Đề xuất giãn lộ trình siết tín dụng vào BĐS

Trước việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có lộ trình hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản, tín dụng tiêu dùng, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN đề xuất giãn lộ trình siết tín dụng vào thị trường bất động sản (BĐS).

Gây áp lực lớn đối với doanh nghiệp

Theo HoREA, chủ trương hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BĐS, tín dụng tiêu dùng của NHNN  là việc làm cần thiết. Thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực BĐS, tuy trước mắt có gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp, nhưng là áp lực lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư dự án BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng, nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững.

Nhằm thích nghi với việc hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS, HoREA đã đưa ra một số khuyến nghị đối với doanh nghiệp (DN). Cụ thể, DN cần tăng vốn chủ sở hữu, chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu DN, mở rộng liên doanh, liên kết trong nước và nước ngoài để tìm kiếm các nguồn vốn FDI.

Đối với Dự thảo “Thông tư Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”, HoREA cho rằng, việc NHNN đưa ra 2 phương án trong lộ trình hạn chế dần tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có BĐS phải dựa vào nhiều yếu tố.

Theo đó, NHNN đã có quan điểm hỗ trợ tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS đối với người vay để mua nhà, xây nhà có giá vừa túi tiền (khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng chỉ chịu hệ số rủi ro 50%; hoặc dưới 3 tỷ đồng chịu hệ số rủi ro 100%). Đồng thời, có biện pháp ngăn ngừa rủi ro đối với các khoản vay lớn để mua BĐS cao cấp (khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro 150%). Mặt khác, NHNN vẫn giữ hệ số rủi ro 200% như hiện nay, đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.

Kiến nghị giữ trần 40% đến hết năm 2020

Trong Dự thảo, NHNN quy định, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình thông qua hai phương án cụ thể.

Phương án 1: Từ năm 2019 đến hết ngày 30/6/2020, giữ mức 40%. Từ ngày 01/7/2020 đến hết ngày 30/6/2021, giữ mức trần 35%. Từ ngày 01/7/2021, giữ mức 30%.

Phương án 2: Từ năm 2019 đến hết ngày 30/6/2020, giữ mức 40%. Từ ngày 01/7/2020 đến hết ngày 30/6/2021, giữ mức 37%. Từ ngày 01/7/2021 đến hết ngày 30/6/2022, giữ mức 34% và từ ngày 01/7/ 2022, giữ mức 30%.

HoREA đề xuất tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020, kéo dài thêm 06 tháng so với Dự thảo. Nguyên nhân được HoREA dẫn ra do nhiều DN BĐS chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cụ thể, cả nước có hơn 10.000 DN BĐS, nhưng mới chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS.

Mặt khác, số lượng các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư BĐS nước ngoài, mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) trong nước là Quỹ TechReit của  Techcombank (vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng), nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS. Thời gian tới, kỳ vọng việc sửa đổi Luật Chứng khoán trong năm 2019 sẽ tạo điều kiện hình thành nhiều quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) để cung cấp vốn cho thị trường.

Cùng với đó, nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của DN đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Bên cạnh đó, năm 2020 là năm có nhiều sự kiện chính trị lớn của đất nước cần giữ được sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế, của thị trường BĐS.

Trước những nguyên nhân trên, HoREA cho rằng phương án hai là phù hợp với thực tiễn, tuy nhiên cần sửa đổi cho phù hợp như kiến nghị.