Cần Giờ trong cơn sốt đất: Góc nhìn chuyên gia

Các chuyên gia khuyến nghị, khách hàng cần cẩn trọng trước khi tiến hành các giao dịch đất nền ở Cần Giờ.

Kịch bản cũ có lặp lại?

Với các thông tin về hàng loạt dự án sắp được triển khai, giá đất nền tại các khu vực thuộc huyện Cần Giờ đang lên “cơn sốt”. Cụ thể, giá đất nền tại nhiều xã trên địa bàn huyện đã có mức tăng trung bình từ 20 - 40%, tuỳ vị trí và khu vực, cá biệt có nơi đạt mức tăng gần 50% như một số khu vực tại xã Bình Khánh. Điều này làm nảy sinh nhiều lo ngại liệu kịch bản của năm 2007 có lặp lại, khi thời điểm cách đây 10 năm, thị trường nhà đất tại huyện Cần Giờ đã từng lên cơn sốt. Tuy nhiên, thời gian kéo dài chỉ hơn 1 tháng rồi “đóng băng” suốt 10 năm qua.

 Nguyên nhân chính khiến cơn sốt đất tại khu vực “dậm chân tại chỗ” suốt một thập kỷ qua do việc siết chặt nguồn vốn tín dụng đối với BĐS bằng Nghị định 07 được ban hành. Khi đó, nhiều khách hàng, nhà đầu tư đã phải ôm quả đắng khi mức lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến các BĐS không có khả năng thanh khoản, nợ xấu tăng. Tuy nhiên, với cơn sốt đất nền đang diễn ra tại khu vực huyện Cần Giờ thời điểm hiện tại thì giá đất và số lượng giao dịch tại đây tăng đáng kể. Mặt khác, diễn biến thị trường cũng khá chậm và không ồn ào như năm 2007. Theo đó, mức giá bắt đầu tăng từ các tháng đầu năm 2017 và tăng mạnh trong tháng 4, một số khu vực có mức giá tăng đột biến.

Lý giải điều này, theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, việc hàng loạt các dự án lớn được chấp thuận đầu tư, và các dự án trước đó đã và đang được triển khai cùng các thông tin làm cầu, đường, hạ tầng là những nguyên nhân khiến giá đất tại khu vực này tăng cao. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc một số khu vực tại huyện Cần Giờ có mức giá tăng cao, thậm chí có những khu vực trên ngưỡng 15 triệu đồng/m2 là không hợp lý. Cụ thể, chính thông tin từ các dự án sắp được triển khai đã được môi giới nhà đất, nhóm nhà đầu cơ nắm bắt để tạo ra những đợt sốt đất nền ở khu vực này.

Ngoài ra, ông Châu cũng nhận định, nhiều khách hàng, nhà đầu tư vẫn giao dịch theo tâm lý đám đông, chính điều này làm cho đội ngũ môi giới, giới đầu cơ dễ dàng “tạo sóng và lướt sóng”. Ông Châu dẫn ví dụ trường hợp tại khu vực huyện Nhơn Trạch, khi nhiều khách hàng sẵn sàng đổ tiền để mua đất khi mới nghe thông tin quy hoạch khu đô thị mới huyện Nhơn Trạch cách đây hơn 10 năm. Khi đó, nhiều khách hàng, nhà đầu tư dồn dập rót tiền để sở hữu những khu đất hay đổ tiền vào làm các dự án. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, khu vực này vẫn thưa thớt bóng người, chưa mang dáng dấp của đô thị hiện đại, nhiều người còn ví khu đô thị mới của huyện Nhơn Trạch là “khu đô thị ma”. Thời điểm đó, nhiều khách hàng, nhà đầu tư bỏ tiền “ôm đất” đã phải “ngậm quả đắng” khi đất không bán được, sinh lời không cao.

