Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Những điểm mới đột phá

Tại Hội nghị quán triệt thực hiện các Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 5, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhận định, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 có nhiều điểm mới trong chủ trương của Đảng để phát huy tối đa nguồn lực đất đai, chống tham nhũng, tiêu cực. Chủ trương bỏ khung giá đất được coi là điểm mới đột phá đã được các cơ quan thống nhất và thảo luận kỹ lưỡng.

Phân cấp, giao trách nhiệm cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất và định giá đất cụ thể” 

Khoản 1, Điều 130, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Chủ trương bỏ khung giá đất được xem là khâu đột phá trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đợt này.

Về vấn đề này, theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), việc phân cấp, giao trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất và định giá đất cụ thể” và Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát là hợp lý.

Tuy nhiên, trong dự thảo, việc xây dựng “bảng giá đất” phải bảo đảm các nguyên tắc định giá đất, trong đó quy định việc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Đồng thời, Chính phủ vẫn giữ quyền quản lý, kiểm tra, giám sát cấp tỉnh trong công tác xây dựng và ban hành “bảng giá đất và định giá đất cụ thể”. Trong đó, Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Có lo ngại, nếu vấn đề trên được thông qua khi chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa, chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn” sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh. Trong đó có Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện.

Thời điểm hiện tại, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “…Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần (…) Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi (…) giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” thông qua  công cụ là các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo quy định của Chính phủ. 

Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế “khung giá đất - bảng giá đất”, nên “bảng giá đất” không đảm bảo sự phù hợp với giá đất  phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của “bảng giá đất” trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.

Nghị quyết số 18-NQ/TW xác định “mục tiêu tổng quát”, trong đó mục tiêu xây dựng thị trường BĐS có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Mặt khác, tại Điều 7, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn khi thị trường BĐS có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng” khi thị trường bị sốt nóng “bong bóng”, bị đầu cơ, suy thoái hoặc bị đóng băng.

Tại Dự thảo Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành sẽ không đảm bảo tính kịp thời, hiệu quả khi thị trường BĐS có biến động.

Do đó, HoREA kiến nghị bỏ quy định trên và giao thẩm quyền điều chỉnh “bảng giá đất” cho UBND cấp tỉnh . Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền này, mà chỉ có thẩm quyền “ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để điều chỉnh ”bảng giá đất” sẽ phù hợp hơn.

HoREA kiến nghị sửa đổi nhiều khoản

Tại Khoản 1, Điều 130, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, HoREA kiến nghị 02 phương án xây dựng “bảng giá đất” hàng năm và định kỳ 5 năm một lần.

Cụ thể, phương án một, xây dựng “bảng giá đất” hàng năm, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành vào ngày 1/1 hàng năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Phương án hai, trường hợp “bảng giá đất” ban hành 05 năm một lần, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua qua bảng giá đất. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp. 

Liên quan đến vấn đề áp dụng bảng giá đất để tính tiến sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại Khoản 3, Điều 130, HoREA cho rằng, phát sinh những bất cập khi dự thảo Luật Đất đai giữ nguyên nội dung Điểm a, Khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013 trong lúc bản chất quy định đã hoàn toàn thay đổi.

Cụ thể, bảng giá đất hiện nay chỉ bằng 30-50% giá thị trường, nên hộ gia đình, cá nhân có thể có đủ khả năng tài chính để nộp được tiền sử dụng đất theo “bảng giá đất” đối với “đất ở trong hạn mức” (nộp bằng 100% giá đất trong “bảng giá đất”).

Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn giữ nguyên quy định cách tính tiền sử dụng đất này trong khi giá thị trường đã tăng gấp nhiều lần so với mức giá trước đây.

Quy định này dẫn đến hệ quả, nếu hộ gia đình, cá nhân không có đủ tiền để làm “sổ hồng” sẽ dẫn đến tình trạng nhà ở không được hợp pháp hoá và dẫn đến “giao dịch giấy tay” làm phát sinh “thị trường ngầm”, Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa khó quản lý, không phù hợp với mục tiêu phát triển thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Do vậy, HoREA nhận thấy, nên giao thẩm quyền cho Chính phủ quy định mức thu tiền sử dụng đất phù hợp với khả năng tài chính của hộ gia đình, cá nhân trong từng giai đoạn với mức thu tiền sử dụng đất nên bằng khoảng 30 - 50% “bảng giá đất” (mới) do giá đất đã phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.  

HoREA kiến nghị sửa đổi Điểm a, Khoản 3, Điều 130 trong dự thảo theo hướng: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Chính phủ”.