HoREA kiến nghị “dẹp loạn” chung cư “tự xưng” cao cấp

Để chấn chỉnh tình trạng này, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi bộ, ngành kiến nghị “dẹp loạn” việc “tự phong danh xưng” của chủ đầu tư dự án trên thị trường BĐS.

Sống “khổ” trong chung cư gắn mác cao cấp

Đó là trường hợp của các cư dân sống tại dự án Celadon City (quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh). Dự án này được phía chủ đầu tư là Tập đoàn Gamuda Land giới thiệu bởi những câu “slogan” ấn tượng như: “đẳng cấp sống nơi thiên nhiên hội tụ”, “đô thị xanh dẫn đầu xu thế” và hàng loạt những lời giới thiệu mỹ miều khác. Nhưng thực tế, cư dân sinh sống ở đây đang phải đối mặt với nhiều vấn đề khiến họ sống “bất an” trong chính ngôi nhà được cho sẽ là nơi “an cư lập nghiệp”.

Mong ước của nhiều người dân đã không trở thành hiện thực khi hàng ngày phải sống bất an trong chính căn hộ của mình. Cụ thể, Block A, Block B thuộc khối Ruby của dự án Celadon City được vận hành và bàn giao cho cư dân cuối năm 2013 đầu năm 2014. Tính tới thời điểm hiện tại, mới chỉ hơn 4 năm được bàn giao, nhưng hiện trạng chung cư được coi là “kiểu mẫu” của thành phố đã có dấu hiệu xuống cấp. Nhiều hạng mục tại hầm giữ xe bị đục khoét trong tình trạng chưa hoàn thiện, “tình trạng căn hộ đã có dấu hiệu xuống cấp như việc hệ thống cống bị trào ngược, đặc biệt khu vực nhà vệ sinh tại căn hộ, quá trình thi công làm thay đổi thiết kế trong khu vực vệ sinh….”.

Ben cạnh đó, Block A và B bắt đầu phát sinh bất cập như hệ thống camera an ninh, kiểm soát an ninh không đáp ứng được an toàn. Tại tầng hầm giữ xe, thanh barie lối vào chỉ đóng - mở được đối với xe ô tô, xe máy quẹt được nhưng khi đi qua thì thanh barie không tự đóng xuống, độ dốc lối vào lại quá cao, xe máy lại thường xuyên dừng lại quẹt thẻ bị tụt dốc, gây nguy hiểm…

Bên cạnh đó, nhiều chung cư cao cấp ở TP. Hồ Chí Minh còn không hề an toàn về phòng cháy chữa cháy. Mới đây, qua kiểm tra ngẫu nhiên tại 2 Block chung cư A1.1, A1.2 chung cư Giai Việt (quận 8); cao ốc Horizon Tower, phường Tân Định (quận 1) và chung cư Vạn Đô (quận 4), Đoàn liên ngành của Bộ Công an và Bộ Xây dựng xác định,  mặc dù chủ đầu tư đã đưa cư dân vào sinh sống nhiều năm qua, tuy nhiên nhiều hạng mục về an toàn phòng cháy vẫn chưa hoàn chỉnh, nếu có thì chưa được thẩm định đủ an toàn đưa vào sử dụng. 

Theo đánh giá của đoàn liên ngành, nghiêm trọng nhất là tại chung cư Giai Việt, chủ đầu tư buông lỏng trong quản lý, tự ý hoặc để cư dân tự chuyển đổi công năng hoạt động, thay đổi kết cấu công trình đe dọa đến an toàn phòng cháy chữa cháy toàn bộ tòa nhà. 

Trước đó, dù mang tiếng sống trong chung cư cao cấp nhưng cư dân ở  chung cư Ngọc Phương Nam (trước kia có tên gọi là Viên Ngọc Phương Nam - chuẩn 3 sao - chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Điền) ở quận 8 (TP Hồ Chí Minh) đang lo sợ cháy nổ và nguy cơ mất nhà.

Năm 2016, chung cư Ngọc Phương Nam giao nhà cho cư dân vào ở. Từ đó đến nay, nhiều lần chủ đầu tư hứa hẹn sẽ nghiệm thu hệ thống PCCC. Thế nhưng, dù đã hơn 150 hộ cư ngụ (chiếm khoảng 70% số căn hộ của chung cư) nhưng vấn đề an toàn cháy, nổ  vẫn bị bỏ ngỏ.

