Hạn chế vốn TD vào TT BĐS: Doanh nghiệp cần làm gì?

Tuy nhiên, đây cũng được coi là cơ hội để tái cấu trúc DN, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển DN ngày càng vững mạnh.

Nhiều tác động

Trước việc Ngân hàng Nhà nước  thực hiện lộ trình hạn chế vốn tín dụng vào thị trường BĐS, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có báo cáo gửi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Trong đó, HoREA đánh giá những tác động của chủ trương quy định lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn đối với thị trường BĐS. Cụ thể trong năm 2016, được sử dụng tối đa 60% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 150%. Đến năm 2017, được sử dụng tối đa 50% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%. Năm 2018, được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%.

Theo quy định, từ đầu năm 2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, điều này sẽ tác động nhiều đến thị trường BĐS. Những tác động tích cực như tạo được áp lực buộc các DN BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Đồng thời, ngân hàng phải cơ cấu lại nguồn vốn huy động tiết kiệm bền vững hơn theo hướng tăng tỷ lệ huy động trung hạn, dài hạn.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, nếu nhìn vào thị trường BĐS trong 9 tháng đầu năm 2018 và dự báo tình hình thị trường 2019 thì chưa nên áp dụng quy định  từ ngày 01/01/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, bởi chưa cần thiết và chưa phù hợp với thực tiễn và cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Nguyên nhân HoREA đưa ra đề nghị chưa nên áp dụng chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là do DN BĐS hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước phát triển thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS. Nguồn vốn tín dụng chủ yếu phục vụ người mua nhà, trong lúc phần lớn người tiêu dùng ở các nước này lựa chọn phương thức thuê nhà. Tuy nhiên, tại Việt Nam, trong thời gian qua, các DN BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường BĐS. 

Mặt khác, trong 8 tháng đầu năm 2018, dư nợ BĐS cả nước chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng có liên quan đến BĐS. Nếu thống kê cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan đến BĐS thì tỷ trọng tín dụng BĐS lên đến khoảng 14,43%. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, dư nợ BĐS là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Nếu tính cả tín dụng cho vay tiêu dùng có liên quan BĐS thì cho vay BĐS trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 15% tổng dư nợ. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả DN BĐS.

Một nguyên nhân khác, thị trường BĐS bị sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường. Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9%, chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018. Tăng trưởng tín dụng BĐS rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

DN cần làm gì?

Trước những thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS, nhiều khuyến nghị cũng được HoREA đưa ra.

Cụ thể, các DN cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay.

DN cần coi trọng, đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ Tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, DN cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền, hiện đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Đồng thời, DN cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của mình. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS trong nước hùng mạnh. Cần xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Cùng với đó, HoREA cũng khuyến nghị các DN lựa chọn đối tác là các DN, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của DN. Song song đó, cần xây dựng, quan tâm tới 3 tiêu chí: An toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật; An toàn về tài chính và tín dụng doanh nghiệp; An toàn về mô hình tổ chức và nhân sự, trước hết là các nhân sự chủ chốt của DN.