Dự báo thị trường BĐS năm 2021: Điểm sáng nhà ở và phân khúc đất nền

Nhu cầu ở mức cao

Theo ông Vũ Văn Phấn, nguyên Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Việt Nam (Bộ Xây dựng), diện tích nhà ở tuy tăng mạnh nhưng chưa đáp ứng đủ nhu cầu từ thị trường. Vì thế, nhà chung cư sẽ vẫn là sản phẩm chủ đạo trong định hướng phát triển sản phẩm cho các chủ đầu tư trong năm 2021 và những năm tới. Đặc biệt, với việc bổ sung, sửa đổi hàng loạt chính sách cũng như nhiều dự luật liên quan tới BĐS chính thức có hiệu lực từ năm 2021 như Luật Xây dựng năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ môi trường… sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng, giúp nguồn cung nhà ở gia tăng mạnh.

Mặt khác, Giám đốc đầu tư cấp cao của Savills Việt Nam, TS. Sử Ngọc Khương đưa ra nhận định, năm 2021, dòng tiền quốc tế sẽ chảy vào phân khúc thương mại của Việt Nam như căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và một phần BĐS công nghiệp. Dù lợi nhuận hằng năm chỉ ở mức 6 - 8% nhưng sau vài năm họ có thể chuyển nhượng với lợi nhuận 15 - 20%. Trong khi đó, các doanh nghiệp trong nước vẫn tập trung đầu tư vào nhà ở.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở Công ty CBRE Việt Nam, dù kinh tế khó khăn do dịch Covid-19 thì nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao và với tốc độ gia tăng dân số, nhà ở vẫn là nhu cầu bức bách. Người có thu nhập trung bình trở lên vẫn có nhu cầu mua nhà để an cư và người có thu nhập cao, có tiền dư và cao thì mua BĐS để đầu tư. Khi đại dịch xảy ra, những nhu cầu này bị ảnh hưởng ở mức độ nhất định nhưng khi đại dịch đi qua, yếu tố về pháp lý và những khó khăn khác được tháo gỡ, nhà đầu tư sẽ tự động quay lại thị trường.

Liên quan đến vấn đề trên, theo TS. Sử Ngọc Khương, phân khúc BĐS nhà ở trong năm 2021, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Đối với thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở luôn là điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Mặt khác, đối với thị trường BĐS văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn.

Tuy nhiên, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước các kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

“Thay vì bi quan, theo tôi, các doanh nghiệp BĐS hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn.

Nhưng đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện, các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, vậy nó đã có được dòng tiền tích lũy”, ông Sử Ngọc Khương phân tích.

Đất nền vùng ven tiếp tục là điểm sáng

Nếu như phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có thể tiếp tục gặp khó khăn trong năm 2021 do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 vẫn chưa có dấu hiệu kết thúc, ở phân khúc đất nền, đặc biệt đất nền vùng ven, được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh, thậm chí là điểm sáng dẫn dắt thị trường.

Chỉ tính riêng khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, trong báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS do DKRA Việt Nam đưa ra, thấy ngoại trừ phân khúc nhà phố, biệt thự có tăng so với 2019;  những phân khúc còn lại đều sụt giảm cung mới lẫn sức cầu. Trong đó, Bình Dương nổi lên với nguồn cung mới đất nền (trên 5.600 sản phẩm và khoảng 1.500 căn hộ). Còn Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới về nhà phố/biệt thự với 2.749 căn.

Tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có 84 dự án đất nền mở bán với gần 13.200 nền; tiêu thụ khoảng 8.500 nền, chiếm xấp xỉ 65% nguồn cung mới. Những dự án gần khu công nghiệp, cụm công nghiệp có diện tích nhỏ, hạ tầng kết nối tốt, đã thu hút người mua. Những tỉnh, thành có lợi thế đất sạch, dẫn đầu nguồn cung như Bình Dương năm qua đã thu hút khách hàng với khoảng 43% nguồn cung mới. Trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, chỉ có 7 dự án đất nền, bằng 33% so với năm trước; tỉ lệ tiêu thụ 59%, bằng 21% so 2019.

Cũng theo báo cáo của DKRA Việt Nam, đối với phân khúc đất nền, đơn vị này đưa ra nhận định, đây sẽ là phân khúc phát triển mạnh, tiếp tục là kênh đầu tư được ưu tiên. Theo đó, những dự án nằm trong khu đô thị lớn, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín, giá trị khoảng 10 tỉ đồng/căn sẽ được khách hàng quan tâm. Vì vậy, sức cầu của phân khúc đất nền sẽ phục hồi và tăng so với năm 2020. Nguồn cung phân khúc này tập trung ở các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho rằng, năm 2021 cần có lực đẩy rất lớn để thị trường BĐS khởi sắc, như chính sách pháp lý phải hoàn thiện hơn, đơn giản hóa... để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ thủ tục, đẩy nhanh tiến độ dự án. Đặc biệt, hạ tầng giao thông phải được đẩy nhanh hơn. TP. Hồ Chí Minh cần sớm ban hành hướng dẫn cụ thể thông tin liên quan đến việc quy hoạch TP. Thủ Đức, để người dân, doanh nghiệp chủ động và có chiến lược phát triển phù hợp.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, các nhà đầu tư BĐS sẽ phải nhìn tới những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn. Về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng: “Đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6-7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng.

Theo tôi, đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài. Nhìn lại trong quá khứ, các dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2-3 năm là tối đa. Vì thế giới luôn có những biện pháp phòng chống như vacxin phòng bệnh,... Một số quốc gia trên thế giới đã áp dụng tiêm vacxin phòng chống dịch cho người dân. Việt Nam cũng đã thử nghiệm vắcxin lâm sàng với kết quả rất khả quan”.

Trong ngắn hạn, chúng ta đã có những lợi thế cả về mặt tinh thần, con người, thị trường, nền kinh tế nói chung và BĐS nói riêng, đó là lý do để các chuyên gia đưa ra nhận định trên.