh thế cửa khẩu. Các KCN này ước tính cung cấp khoảng 3,6 triệu việc làm mới ở cả phía Bắc và phía Nam.

BĐS bán lẻ chịu tác động mạnh: Hàng loạt mặt bằng đóng cửa, giảm giá thuê

Chỉ tính riêng thị trường Hà Nội, do tác động của đại dịch Covid-19, thời điểm hiện tại, nhiều mặt bằng nhà phố thương mại đã đóng cửa, các trung tâm thương mại phải chấp nhận câu chuyện giảm giá thuê, shophouse ở khu vực trung tâm và các trục đường chính đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh. Giá thuê mặt bằng tiếp tục được điều chỉnh. Đáng chú ý, Việt Nam vẫn ghi nhận nguồn cầu về mặt bằng từ các nhãn hàng xa xỉ muốn mở rộng và tham gia vào thị trường trong nước.

Tuy nhiên, thực tế ghi nhận tốc độ giảm giá thuê bán lẻ tại các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, cho biết: “Ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm đã giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nhất là khách du lịch. Nhờ đó có được mức kinh doanh và tăng trưởng ổn định. Giai đoạn trong dịch Covid-19, các đợt giãn cách xã hội đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều chủ kinh doanh. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng giảm đi đáng kể. Nhiều chủ mặt bằng ban đầu không giảm giá thuê, hoặc chỉ giảm rất ít, thì cuối cùng cũng phải chấp nhận xuống giá 20-30%, thậm chí 50% nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê. Nếu dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn”.

Để thích ứng với điều này, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, các chủ mặt bằng bán lẻ (bao gồm shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại, các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà thương mại) cần có sự điều chỉnh linh động và thực tế.

Minh chứng đối với các shophouse và các cửa hàng bán lẻ mặt phố, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý, thay vì cho thuê “một mình một giá và một tiến độ thanh toán”. Với các tòa nhà, mức thanh toán cọc và mức thanh toán tiền thuê đang hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp BĐS vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.

Cùng quan điểm này, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, khẳng định: “Bán lẻ cao cấp tại Việt Nam là một trong những thị trường có hoạt động tốt nhất trên thế giới. Hiện, có không ít  thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam. Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam tương đối thấp so với các thị trường khác trong khu vực châu Á như Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc) hoặc Tokyo (Nhật Bản). Do các lệnh hạn chế du lịch, hiện nay khách hàng tại Việt Nam chủ yếu mua sắm các sản phẩm xa xỉ trong nước, thay vì phải đi sang các thị trường khác như Hồng Kông, London (Anh), Paris (Pháp) hoặc Singapore. Thu nhập bình quân của Việt Nam những năm qua đã tăng rõ rệt với lượng gia tăng đáng kể của tầng lớp trung lưu, mở rộng thêm thị trường mục tiêu của các hãng”.

Ngoài ra, ông Matthew Powell cũng cho rằng, tại Việt Nam, thị trường bán lẻ gắn với các trung tâm thương mại sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. “Chúng ta có thể thấy khả năng đi lên rõ rệt của lĩnh vực bán lẻ thương mại. Lấy ví dụ, Việt Nam đã có các cửa hàng Uniqlo, Zara. Các thương hiệu bán lẻ này đang thu hút một lượng lớn khách hàng từ các phân khúc khác nhau của thị trường, thay vì chỉ nhắm vào một phân khúc đơn lẻ. Những cửa hàng rộng trên 5.000m2, đáp ứng đầy đủ nhu cầu thời trang của trẻ em, người lớn, thanh niên nam và nữ, đang hoạt động tốt ở Việt Nam. Thêm vào đó, với sự bùng nổ của các loại hình giải trí, F&B (dịch vụ nhà hàng và quầy uống) và e-sport (thể thao điện tử) tại các trung tâm thương mại, bán lẻ tại Việt Nam cũng đang đón nhận mô hình phát triển mới tương tự với các nước trên thế giới”.