Giải pháp nào khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng?

Bất động sản du lịch có vai trò rất lớn trong việc giúp ngành du lịch - một trong 5 lĩnh vực đột phá của ngành kinh tế có thể bứt phá các tiềm năng khi cung cấp cho thị trường những cơ sở lưu trú chất lượng, đẳng cấp và những dịch vụ, trải nghiệm phong phú, kích thích khả năng chi tiền và giữ chân khách du lịch.

Các sản phẩm bất động sản du lịch được phát triển nhiều nhất trong thời gian qua là condotel, shophouse và villas. Cụ thể, theo số liệu thống kê của VNREA, tính đến 9/2021 tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang) có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 villas, ước tính giá trị 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, ước tính giá trị 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Các con số trên cho thấy sự phát triển nhanh chóng của các cơ sở lưu trú và sản phẩm bất động sản du lịch trong thời gian qua, đặc biệt là giai đoạn từ 2014 - 2019. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Thiếu nhất quán trong thực thi chính sách

Phát biểu tại diễn đàn, ông Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Tổng biên tập Realtime nhận xét, bất động sản nghỉ dưỡng luôn hấp dẫn và duy trì được giá cả ngay khi trải qua những cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính. Thị trường này cũng góp phần giảm thiểu tình trạng “bong bóng” bất động sản với nhiều nguy cơ cho nền kinh tế.

Động lực phát triển của nhiều địa phương trong từ 5 - 7 năm qua chính là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đây là lĩnh vực thu hút đầu tư hiệu quả và có tác động lan tỏa lớn đến kinh tế - xã hội, thu hút các loại hình kinh doanh mới và đa dạng hóa kinh tế tại các địa phương có tiềm năng, thế mạnh về du lịch biển, như: thành phố Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), Nha Trang (Khánh Hòa), Quy Nhơn (Bình Định), Hạ Long, Vân Đồn (Quảng Ninh), Mũi Né (Bình Thuận)… Chính động lực này đã và đang tạo nên nhiều cảm hứng để các địa phương tiếp tục thu hút đầu tư và khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch của Việt Nam.

Muốn thị trường bất động sản du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ và tiến bộ, phù hợp với sự phát triển của thị trường này. Việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là trọng tâm ưu tiên, giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh; giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch nhất là trong bối cảnh phục hồi và mở cửa trở lại nền kinh tế du lịch.

Theo ông Toan, hiện nay, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách của chính quyền địa phương đang tạo ra những hệ lụy lớn đối với các nhà đầu tư và khách hàng, làm giảm đi cơ hội tăng trưởng và bứt tốc của những vùng đất tiềm năng.

Đồng quan điểm với ông Toan, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty luật SBLaw cho biết, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có resort villa, condotel, shophouse, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Đáng chú ý, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc.

Điều đó khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước.

Sau đợt thanh tra 2019 - 2020, Thanh tra Chính phủ đã nhận định loại hình mới đã và đang có tiềm năng phát triển mang lại rất nhiều hiệu quả thu hút đầu tư, thúc đẩy về tốc độ quy mô phát triển du lịch. 

Chính vì lẽ đó, nhiều giải pháp trong đó những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Nói về tính thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ, Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã được manh nha phát triển từ trước năm 2014, thậm chí nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đã tạo dựng những dự án nghỉ dưỡng với sản phẩm chủ đạo là second home - căn nhà thứ hai để cho người Việt Nam mua nghỉ dưỡng khi có nhu cầu hoặc cho khách du lịch thuê lại làm căn hộ khách sạn lưu trú.

Dù có sự phát triển mạnh, song giữa 3 Bộ: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc.

Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

Cần gỡ nút thắt “đất ở không hình thành đơn vị ở” 

Tựu chung, đa phần các chuyên gia tại diễn đàn đề cho rằng, một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất đối với BĐS du lịch – nghỉ dưỡng đó là quy định “đất ở không hình thành đơn vị ở” khu vực nông thôn tại Điều 10 Luật Đất đai, dẫn đến vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho nhà đầu tư thứ cấp.

Theo PGS, TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội thì vụ việc cụ thể “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Khánh Hòa đang dẫn đến những lúng túng trong quản lý, gây thiệt hại cho nhiều bên vì “chiếc áo” pháp lý quá chật với chuyển động của thị trường.

Do trong Luật Đất đai chưa có quy định về “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên có địa phương cũng có những quy định riêng cho khái niệm này, đó là yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”.

Theo đó, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…

Tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Tuy nhiên, điều trước mắt cần phải làm là gỡ rối cho các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang “mắc kẹt”.

Bà Nhung đánh giá, việc cấp sổ cho đất kinh doanh thương mại là cần thiết cho hoạt động quản lý và tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư. Và trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể ban hành các văn bản dưới luật như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Cùng quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đồng tình, nên thừa nhận "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Theo ông Cường, đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất. Ông Cường cũng cho rằng, với sổ đỏ cấp sai, chính quyền phải bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư.

Liên quan đến vấn đề, "đất ở không hình thành đơn vị ở", thời gian gần đây nhiều doanh nghiệp phản ánh, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua các sản phẩm bất động sản du lịch đang là vấn đề bất cập, gây “nghẽn” ở nhiều địa phương trên cả nước như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định…

Hệ quả là khiến khách hàng bức xúc, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh.

Điển hình, tại tỉnh Khánh Hòa được coi là thủ phủ của các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của cả nước trong thời gian qua. Riêng tại khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, hơn 40 dự án thì có khoảng một nửa số dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”. 

Nhiều ý kiến chuyên gia, luật sư và thậm chí ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa đồng thuận với hướng giải pháp: những dự án BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Từ những thực tế trên để khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, các cơ quan chức năng theo thẩm quyền cần thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương. Các dự án và sản phẩm bất động sản được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành.

Cùng đó, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm hài hòa lợi ích các bên theo hướng vừa giảm thời gian, giảm chi phí và gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch trong đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng…

Riêng với “điểm nghẽn” tại Khánh Hoà, ông Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ quan điểm cho rằng, cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục. Không nên buông bỏ mặc kệ người dân, nhà đầu tư phải gánh chịu hậu quả mà không phải lỗi do họ. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư./.