Cơn sốt đất đi qua: Lời khuyên cho các nhà đầu tư cá nhân

Cơn sốt đất đi qua, câu hỏi đặt ra là các nhà đầu tư cá nhân có nên chạy theo các cơn sốt đất hay không?

Chủ yếu là đầu cơ

Trong báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS có chung nhận định: Sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản (Bình Phước) được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương. Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao tại Savills Việt Nam: “Hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực BĐS, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước  thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội”.

Nhận định về việc xây dựng sân bay ở một số tỉnh, trong đó có Bình Phước, ông Khương khẳng định: “Việc xây dựng sân bay Téc-ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường BĐS khởi sắc chỉ trong thời gian ngắn như thế”.

Lý do ông Khương đưa ra: Thứ nhất, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt. Thứ hai, giá BĐS tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế, về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

Khuyến nghị cho nhà đầu tư cá nhân

Liên quan đến việc “ăn theo” thông tin về xây dựng sân bay tạo cơn sốt đất tại huyện Hớn Quảng vừa qua, theo chuyên gia kinh tế cấp cao, TS. Lê Bá Chí Nhân, đặt giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, và rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa.

Theo ông Nhân, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế, người dân cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi  thông tin không đầy đủ và tạo ra cơn sốt ảo.

Trước đó, trao đổi với báo chí, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh đưa ra 5 lời khuyên cho các nhà đầu tư BĐS cá nhân, đó là: Tối ưu cách thức vào thị trường, cụ thể hơn là lời khi mua chứ không phải lời khi bán; xây dựng danh mục đầu tư BĐS bền vững để chống chọi với các diễn biến bất ngờ của thị trường; phải xây dựng đội nhóm để chia sẻ bớt rủi ro; tham gia cộng đồng chuyên nghiệp; học để trở thành nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp.

“Nếu nắm được bí quyết làm thế nào để lời lúc mua, họ có thể mua vào, bán ra bất chấp thị trường. Thị trường đã đến giai đoạn phân hóa khá rõ, đến giai đoạn thật sự thì những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp mới kiếm được tiền. Tôi cho rằng, với quy mô của một đô thị hàng đầu cả nước về kinh tế, văn hoá và thương mại, thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh nói riêng chỉ cần có “bà đỡ chính sách” tốt thì ngay lập tức sẽ lấy lại được vị thế hàng đầu của mình. Và cần có thời gian để điều này trở thành hiện thực”, ông Chánh nhấn mạnh.