Cơ hội cho thị trường văn phòng cho thuê hậu đại dịch Covid-19

Theo Savills Việt Nam, trong giai đoạn đại dịch Covid-19 từ đầu năm đến nay, chủ nhà/chủ đầu tư giữ giá thuê và có động thái hỗ trợ khách thuê bằng giảm giá thuê trong ngắn hạn và đàm phán các điều khoản phù hợp với cả hai bên. Khách thuê trong tình thế hoặc chấp nhận mức giá thuê hoặc xem xét các phương án thay thế như chuyển đến các tòa nhà thấp hạng hơn, từ trung tâm ra ngoài khu trung tâm, hoặc chuyển sang nhà phố.

Đặt trong bối cảnh chung của khu vực, thị trường văn phòng tại Việt Nam có nguồn cung nhỏ nhất. Tính riêng nguồn cung văn phòng Hạng A đến tháng 6/2020, tổng nguồn cung cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội chỉ hơn 730.000m², chỉ bằng 23% nguồn cung tại Singapore và 19% của Kuala Lumpur (Malaysia). Vì vậy, nguồn cung này vẫn rất khan hiếm ở cả TP. Hồ Chí Minh và cả ở thủ đô Hà Nội. Kết quả là, tỷ lệ lấp đầy rất cao khi bước vào cuộc khủng hoảng Covid-19 bắt đầu từ năm 2020.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định “Tác động của dịch bệnh đến thị trường văn phòng có thể coi là không lớn, chúng tôi không thấy giá thuê văn phòng giảm mạnh, có lẽ có một chút giảm nhẹ nhưng không có gì đáng kể. Thị trường bắt đầu chứng kiến việc các chủ nhà/chủ đầu tư đã đưa ra các ưu đãi ngắn hạn cho khách thuê, ví dụ như giảm 10 - 20% tiền thuê trong một quý nhất định, hay gia tăng thời hạn miễn phí phí dịch vụ- những động thái có thể đánh giá là chưa từng có tiền lệ trước đây.

Dưới tác động của đại dịch, trong Quý 2, thị trường bắt đầu chứng kiến sự chuyển dịch của khách thuê nhằm giảm chi phí thuê như cắt giảm diện tích và chuyển đến các tòa nhà có giá thuê thấp hơn. Lượng diện tích cho thuê thêm trong Quý 2 của cả 2 thành phố đều ghi nhận con số âm. Các chủ đầu tư đã linh hoạt hơn trong áp dụng nhiều điều khoản ưu đãi để hổ trợ khách thuê và duy trì tình hình hoạt động. Trong khi các chủ nhà/chủ đầu tư các tòa hạng thấp nhanh chóng hành động, các chủ nhà/chủ đầu tư ở các tòa hạng cao xử lý yêu cầu hỗ trợ tùy theo từng trường hợp cụ thể, chủ yếu cung cấp giải pháp ngắn hạn cho các khách thuê hiện hữu.

Với dịch Covid đợt 2 bắt đầu vào tháng 7, thị trường văn phòng sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức khi nhu cầu giảm do khách thuê tìm cách thắt chặt chi tiêu và xem xét lại cách thức làm việc tại văn phòng, từ đó dẫn đến tỷ lệ trống dự kiến tăng trong 6 tháng cuối năm. Chủ nhà/chủ đầu tư và khách thuê sẽ thảo luận các ưu đãi để đổi lấy thời hạn thuê dài hơn, hướng đến kết quả kinh doanh dài hạn và bền vững cho cả hai. Nếu muốn áp dụng giảm giá thuê hoặc chiết khấu trong dài hạn, khách thuê cần xem xét cam kết thời hạn thuê dài hơn để đảm bảo công suất tòa nhà và chia sẻ rủi ro với chủ nhà/chủ đầu tư.

Trong dài hạn, Việt Nam vẫn là điểm đến tốt nhất trong khu vực châu Á. So với các thành phố lớn tại các nước trong khu vực châu Á Thái Bình Dương, thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội được xem là thị trường tiềm năng và phục hồi nhanh sau đại dịch. Giải thích về lý do này, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết “Trong khi hầu hết các thành phố nghiên cứu có giá thuê văn phòng Hạng A giảm thì 2 thành phố của Việt Nam có giá thuê ổn định tại Hà Nội và tăng tại TP. Hồ Chí Minh. Trong khu vực ASEAN, giá thuê của TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội chỉ xếp sau Singapore. TP. Hồ Chí Minh có tình hình hoạt động tốt nhất khu vực với công suất hoạt động 96% và giá thuê tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, văn phòng chất lượng cao có xu hướng hấp dẫn khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với Hạng A sẽ tăng tỷ lệ thuận với dòng vốn FDI. TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục thu hút nguồn FDI và nằm trong Top 5 tỉnh thành có vốn FDI cao nhất, kể cả trong những tháng đầu năm 2020 dưới tác động của Covid. Dòng vốn FDI được kì vọng sẽ tăng sau khi đại dịch khi hàng loạt các Hiệp định thương mại tự do được ký kết trong thời gian và gần đây nhất là Hiệp định thương mại với Tự do Liên minh châu Âu (EU) - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực vào tháng 8/2020”.

Về mặt vĩ mô, bà Trang cũng cho rằng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã và đang có nhiều giải pháp giải cứu nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thông qua các chính sách hỗ trợ và viện trợ tài chính. Và nhìn chung, thị trường văn phòng được kỳ vọng sẽ phục hồi thật mạnh mẽ sau khủng hoảng đại dịch Covid-19 và đặc biệt là vào nửa cuối năm 2021 cho đến đầu năm 2022, đặc biệt là sau cuộc bầu cử Quốc hội ở Việt Nam và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam sau khi đại dịch đã qua đi.