Căn hộ cao cấp bội thực nguồn cung: Chuyên gia nói gì?

Trong giai đoạn 2016 - 2017, thị trường BĐS đã đón nhận thêm 57.000 sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, nguy cơ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp được cảnh báo nhiều trong thời gian gần đây. Nhận định của chuyên gia về phân khúc này trong thời gian tới sẽ như thế nào?.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA)

Đã có sự lệch pha cung - cầu trong sản phẩm BĐS

Theo đó, phân khúc căn hộ cao cấp đã chững lại sau nửa đầu năm 2016, tiếp tục xu thế này cho năm 2017. Năm 2017, việc thị trường BĐS sẽ đón nhận thêm các sản phẩm mới cao cấp hơn, diện tích lớn hơn và sẽ có thêm dự án siêu sang, đồng thời kỳ vọng sức mua cũng sẽ tăng. Tuy nhiên, ông Châu nhận định căn hộ cao cấp khó có khả năng tạo nên đột phá cả về nguồn cung lẫn tính thanh khoản, đặc biệt là ở những căn hộ diện tích lớn.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, cần cẩn trọng khi thị trường đã nhen nhóm xuất hiện những yếu tố tiềm ẩn rủi ro như sự lệch pha trong cung – cầu, sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng. Cụ thể, tình trạng một số tập đoàn BĐS quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (vốn của nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố có tiềm ẩn yếu tố rủi ro tác động lên thị trường. Do đó, khuyến nghị khách hàng nếu không có khả năng tài chính đủ dài hơi để theo đuổi phân khúc cao cấp thì nên chọn cho mình căn hộ phù hợp với điều kiện tài chính và có tính thanh khoản cao.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc CTCP Tư vấn đầu tư Phú Vinh

Căn hộ cao cấp đã có dấu hiệu bão hoà

Nhận định trong năm 2017, phân khúc căn hộ cao cấp đã có dấu hiệu bão hoà. Ngoài các dự án ở vị trí tốt của những nhà phát triển tên tuổi với số lượng hạn chế, đã có tình trạng bán cắt lỗ rất nhiều tại các dự án căn hộ cao cấp vừa đưa vào hoạt động, giá thuê sụt giảm và ngày càng khó tìm khách hàng hơn là một dấu hiệu rất đáng lưu tâm của phân khúc này. Ngược lại, phân khúc căn hộ vừa túi tiền lại có mức hấp thụ tốt nhất trên thị trường với hàng chục ngàn căn hộ mỗi năm tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội vì nhu cầu thực của thế hệ millenials (sinh từ năm 1980 trở lại) đang bùng nổ tại Việt Nam.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân

Nhu cầu thực sẽ lên ngôi

Nhìn toàn cục thì thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, người mua nhà đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp. Đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp; trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao, thì “cung” không đủ “cầu”.

Bên cạnh đó, tại TP. Hồ Chí Minh, việc đẩy mạnh các chương trình chỉnh trang đô thị, chương trình giải tỏa nhà trên và ven kênh rạch hiện nay đang tắc nghẽn. Để thực hiện điều này, cần tạo điều kiện cho những chủ đầu tư có năng thực tham gia vào quá trình xây dựng các dự án nhà ở xã hội đi đôi với việc tái tạo công ăn việc làm cho người dân, giúp đảm bảo an sinh xã hội đi đôi với việc thị trường BĐS sẽ đón nhận các phân khúc thấp cấp và trung cấp để đáp ứng được nhu cầu trong việc thực hiện các chương trình trọng điểm của thành phố.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà

Căn hộ cao cấp vẫn nhiều tiềm năng để phát triển

Thị trường BĐS phát triển trở lại từ năm 2014, với xuất phát điểm căn hộ giá thấp. Theo thời gian, theo nhu cầu phát triển của thị trường đã xuất hiện phân khúc căn hộ cao cấp, đây là một xu hướng phát triển chung của bất cứ một sản phẩm nào. Xu hướng người mua ở và khách hàng mua để đầu tư, khi thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm thì xu hướng sẽ chọn những căn hộ tốt về chất lượng, vị trí, do đó nhu cầu về phân khúc căn hộ cao cấp vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển.  

Cũng theo ông Quang, thời điểm hiện tại nguồn vốn nước ngoài đang đổ vào thị trường BĐS tại Việt Nam ngày càng tăng. Trong đó, xu hướng đầu tư tới 70% căn hộ cao cấp. Cùng với đó, cá nhân người nước ngoài đầu tư tại nước sở tại như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, giá BĐS cao cùng với việc hạn chế đầu tư, tiền thuế, nhà đầu tư bị ứ đọng nguồn vốn rất lớn. Do đó, phân khúc căn hộ cao cấp đang là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Quang cũng nhận định để trở thành những dự án cao cấp, dự án đó phải hội tụ được nhiều yếu tố, mà quan trọng nhất là vị trí và sự khác biệt. Do đó, chủ đầu tư không thể mang một dự án ở vị trí xa, không thuận lợi cho việc đi lại, tiện ích không có gì mà gắn cho nó cái mác "cao cấp". 

Tuy nhiên, ông Quang nhận định phân khúc căn hộ cao cấp khó có thể tăng giá mạnh, nhưng lại tạo ra giá trị bền vững và sự ổn định. Cụ thể, một dự án bình dân, giá rẻ, có thể tăng giá 10 – 15% trong 1, 2 năm đầu nhưng sau đó dừng lại. Còn một dự án cao cấp, mức tăng sẽ chỉ từ 5 – 7%, nhưng sẽ tăng đều, ổn định qua từng năm./.