Căn hộ cao cấp trên đà phát triển

Những tác động từ kinh tế vĩ mô

Theo CBRE, triển vọng kinh tế Việt Nam được nhận định tiếp tục tích cực phần lớn do sự ổn định kinh tế vĩ mô và hiệu quả của lĩnh vực xuất khẩu nhờ vào nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tăng trưởng GDP của cả nước từ 5,06% vào quý I đến 6,96% vào quý IV/2014, trong khi lạm phát trung bình được kiểm soát ở mức 4,09% cho cả năm.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã thực hiện một số chính sách quan trọng trong những năm gần đây nhằm cải thiện tình hình kinh tế, dự tính sẽ đem lại những chuyển biến tích cực trong năm 2015. Ngoài việc cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, Chính phủ còn thực hiện các thay đổi chính sách nhằm tạo thêm cơ hội đầu tư và tăng tính minh bạch trên thị trường. Trong đó bao gồm thay đổi cách tính diện tích căn hộ và cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thêm nữa, quy định cho phép người nước ngoài cho thuê lại diện tích văn phòng đang được xem xét trong Luật Kinh doanh bất động sản. Ngành bán lẻ cũng đón nhận tin tốt là kể từ năm 2015, theo cam kết với WTO, doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài sẽ được phép đầu tư trực tiếp vào Việt Nam. Cùng với đó, lãi suất bao gồm lãi suất tiền gửi và lãi suất vay đều được điều chỉnh giảm. Vốn vay theo đó dễ dàng tiếp cận hơn và chi phí vay vốn trung bình cũng giảm từ 17% năm 2011 xuống 10% năm 2014. Theo đà hồi phục của nền kinh tế, thị trường chứng khoán (VN-Index) cũng ghi nhận mức tăng điểm cao nhất trong sáu năm trở lại đây, vượt ngưỡng 600 trong tháng 9 năm 2014.

Dự án Sunrise đáp ứng nhu cầu khách hàng hiện nay

Giá dầu thế giới giảm cũng là một vấn đề thời sự hiện nay. Việc giảm giá dầu dự tính sẽ ảnh hưởng trực tiếp và tích cực lên ngành kho vận và các ngành chịu chi phí lớn từ xăng dầu như hàng không và hàng hải (vận chuyển hàng rời và hàng đóng công-ten-nơ). Ngoài những ngành này với mối liên hệ trực tiếp với giá xăng dầu, bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi từ việc tăng tiêu dùng, giảm chi phí xây dựng và chi phí vận hành toà nhà. Tuy nhiên, xuất khẩu dầu thô lại chiếm gần một phần mười tỷ lệ thu ngân sách nhà nước, việc giảm giá xăng dầu thế giới sẽ dẫn đến hụt thu ngân sách khoảng 3 tỷ USD.

Với những tác động vừa nêu trên, tình hình ngành bất động sản cũng cải thiện rõ rệt, đặc biệt là thị trường nhà ở bán. Các dự án khởi động lại và tiến độ xây dựng tăng tốc nhờ vào việc tiếp cận vốn vay dễ dàng và chi phí thấp hơn. Trong năm 2014, vốn FDI đầu tư vào thị trường bất động sản xếp thứ 2, chiếm 12,6% tổng số vốn đầu tư vào Việt Nam.

Sự hồi sinh của phân khúc căn hộ cao cấp

Lãi suất giảm, niềm tin thị trường được cải thiện và những thay đổi tích cực trong Luật Nhà ở thúc đẩy sự phục hồi của thị trường nhà ở trong năm 2014. Những tháng cuối của năm 2014 ghi nhận một số dự án lớn bắt đầu xây dựng và chào bán ra thị trường. Một số dự án điển hình như Vinhomes Central Park (chào bán 1.100 căn trong tổng số 10.000 căn trong quý 4) ở quận Bình Thạnh, Masteri Thảo Điền (chào bán 1.449 căn trong tổng số 3.012 căn trong quý 4) ở quận 2 và Scenic Valley (Block D2 và E1) ở quận 7. Quý khảo sát ghi nhận 6.670 căn hộ chào bán, tăng 117,8% so với quý trước và 150,2% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, tính chung cả năm 2014 có 14.807 căn hộ chào bán, tăng gấp 3,2 lần so với năm 2013.

Phân khúc cao cấp cho thấy sự chuyển biến rất tích cực trong quý khảo sát với tỷ lệ tiêu thụ cao, đặc biệt ở các dự án mới chào bán. Dự án Scenic Valley (Block D2 và E1) đạt tỷ lệ bán 100% tổng lượng chào bán vào ngày chào bán trong khi dự án Masteri Thảo Điền nhanh chóng đạt tỷ lệ bán khoảng 85% trong tổng số 1.449 căn chào bán trong vòng hai tháng. Nhờ vào tỷ lệ bán cao của các dự án mới chào bán gần đây, tỷ lệ tiêu thụ của phân khúc cao cấp đạt khoảng 60%. Theo sau phân khúc này là phân khúc bình dân, 35%.

Còn theo thống kê của Công ty Novaland, từ 2014 có khoảng 3.000 sản phẩm được bán ra và số lượng khách hàng tìm đến các sàn giao dịch bất động sản của công ty gần 30.000 người. Những dự án do Novaland phát triển cũng đang được triển khai thi công với tiến độ thực hiện khá tốt như dự án Sunrise City (quận 7): hiện giai đoạn 1 – South Towers đã hoàn thành việc bàn giao nhà cho khách hàng từ tháng 7/2012, Central Towers cũng đang chuẩn bị bàn giao 800 căn hộ trong giai đoạn 2 và giai đoạn 3 – North Towers đang được xây dựng phần thân và sẽ bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết trong hợp đồng. Dự án Tropic Garden (quận 2) cũng đã bàn giao căn hộ cho khách hàng đúng như tiến độ cam kết. Những dự án khác cũng đang được thực hiện theo đúng tiến độ, thậm chí có dự án đã thi công vượt tiến độ cam kết.

Nhận định về thị trường, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam, cho biết: “Nhờ vào tình hình bán hàng khả quan, giá chào bán sơ cấp trong quý IV/2014 tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc trung cấp có mức tăng mạnh nhất, 8,8% so với quý trước và 15,5% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính do các dự án trung cấp có giá bán hợp lý và vị trí tốt thúc đẩy nhu cầu cao. Trên thị trường thứ cấp, trong khi giá bán của phân khúc trung cấp được cải thiện so với quý trước và cùng kỳ năm trước, giá bán của phân khúc cao cấp giảm 5,0% so với cùng kỳ năm trước do sự cạnh tranh của nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp".

Phân khúc cao cấp tiếp tục là điểm sáng của thị trường căn hộ xét về tỷ lệ tiêu thụ. Trên 50% tổng số lượng giao dịch là các căn hộ cao cấp. Hầu hết các giao dịch này diễn ra ở các dự án mới chào bán với vị trí tốt, giao thông thuận lợi và diện tích căn hộ vừa phải. Tiêu biểu như dự án Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Scenic Valley (Block D2 và E1) và River Gate. Theo số liệu sơ bộ, khoảng 7.500 căn hộ được chào bán trong Quý 4/2014, tăng gấp đôi so với quý trước.

Giang Nam