Hạn chế rủi ro nhà ở hình thành trong tương lai

Cần hành lang pháp lý rõ ràng

Ông Lê Tiền Tuyến, Phó Tổng biên tập báo Sài Gòn Giải Phóng, Chủ biên tờ Sài Gòn Đầu tư tài chính nhấn mạnh trong thời gian qua, cơn sốt đất đã diễn ra tại nhiều quận huyện trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu khách hàng không tỉnh táo. Trong Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) các nhà làm luật đã đưa ra nhiều điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng. Do đó, việc hạn chế những rủi ro cho các khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai là rất cần thiết.
Liên quan tới vấn đề này, ông Phạm Gia Hoà, Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ khi muốn đưa vào kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đồng thời phải có các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất. . .

Đánh giá về những rủi ro có thể gặp phải, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (HoREA) khẳng định chưa thể có bong bóng trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc phân lô đất nền tại các địa bàn vùng ven đang nóng và đất nền đang tăng giá rất cao. Một phần là do việc ăn theo hạ tầng, cũng như việc đồn thổi làm sóng và tạo sóng của nhiều nhà đầu tư, cò nhà đất.

Toạ đàm “Nhà ở hình thành trong tương lai làm gì để hạn chế những rủi ro” do báo Sài Gòn Giải Phóng tổ chức

Về vấn đề bảo lãnh ngân hàng, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, việc bảo lãnh ngân hàng của các ngân hàng là chưa hợp lý. Theo đó, việc một ngân hàng bảo lãnh nhiều dự án lên tới hàng ngàn tỷ, vài chục ngàn tỷ là điều quá khả năng và nguồn lực của một ngân hàng. Ngoài ra, khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng có thể gặp rủi ro về việc nhận nhà không đúng tiến độ, chất lượng dịch vụ, chất lượng công trình. Hoặc khách hàng đưa tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư bỏ trốn, một căn nhà bán cho nhiều người... Ông Châu cũng nhấn mạnh nhiều dự án qua mặt khách hàng bằng việc thay tên dự án, thay đổi quy hoạch 1/500, tăng nhiều tiện ích ảo của dự án là những rủi ro khách hàng phải đối mặt nếu không tìm hiểu kỹ thông tin cũng như không có chế tài quản lý chặt chẽ từ các ngành chức năng đối với các dự án.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cũng nhấn mạnh ba nội dung nhằm hạn chế rủi ro mà khách hàng gặp phải. Cụ thể, về thị trường BĐS, từ năm 2013, thị trường đã có sự khởi sắc do dòng tiền đổ vào thị trường BĐS phong phú (vốn FDI, kiều hối, tín dụng ngân hàng), cùng việc hạn chế nguồn vốn tín dụng cho vay ngắn hạn để tăng nguồn vốn cho vay trung và dài hạn đã làm cho thị trường thực sự khởi sắc. Việc bảo lãnh từ phía ngân hàng đối với các dự án, việc cho vay đối với các dự án với mức phí rất cạnh tranh từ phía các tổ chức tín dụng cũng hạn chế các rủi ro gặp phải khi khách hàng tiến hành giao dịch.

Cùng vấn đề này, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng OCB nhận định về việc bảo lãnh ngân hàng cho các dự án. Cụ thể, ngân hàng đã có sự lựa chọn rất chặt chẽ trong việc phát hành chứng thư bảo lãnh đối với các dự án bằng việc tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư, khung pháp lý, uy tín của chủ đầu tư… Ngoài ra, sự kết nối giữa ngân hàng, nhà đầu tư, người mua và người môi giới BĐS cùng việc minh bạch các thông tin về thế chấp các dự án BĐS để khách hàng có nhiều thông tin nhằm hạn chế những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong quá trình giao dịch các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai cũng là điều rất cần thiết.

Quá nhiều rủi ro

Bên cạnh hồ sơ về pháp lý khách hàng còn gặp phải nhiều rủi ro từ ngân hàng, rủi ro từ chính chủ đầu tư, thậm chí rủi ro trong tiến độ, chất lượng căn hộ. Cụ thể, rủi ro từ phía ngân hàng đối với những dự án sử dụng vốn vay mà tài sản hình thành trong tương lai đã được chủ dự án thế chấp cho ngân hàng. Do đó, phải có sự kiểm soát chặt chẽ để tránh trường hợp người mua nhà dễ dàng trở thành nạn nhân vừa mất tiền vừa không nhận được nhà khi có tranh chấp phát sinh giữa chủ dự án và ngân hàng. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đối với hầu hết các dự án.

Ngoài ra, khách hàng còn gặp rủi ro từ chính chủ đầu tư dự án. Theo đó, tại Điều 26 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định sau thời hạn 50 ngày bàn giao nhà cho người mua đã thanh toán đủ tiền theo thoả thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận này không đúng theo quy định. Nhiều khách hàng mua nhà thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận vì nhiều chủ đầu tư phải chờ bán hết nhà trong dự án mới tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc dự án đó sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước chưa thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.

Ngoài ra, người mua nhà còn có thể gặp những rủi ro trong tiến độ, chất lượng căn hộ trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể về chất lượng, nhiều căn hộ sau khi khách hàng nhận bàn giao sử dụng chưa được bao lâu đã có tình trạng xuống cấp trầm trọng, nền nhà sụt lún, tường nứt nẻ gây tâm lý hoang mang cho khách hàng. Để hạn chế những rủi ro cho khách hàng, các cơ quan chức năng cần hạn chế tình trạng lách luật của các chủ đầu tư dự án BĐS, góp phần đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường được công bằng, minh bạch, mang tính ổn định lâu dài nhằm đảm bảo đến mức tối đa những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Mạnh Tiến