HoREA đề xuất giải pháp siết chuyển nhượng dự án

Trong đề xuất của mình, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra những kẽ hở trong quy định của pháp luật đang bị lợi dụng để trục lợi từ các dự án BT, thông qua việc chỉ định thầu, chuyển nhượng dự án.

Sẽ rà soát lại các quy định liên quan

Ngày 4/10/2018, UBND TP. Hồ Chí Minh  ban hành Công văn số 4473/UBND-ĐT chỉ đạo các sở, ban ngành về thực hiện các giải pháp kiểm soát việc chuyển nhượng dự án nhằm mục đích trục lợi, công tác đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cụ thể, UBND TP. Hồ Chí Minh đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp cùng Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các đơn vị có liên quan rà soát các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS. Đồng thời, thành phố cũng yêu cầu cơ quan này đề xuất xây dựng chuyên đề về giải pháp kiểm soát việc chuyển nhượng dự án nhằm mục đích trục lợi.

Cùng với đó, chính quyền thành phố chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư kiểm tra các quy định pháp luật liên quan đến đấu thầu trong lĩnh vực BĐS, đề xuất xây dựng chuyên đề đấu thầu dự án có sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý. Riêng đối với Sở Tư pháp, thành phố yêu cầu chủ trì, phối hợp rà soát các quy định pháp luật liên quan đến đấu giá trong lĩnh vực BĐS, đề xuất xây dựng chuyên đề về đấu giá đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án, trong báo cáo của HoREA gửi chính quyền thành phố, Hiệp hội cũng nêu những “điểm nghẽn” của hoạt động chuyển nhượng dự án. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó, có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Theo thống kê, trong 10 tháng đầu năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị “đắp chiếu, trùm mền”, là “hàng dự án tồn kho”, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Mặt khác, tại Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, đã quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS. Trong đó, có điều kiện dự án “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”, bao gồm tài sản bảo đảm là dự án BĐS đã có Giấy chứng nhận hoặc dự án chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là cơ chế mới, khác với quy định tại Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS. Cơ chế mới này cần được bổ sung vào Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS để tạo sự thông thoáng trong hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất.

Chỉ định nhà đầu tư đang làm giàu cho “cai đầu dài”

Nếu xét về bản chất, hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường, không dẫn đến yếu tố trục lợi. Yếu tố trục lợi trong việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất chỉ xảy ra trong một số trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu. Cụ thể, nhiều trường hợp được giao chủ đầu tư dự án thông qua hình thức chỉ định nhà đầu tư đã mang lại lợi nhuận rất lớn, thậm chí lợi nhuận siêu ngạch cho nhà đầu tư. Trong đó, nhiều dự án loại này được chuyển nhượng lại kiểu “cai đầu dài”, đứng trung gian để hưởng lợi.

Trong Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ “Về việc ban hành Quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị” quy định: “Doanh nghiệp phải di dời tự làm chủ đầu tư hoặc liên doanh với nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân mới làm chủ đầu tư để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, thực tế hầu hết các dự án đầu tư xây dựng BĐS trên nền cơ sở sản xuất ô nhiễm và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị đều thông qua hình thức chỉ định nhà đầu tư, không lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức đấu giá đất, hoặc đấu thầu rộng rãi.

Mặt khác, những dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị, Nhà nước thực hiện công tác giải phóng mặt bằng rất vất vả rồi giao lại cho nhà đầu tư theo hình thức chỉ định. Có trường hợp nhà đầu tư thực hiện xong dự án rồi chuyển nhượng. Có trường hợp nhà đầu tư chưa thực hiện xong dự án nhưng đã chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác để hưởng lợi.

Việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi được cho do có sự sơ hở, lỏng lẻo trong các quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho một số người trục lợi từ chính sách, dễ dàng được chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Được chỉ định nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng ở các vị trí đắc địa mà không qua đấu thầu rộng rãi, công khai, dẫn đến tình trạng “tay không bắt giặc”, chuyển nhượng dự án, bán thầu, chuyển nhượng quỹ đất được thanh toán để trục lợi.

Trước mắt, HoREA kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước, đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhất là hình thức hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.

Chỉ thực hiện phương thức chỉ định nhà đầu tư, nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng khi đáp ứng điều kiện quy định trường hợp chỉ định thầu theo quy định của Luật Đấu thầu. Cần bổ sung chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” vào Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của Luật Đấu thầu để đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ. Kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Đây là văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu để thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.