HoREA góp ý dự thảo quy định về bảo lãnh ngân hàng

Quy định rõ trình tự thực hiện bảo lãnh

Theo đó, HoREA nhận định trong bản dự thảo lần này đã khắc phục được một số quy định chưa thật cụ thể của Thông tư 07/2015/TT – NHNN. Về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án và giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, tại Khoản 4.b Điều 1 đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên. Hiện nay, theo Khoản 1.đ Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN thì ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết bảo lãnh dưới hình thức là thư bảo lãnh, chứ không phải hợp đồng bảo lãnh, nên đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn. Cùng với đó, tại Khoản 4.b.iii Điều 1 đã quy định "Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua khi chưa bàn giao nhà ở theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua", nội dung này chưa được quy định rõ trong Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

HoREA kiến nghị tiếp tục có gói tín dụng nhà ở với quy mô phù hợp để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà ở

Về trình tự bảo lãnh giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo HoREA, tại Khoản 4.c Điều 1 đã quy định “khi tiến hành ký kết hợp đồng mua, thuê nhà ở, chủ đầu tư gửi cho bên mua bản sao hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai” mà ngân hàng đã ký với chủ đầu tư. Đồng thời, tại Khoản 4.d Điều 1 cũng quy định “Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua. Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại Điểm a, Khoản 12, Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua. Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở”. Những nội dung này, sẽ giúp bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn, vì trước đây chỉ nhận được bản photo thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho chủ đầu tư.

Xác định số dư bảo lãnh

Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng nhận định, việc xác định số dư bảo lãnh cũng được xác định rõ cách tính tại Khoản 5.a Điều 1, “số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua theo tiến độ đã thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao và giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Thông tư này”. Tuy nhiên, HoREA cho rằng bên cạnh những mặt tích cực bản dự thảo vẫn tồn tại một số điều chưa phù hợp. Cụ thể, tại Khoản 4.c.i Điều 1 chưa thật phù hợp, “hợp đồng mua, thuê mua nhà ở phải quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”, để đảm bảo tính liên thông, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản. Vì Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì ban hành hợp đồng mẫu về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, HoREA kiến nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng theo hướng “chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”, vì đây không phải là trách nhiệm của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước đó, HoREA cũng đánh giá về việc thực hiện chính sách tín dụng hỗ trợ tiêu dùng, nhà ở. Theo đó, trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng, hàng tồn kho và nợ xấu bất động sản rất nghiêm trọng, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà ở đồng thời kích cầu và hỗ trợ người tiêu dùng rất hiệu quả. Trên cơ sở đó, HoREA tiếp tục kiến nghị có gói tín dụng nhà ở với quy mô phù hợp (tương đương gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng) để kích cầu tiêu dùng nhà ở, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà, người thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Mạnh Tiến