Chia nhỏ căn hộ: Gỡ khó nhưng lại gặp khó

KTNT - Ngày 7-1-2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh bất động sản (BĐS), trong đó có giải pháp cho phép chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ. Triển khai nghị quyết này, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu các căn hộ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội… Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, số lượng dự án căn hộ được chẻ nhỏ vẫn còn quá ít so với nhu cầu thực tế của thị trường.
 
 
Căn hộ diện tích nhỏ lên ngôi
 
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2014, thành phố đã giải quyết được 1.893 căn hộ tồn kho, giảm 7,34% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, có 782 căn trong số 1.893 căn (chiếm 41%) bán được sau khi chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ. Số căn hộ chưa bán được chủ yếu có diện tích trên 70 m² hoặc dự án “trùm mền”, chậm tiến độ.
 
Thống kê từ Savills, hiện nay, trên thị trường có khoảng 15.100 căn hộ ở phân khúc này. Theo dự báo của Savills, đến năm 2017 con số này tăng lên khoảng 57.300 căn từ 92 dự án.
 

 
Rõ ràng, thực tế của thị trường hiện nay đã phần nào phản ánh được nhu cầu của đa số khách hàng nhắm vào những căn hộ có diện tích nhỏ, phù hợp với túi tiền. Trong năm qua, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS như Hưng Thịnh, Hoàng Anh Sài Gòn hay Thủ Đức House cũng đã rất thành công với việc phân phối những căn hộ có diện tích nhỏ. Bản thân những doanh nghiệp lớn như Novaland vốn luôn trung thành với phân khúc cao cấp cũng xin phép chia nhỏ căn hộ ở một vài dự án để tiêu thụ dễ dàng hơn.
 
Tính đến thời điểm giữa năm 2014, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đã có 33 dự án đăng ký điều chỉnh theo Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng; trong đó có 21 dự án nhà ở thương mại xin điều chỉnh căn hộ diện tích lớn sang căn hộ diện tích nhỏ. Qua thẩm duyệt, TP. Hồ Chí Minh mới cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 5 dự án đủ điều kiện. Con số này được cải thiện hơn khi theo thống kê mới đây nhất từ Sở Xây dựng, số lượng dự án được chấp thuận chẻ nhỏ tính đến thời điểm hiện tại lên con số 9. Tuy vậy, theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, con số này vẫn còn quá thấp so với kỳ vọng hiện tại
 
 
Gỡ khó nhưng lại gặp khó
 
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (HoREA), không phải doanh nghiệp nào xin phép chẻ nhỏ căn hộ cũng được cấp phép một cách nhanh chóng vì thủ tục cấp phép chẻ nhỏ như hiện hành vẫn rất nhiêu khê. “Doanh nghiệp làm hồ sơ trình lên Sở Xây dựng, sau đó, sở lại triệu tập liên sở, ngành bàn bạc rồi mới chuyển lên Phó chủ tịch UBND thành phố, cuối cùng là trả về sở. Cứ mỗi hồ sơ như thế, nhanh nhất cũng mất hơn nửa năm mới hoàn thành”, ông Đực phân tích.
 
Cũng vì cấp phép quá rối rắm nên không ít doanh nghiệp đã liều mình vượt rào, tự ý chẻ nhỏ căn hộ cho dễ bán. Đại diện một doanh nghiệp BĐS cho biết: “Việc tự ý chẻ căn hộ khi chưa được cơ quan cho phép dù biết là chưa đúng quy định nhưng do thủ tục xin chuyển đổi thiết kế quá lâu, trong khi doanh nghiệp không còn sức chịu đựng nên không ít doanh nghiệp đã nhắm mắt làm liều rồi đợi cấp phép sau”. Bản thân HoREA cũng từng nhiều lần lên tiếng ủng hộ việc cho phép chẻ nhỏ căn hộ. Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, chính quyền thành phố cần rút ngắn quy trình xét duyệt. Còn phía doanh nghiệp, cũng nên cân nhắc về tính pháp lý của các căn hộ chẻ nhỏ trước khi bán cho khách hàng. Bên cạnh đó, chẻ nhỏ cũng phải làm sao cho phù hợp với quy hoạch tổng thể dự án.
 
Cùng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân phân tích thêm: “Dù việc chẻ nhỏ căn hộ để bán được xem là giải pháp hợp lý của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu của xã hội nhưng không phải không có bất cập. Điều này đòi hòi bên cấp phép là chính quyền thành phố cần có tầm nhìn dài hạn. Đặc biệt là ở những khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm. Nếu cấp phép chẻ nhỏ căn hộ ở những khu vực này thì mấy chục năm sau, liệu có phù hợp với quy hoạch của thành phố hay không? Chưa hết, nếu đua nhau chẻ nhỏ căn hộ để giải quyết lượng hàng tồn kho trước mắt thì e rằng quy hoạch ở nhiều khu vực sẽ không phù hợp với xu thế phát triển trong tương lai”.
 
Theo ông Nhân, nếu đảm bảo không phá vỡ quy hoạch và yêu cầu kết nối đồng bộ với hạ tầng khu vực, đồng thời đảm bảo hài hòa giữa việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với việc quản lý quy hoạch dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nên cân nhắc việc xét duyệt cho phép điều chỉnh thiết kế dễ dàng hơn để tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cả người mua nhà. 

Minh Tuấn
 

KTNT