Giải pháp xử lý nhà đầu tư chuyên bán dự án “vịt giời” tại Quảng Nam

Hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và khai thác đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định, có dự án chưa đền bù GPMB nhưng đã phân lô bán đất theo hình thức góp vốn đầu tư, với chiêu trò “tay không bắt giặc”, không ít chủ đầu tư thu về khoản lợi nhuận khổng lồ, còn về phía khách hàng thì “ngậm đắng, nuốt cay” vì mua phải “vịt giời” của những doanh nghiệp này. 

 Nhiều khách hàng như ngồi trên “đống lửa” vì chủ đầu tư chậm trễ triển khai dự án.

Lách luật kinh doanh, “bóp méo” thị trường

Những tháng đầu năm 2018, trên địa bàn thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam lại nở rộ việc phân lô bán nền.Thậm chí, xuất hiện tình trạng ở đâu có đất là ở đó có các khu phân lô, kể cả các khu đất nông nghiệp nằm giữa những cánh đồng không người ở hay đất quy hoạch cũng được “hô biến” thành đất ở để phân nền. Nhiều dự án mới chào bán, chưa rõ tính pháp lý, tồn tại khá nhiều vấn đề đáng ngại, thế nhưng nhanh chóng, chủ đầu tư đã thông báo cháy hàng.

Để đưa được sản phẩm ra thị trường, quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán lô nền cho khách cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để lách luật.

Hiện tại, có nhiều dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và khai thác đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định, nhưng đã phân lô bán đất theo hình thực góp vốn đầu tư thu về các nguồn lợi khổng lồ.

Với phương thức trên, chủ đầu tư sẽ huy động được tiền của khách hàng thông qua các loại “Hợp đồng góp vốn”, “Hợp tác đầu tư”. Đây là nhưng chiêu trò biến tướng lách luật, từ đó chủ đầu tư đã chiếm dụng được số vốn lớn từ người mua đất để xây dựng hạ tầng.

Nếu khách hàng đồng ý góp tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ xây dựng hạ tầng, hoặc trả một lần nhận nền đất, chủ đầu tư không phải bỏ vốn đầu tư hạ tầng mà chỉ là “tay không bắt giặc”.Việc làm này đã gây ảnh hưởng xấu đến các dự án đầu tư lớn của các chủ đầu tư có thương hiệu, thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Trong vai người mua đất, phóng viên được một “siêu cò” tại thị xã Điện Bàn dẫn đi tham quan các “dự án” tại phường Điện Dương, nơi đang “bùng nổ” phân lô. Hiện có hàng chục dự án phân lô bán nền đã và đang triển khai.

Qua lời giới thiệu của “cò đất”, đây đều là những dự án nằm ở vị trí đẹp, có tiềm năng đầu tư. Mặc dù một số nơi hạ tầng chưa có nhưng giá đã được hét lên tới 5 - 7 triệu đồng/1m2, kèm theo lời hứa hẹn, nếu biết cách mua đi, bán lại, giá sẽ tăng chóng mặt lên gấp hàng chục lần trong ngắn hạn.

Qua tìm hiểu thực tế, giá đền bù đất nông nghiệp như hiện nay tại Điện Bàn chỉ là 90 ngàn đồng/1m2, nhà nước thu tiền sử dụng đất chưa đến 1 triệu đồng/1m2. Như vậy, lợi nhuận từ phân lô, bán nền mà chủ đầu tư thu về là một con số khổng lồ.

Trong khi đó, người dân thì mất đất canh tác không còn nguồn thu, cũng không có chính sách hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề đối với những hộ nông dân bị thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp. Người dân muốn vào khu tái định cư thì không đủ tiền mua. Hệ lụy xấu từ những dự án này là rất lớn.

Bên cạnh đó, đối với việc chủ đầu tư lách luật và huy động vốn bằng hình thức hợp đồng vay và cho vay, đối với hình thức này thì rủi ro cho người mua đất là rất lớn vì khi có tranh chấp thì tòa giải quyết theo các quy định về vay và cho vay.

