“Hậu sốt đất”, nhà đầu tư cần quan tâm điều gì?

Tuy nhiên, điều mà nhiều nhà đầu tư quan tâm là, sau cơn “sốt đất” cần điều chỉnh kế hoạch đầu tư của mình ra sao?

Điều chỉnh đầu tư theo ngắn hạn và trung hạn

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp, nhiều loại hình BĐS gặp khó khăn trong hoạt động khai thác kinh doanh. Thị trường BĐS sau những cơn “sốt đất” đẩy giá lên, các nhà đầu tư cần chờ thị trường tự điều chỉnh đến một ngưỡng giá hợp lý và xem xét lại các khoản mục đầu tư, có thể vừa để sử dụng khai thác, vừa có thể gia tăng giá trị.

Trong báo cáo mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19, nhiều loại hình BĐS gặp khó khăn trong hoạt động khai thác kinh doanh.

Tuy nhiên, thị trường đã có lượng tiền đến từ đầu tư chứng khoán, dẫn đến thực tế đất hay BĐS gắn với đất thu hút đáng kể sự quan tâm của nhà đầu tư. Ở một số khu vực, giá đất và giá BĐS gắn với đất cũng nằm ở mức hợp lý khi so sánh với các sản phẩm BĐS khác như căn hộ để bán, sản phẩm condotel đang chờ thủ tục pháp lý, hoặc những sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự nghỉ dưỡng. Những hiện tượng này dẫn đến nhu cầu và các giao dịch về đất đã diễn ra rất mạnh trong thời gian gần đây.

Cũng theo bà Hằng, so với các nước khác trên thế giới thì Việt Nam làm tốt việc kiểm soát dịch bệnh và hoạt động thu hút FDI sau năm 2020 đạt được những kết quả tốt. Triển vọng kinh tế lạc quan khi đạt GDP tăng trưởng dương trong năm 2020 so với các nước trong khu vực. Những năm trước, kinh tế Việt Nam có giai đoạn phát triển rất tốt, đặc biệt là về nhu cầu đầu tư và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ trên khắp các tỉnh, thành cả nước.

“Tại một số khu vực thì BĐS trước đó chưa được đánh giá cao, giá BĐS đã tăng đến ngưỡng hợp lý. Tuy nhiên, cũng đồng thời xảy ra hiện tượng giá BĐS tăng vượt quá giá trị thực tế, khiến một số khu vực giá vượt giá trị thực, trở thành giá trị ảo. Việc xuất hiện giá trị ảo dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư, đồng thời gây ra những hệ lụy cho các tổ chức và các hoạt động kinh tế lớn hơn. Nhìn từ thực tế trước đây, khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực thì bản thân các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro, chưa kể dòng tiền hiện nay vào BĐS cũng bị kiểm soát, liên quan đến quy định đầu tư vốn ngắn hạn và dài hạn và một số công cụ khác về quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS”, bà Hằng phân tích.

Cùng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thông tin: “Hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh, thành. Chúng tôi hy vọng nền giá mới sẽ sớm định hình ổn định, tuy nhiên sẽ cần thời gian để mức giá có thể điều chỉnh lại. Hiển nhiên là tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn. Có một thực tế, chúng ta nhận thấy là BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở, vẫn luôn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn, một trong những phương án đa dạng hóa kênh đầu tư của các nhà đầu tư. Nhưng chúng ta vẫn cần lưu ý về việc cân nhắc giá trị của kênh đầu tư về dài hạn này. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm”.

Động thái của nhà đầu tư sau “sốt đất”

Chia sẻ về động thái của nhà đầu tư vào thị trường BĐS thời điểm cơn “sốt đất” đã qua, bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ: “Thời gian gần đây, việc này đã lắng xuống, nhưng chúng ta vẫn nhìn thấy giá trị của BĐS, đặc biệt là đất một số khu vực đã tăng và có dấu hiệu giá ảo. Tình trạng này  không có lợi chung cho tất cả các bên, do đó, các nhà đầu tư  cần có bước đi phù hợp.

Trong thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, chúng ta sẽ chưa thể nhìn thấy việc “sốt đất” xảy ra thêm. Sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa nên tham gia ngay mà cần chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Chúng ta nên đầu tư vào những khu vực mà đất hoặc BĐS kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng; còn nếu đầu tư theo hướng “để đấy” hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý. Suy cho cùng, điều này dẫn đến việc không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác, dễ dẫn đến hiện tượng vốn ứ, tiền đọng. Thanh khoản của một số khu vực không cao, dẫn đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Hiện, nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay”.

Liên quan đến vấn đề này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, cho hay, diễn biến thị trường BĐS vẫn hết sức khó đoán do những tác động từ đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp. Với nhà đầu tư trường vốn và khoản đầu tư vào đất nền không ảnh hưởng nhiều đến dòng tiền của họ thì có thể ngay từ trước khi “xuống” tiền, họ có thể đã xác định sẽ nhìn về dài hạn, xem đất nền là nơi lưu giữ một phần tài sản cùng với niềm tin về việc tăng giá trong tương lai.

“Theo quan sát của chúng tôi, hiện, không dễ để tìm người mua lại BĐS khi mà ai cũng hiểu rằng các đợt “sốt đất” đã dần lắng xuống, các bộ ngành liên quan và chính quyền nhiều địa phương bắt đầu tăng cường công bố thông tin quy hoạch và quản lý kiên quyết hơn và nhìn chung thì các ngành kinh tế vẫn đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh”, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Mặt khác, đối với nhà đầu đã đầu tư tại các khu vực sốt ảo ở các tỉnh, thành gần TP. Hồ Chí Minh, theo ông Jackson, họ sẽ đánh giá lại toàn diện khả năng tài chính, dòng tiền của mình để quyết định có tiếp tục nắm giữ tài sản hay không. Trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng lại đang bị “chôn” vốn tại các dự án đất nền, có thể không ít nhà đầu tư sẽ cân nhắc về khả năng bán cắt lỗ. Theo vị chuyên gia này, từ giờ đến cuối năm, BĐS vẫn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư nhắm đến vì tương đối an toàn so với một số kênh khác như chứng khoán.