Thận trọng với cơn sốt đất

Liên quan tới việc giảm thiểu mức thấp nhất những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trước khi giao dịch, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân đưa ra nhiều khuyến nghị đối với khách hàng, nhà đầu tư BĐS cần lưu ý khi tiến hành giao dịch BĐS tại khu vực Cần Giờ. Cụ thể, khách hàng cần phải lưu ý khi một thị trường đang sốt với giá tăng liên tục, thì không phải lúc nào cũng có giao dịch. Vì thế, một số nơi, một số chỗ có hiện tượng tăng giá ảo, tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Ông Chánh dẫn ví dụ tại huyện Bình Chánh, thời điểm trước tết Nguyên đán, giá đất ở mức khoảng 500.000 đồng/m2. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, người bán đã tăng mức giá bán gấp đôi, gấp ba, nhưng thực tế là không có giao dịch. Ngoài ra, yếu tố tâm lý cũng hết sức quan trọng, hành động theo đám đông bao giờ cũng tiềm ẩn những rủi ro nếu nhà đầu tư cá nhân không có chính kiến riêng mà tiến hành giao dịch theo đám đông.

Bên cạnh đó, khi thị trường đang sốt, nhà đầu tư thường chủ quan hơn thường lệ. Họ bỏ qua mọi quy trình, mọi lưu ý cần có để nhanh chóng chốt giao dịch, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể, thay vì dành thêm thời gian để kiểm tra tính pháp lý, quy hoạch, giá cả thị trường thì họ bỏ qua hết dẫn tới câu chuyện “mua không được chưa chắc đã buồn, còn mua được chưa hẳn đã vui”?

Bên cạnh đó, ông Chánh cũng khuyên khách hàng, nhà đầu tư cần thận trọng trước khi tiến hành giao dịch. Cụ thể, cần xem xét thật kỹ nhiều BĐS tại khu vực khách hàng muốn mua. Đồng thời, trau dồi kiến thức liên tục về pháp lý, quy hoạch, định giá thông qua việc tự tìm hiểu hoặc tham gia các cộng đồng đầu tư BĐS chuyên nghiệp để trau dồi và học hỏi. Ngoài ra, ông Chánh khuyến cáo khách hàng nên mua BĐS của chính chủ là tốt nhất để hạn chế việc bị “làm giá” của đội ngũ “cò nhà đất”. Trước khi giao dịch BĐS ở quy mô lớn cần bắt đầu bằng các giao dịch có quy mô nhỏ để nắm bắt thị trường và hạn chế thấp nhất những rủi ro tiềm ẩn.

Cùng vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cũng cảnh báo những khách hàng có nhu cầu mua nhà đất cần hết sức tỉnh táo để không rơi vào cơn sóng của những người đang “tạo sóng – làm sóng” bằng việc tìm hiểu kỹ pháp lý, tỉnh táo trước việc thổi giá, căn cứ vào khả năng tài chính thực tế của mình hạn chế việc vay nóng hay vay lãi suất cao để đầu tư đất nền.

Nhận định về công tác quản lý thị trường đất nền, chuyên gia kinh tế, TS.Lê Bá Chí Nhân cho rằng, lâu nay nhà nước thường tập trung công tác quản lý thị trường căn hộ chung cư nhiều hơn đất nền vì thị trường nhà ở chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn cho người mua nhà. Việc buông lỏng quản lý thị trường đất nền sẽ rất nguy hiểm, bởi giá đất nền tăng sẽ kéo theo giá bán căn hộ tăng, nâng mặt bằng giá thị trường BĐS lên cao cộng với nhiều rủi ro liên quan về vấn đề pháp lý của các dự án, sẽ gây nguy cơ “bong bóng BĐS”. Vì thế, theo tiến sĩ Nhân, các cơ quan chức năng cần có giải pháp quản lý chặt chẽ cả thị trường chung cư lẫn đất nền, có như vậy kịch bản cũ của thị trường BĐS mới không lặp lại.

Lại Hùng – Thái An