Qua tìm hiểu, kể từ ngày 01/3/2018, lãnh đạo UBND tỉnh Quảng Nam đã siết chặt quy trình đầu tư về các dự án bất động sản, các dự án phải qua đấu thầu và theo quy định hiện hành, nhưng cho đến nay, trên địa bàn thị xã Điện Bàn đã cấp gần 100 dự án, trong đó có một số dự án tồn tại, có những dự án cấp cho những doanh nghiệp vừa thành lập, chưa có kinh nghiệm về quản lý và không có khả năng tài chính… không biết tới đây, các dự án này sẽ còn “bát nháo” như thế nào?

Nguy cơ từ những dự án “vịt giời”

Không bỏ qua cơ hội “ngon ăn”, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã nhảy vào kinh doanh, lập dự án phân lô bán nền để đầu cơ, thao túng thị trường.

Hiện nay, tại Điện Bàn, một số công ty bất động sản hoạt động chộp giật, sai pháp luật khiến người tiêu dùng “ôm hận” khi đã xuống tiền.Nhiều khách hàng đứng ngồi không yên khi bỏ ra một đống tiền “ôm mộng” làm giàu không tưởng, “đặt cược” cả gia tài vào dự án “vịt giời” kiểu này.

Chị H.L, một khách hàng mua đất ở thị xã Điện Bàn cho biết, một số dự án nhà ở thương mại đang được UBND tỉnh làm thủ công nhận chủ đầu tư hoặc mời gọi đầu tư… nhưng đã bán hàng “rầm rộ” ra thị trường. Khách hàng mua đất phải trông chờ sự may rủi. Có trường hợp chủ đất cầm cố cả dự án thế chấp ngân hàng hoặc bán cho một công ty khác hay vì một vấn đề gì đó khiến dự án không thể triển hạ tầng đúng tiến độ, cái này người mua sẽ phải chịu thiệt thòi, có khi mất trắng nếu xảy ra rủi ro.

Như dự án KĐT số 11 bị bỏ hoang hóa khoản 10 năm nay, đang thế chấp tại ngân hàng, Công ty Chí Thành tự điều chỉnh quy hoạch đặt tên GOLDEN ELEVEN, vẫn được Công ty cùng một số đơn vị phân phối đem ra lừa phỉnh, huy động vốn từ nhiều khách hàng.

Điển hình là Công ty TNHH Chí Thành - chủ đầu tư các khu đô thị số 6 và 11 tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, với tổng diện tích 68ha và đã được UBND tỉnh Quảng Nam cấp một số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các khu dân cư này. Đây là dự án được quy hoạch xây dựng nhà ở liên lập, nhà vườn biệt thự, công viên, hồ điều tiết, khu thương mại hỗn hợp, các công trình phúc lợi khác… xây dựng theo tiêu chuẩn xanh, sạch, đẹp.

Kể từ khi được nhà nước giao đất làm dự án vào năm 2007, Công ty Chí Thành mới thi công một số hạng mục như san nền, hồ điều tiết, sinh thái mặt nước, xây dựng 15 căn biệt thự. Triển khai một số hạng mục về kết cấu kỹ thuật đối với diện tích 18ha. Còn một phần lớn diện tích đất dự án còn lại vẫn không triển khai gì.

Trước tình hình dự án kéo dài, Ban Quản lý Khu đô thị Điện Nam – Điện Ngọc đã báo cáo tỉnh Quảng Nam về tình hình triển khai dự án của Công ty. Ngày 27/11/2014, UBND tỉnh Quảng Nam đã chủ trì làm việc với Công ty và yêu cầu chứng minh nguồn tài chính, ký cam kết tiến độ thực hiện và hoàn chỉnh các thủ tục có liên quan để triển khai thi công xây dựng trong tháng 6/2015.

Đến tháng 6/2015, Công ty TNHH Chí Thành vẫn chưa chứng minh được nguồn tài chính để tiếp tục thực hiện dự án, chưa hoàn chỉnh các thủ tục có liên quan theo yêu cầu. Trước tình hình đó, UBND tỉnh Quảng Nam buộc phải thu hồi dự án của Công ty Chí Thành theo đúng quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Mặc dù chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết (1/500) khu đô thị số 11, Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, nhưng Công ty Chí Thành vẫn “bon bon” bán sản phẩm ra thị trường.