Không những thế, chung cư Ngọc Phương Nam chỉ được Sở Xây dựng  cấp phép quy mô 18 tầng, 2 hầm, 1 tầng lửng ở trệt, 1 tầng lửng ở tầng 18, 192 căn hộ, tổng diện tích sàn 33.567,7m2. Tuy nhiên, thực tế lại có đến 20 tầng nên đã xảy ra tình trạng dự án này không được nghiệm thu.

Ngoài ra, cư dân chung cư Ngọc Phương Nam còn bị bồi thêm thông tin Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Điền đã cầm cố dự án. 

Liên quan tới vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân cho biết: “Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản giảm sút gần 20% so với thời điểm năm 2015. Như vậy, để tiêu thụ được sản phẩm trong quý III, quý IV thì một số chủ đầu tư tung chiêu dự án theo tiêu chuẩn châu Âu để nâng cao giá trị, thương hiệu của dự án. Vấn đề ở đây không có một tiêu chí nào xác định, mỗi vùng miền có một tiêu chí khác nhau. Do đó, tổng quan chung dự án phải đạt được những tiêu chuẩn cụ thể, việc chủ đầu tư tung ra thị trường những tiêu chuẩn như vậy sẽ khiến người mua căn hộ nhầm tưởng đây là sản phẩm bất động sản tốt nhất, căn hộ tốt nhất”.

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân thì hiện tại, Bộ Xây dựng đã có các tiêu chí về căn hộ cao cấp. Các tiêu chí được quy định cụ thể, bao gồm những gì được xếp vào căn hộ cao cấp, yếu tố gì xếp vào căn hộ trung cấp… Nhưng ở đây hoàn toàn không theo chuẩn nữa, vấn đề ở đây là cần xác định rõ thế nào gọi là cao cấp. Cụ thể, điều kiện giao thông phải đảm bảo, giá trị dịch vụ và giá trị cộng hưởng như thế nào? Những yếu tố này để thực hiện được đầy đủ thì hiếm có dự án nào hội đủ các yếu tố trên. Bộ Xây dựng cũng chưa có tiêu chí về các tiêu chuẩn như Đức, Nhật, vì mỗi nước có những tiêu chí khác nhau. Chính vì vậy, chưa có cơ quan nào chứng nhận dự án A, hoặc B đạt được tiêu chuẩn của Đức, Nhật…. Vì thế, chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở này để tung hỏa mù đưa khách hàng vào “ma trận”.

“Loạn” danh “tự xưng”

HoREA nhận thấy, trong nhiều năm qua, trên thị trường BĐS xuất hiện tình trạng “loạn” danh xưng “chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang”, kể cả bằng tên nước ngoài gắn với các cụm từ như “Luxury” (hạng sang), “Hi-end”, “Premier” (cao cấp), “Royal” (hoàng gia)... được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan, coi đây là thủ thuật “câu khách”, quảng bá sản phẩm. Nhưng thực tế chỉ có một số ít dự án đủ chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn “khu đô thị kiểu mẫu”, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ.

Mặt khác, trên thị trường BĐS hiện nay, nhiều chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang để bán nhưng chưa được Sở Xây dựng hoặc đơn vị độc lập đánh giá, công nhận. 

Như vậy, các chủ đầu tư này đã cung cấp thông tin sai lệch, vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm tại Khoản 13, Điều 6, Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, chủ đầu tư cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Đồng thời, chủ đầu tư còn vi phạm các hành vi bị cấm tại các Khoản 3 và 4, Điều 8, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như: không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản và có dấu hiệu gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản, làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn gây thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà.

Cần quy định các tiêu chí rõ ràng

Dưới góc độ quản lý nhà nước, trong một thập kỷ qua, Bộ Xây dựng đã có 2 Thông tư về phân hạng nhà chung cư là Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư” và Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 (thay thế Thông tư 14/2008/TT-BXD) “Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư”. Mục đích của việc phân hạng nhà chung cư nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, các văn bản này đã cho thấy một số bất cập, cần phải sửa đổi, bổ sung. Theo đó, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31/2016/TT-BXD theo hướng chỉ cần thiết quy định tiêu chí của “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang” (đi kèm các từ nước ngoài tương đương) đối với nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai, để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường BĐS và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Cùng với đó, kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang”, sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này. 

Kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 98, Luật Nhà ở 2014 theo hướng giao cho Bộ Xây dựng quy định tiêu chí của “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang” để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà (không cần thiết “Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư”).