Tại khu đô thị số 11, Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc đang diễn ra đủ chiêu chụp giật. Núp dưới tên gọi mỹ miều “GOLDEN ELEVEN”, dự án đã được Công ty Chí Thành đẩy ra thị trường thông qua một số kênh phân phối: Công ty Cổ phần đầu tư Đất Biển Vàng, Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Trường Gia Phát, trong khi tỉnh Quảng Nam đang yêu cầu chủ đầu tư phải liên hệ với các cơ quan chức năng thực hiện đủ nghĩa vụ pháp lý.

Không những thế, dự án GOLDEN ELEVEN được quảng cáo có tổng diện tích dự án là 11.2ha, chia thành nhiều phân lô, mỗi lô có diện tích đa dạng từ 87,5m2 - 260m2, với khung giá bán khoảng 400 triệu đồng/lô. Mặc dù dự án chưa hoàn thiện các nghĩa vụ pháp lý về đất đai, quy hoạch, nhưng đơn vị phân phối Công ty Cổ phần đầu tư Đất Biển Vàng đã khẳng định chắc chắn: Dự án đã có sổ đỏ + phê duyệt quy hoạch 1/500.

Tại Khu đô thị Bồng Lai (khu đô thị số 6), hiện tại Công ty Chí Thành do bà Lê Anh Phương làm Giám đốc đã nợ riêng phía ngân hàng lên đến con số 800 tỷ đồng và nhiều đối tác như: nợ tiền thi công hạ tầng, huy động khách hàng. Con số nợ nần của doanh nghiệp này kinh hoàng đến mức Cục Thi hành án Quảng Nam đang giải quyết trình tự theo quy định hiện hành.

Qua khảo soát, hạ tầng kỹ thuật khu vực mới chỉ thi công phần trục chính lối vào và hoàn thiện 02 hồ nước, trong đó có khoảng chục biệt thự bỏ hoang, xuống cấp. Trục đường chính lối vào hiện lấp con sông Cổ Cò để đi tạm chưa xây cầu, chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa xây dựng trạm xử lý nước thải. Thực tế diễn ra đang là dấu hỏi lớn khiến nhiều khách hàng e ngại về năng lực hoàn thiện dự án của Công ty Chí Thành.

Cũng cần phải nói thêm, giới đầu tư bất động sản và người mua đất tại một số dự án tại tỉnh Quảng Nam như mất ăn mất ngủ với thông tin hàng loạt doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất. Trong đó, nhiều dự án có số nợ tiền sử dụng đất ở mức khủng, nhưng vẫn chào bán rầm rộ, gây rủi ro lớn cho người mua.

Minh bạch thị trường bất động sản là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện, dưới đây là một số giải pháp trọng tâm để cải thiện tình trạng này:

Một là, đối với các dự án chậm tiến độ, không triển khai, gây ra những khó khăn, ảnh hưởng tới đời sống, sinh hoạt của người dân và tạo ra những bức xúc cần tiến hành thẩm định, đánh giá lại năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Qua đó, xem xét chấm dứt, thu hồi dự án, đồng thời xử lý nghiêm túc các tập thể và cá nhân liên quan đến việc chậm tiến độ. Nếu sai phạm nghiêm trọng cần thiết chuyển cơ quan điều tra.

Hai là, tăng cường năng lực cho hệ thống tổ chức thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra, phát hiện, xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.

Ba là, đẩy mạnh thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đối với một số loại đối tượng chủ yếu đang có nhiều vi phạm, gây bức xúc, tác động tiêu cực đến quản lý nhà nước về đất đai; đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đúng quy hoạch và pháp luật.

Bốn là, thường xuyên kiểm tra, phát hiện và chấn chỉnh các thiếu sót, sai phạm về chuyên môn trong việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Năm là, xây dựng cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra nhằm nâng cao chất lượng công tác thanh tra, kiểm tra; tổ chức tốt hoạt động tiếp nhận, xử lý thông tin phản ánh về tình trạng vi phạm pháp luật đất địa.

Sáu là, nâng cao chất lượng công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai, có sự tham gia giám sát, phản biện của Mặt trận Việt Nam các cấp và các tổ chức thành viên nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và công dân, góp phần ổn định an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội.

Phan Anh Tuấn