HoREA kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý loại hình condotel

Trước việc phát triển nhanh loại hình bất động sản (BĐS) căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng. Mới đây, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ, ngành liên quan về việc hoàn thiện khung pháp lý đối với loại hình căn hộ mới này.

Loại hình condotel đang phát triển nóng

Theo HoREA đánh giá, từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm BĐS du lịch mới ở nước ta. Đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi tắt Condotel), tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn từ 50 ha trở lên đã có 77 dự án, với tổng diện tích hơn 18.000ha. Hơn 16.500 phòng khách sạn, 12.000 căn hộ condotel, hơn 11.100 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.

Số liệu từ năm 2015 đến quý cuối cùng năm 2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số hơn 25.600 căn. Trong đó, có 15.000 căn hộ condotel, hơn 10.600 căn officetel. Hiện nay, cũng đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là điều bất thường. Nguyên nhân được cho vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m². Sự phát triển “bùng nổ” các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương, trước hết là đã có sự tăng trưởng mạnh hệ thống các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài; sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua.

Các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án BĐS nhà ở cao cấp cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay cũng đang là vấn đề rất đáng quan ngại mà Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh đã nhiều lần cảnh báo.

Kiến nghị sửa luật phù hợp với điều kiện hiện tại

Thời gian gần đây có ý kiến đề xuất Bộ Tài nguyên - Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan ban hành Thông tư quy định về điều kiện, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) cho condotel. Hiệp hội đánh giá đề xuất này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không phù hợp với Luật Đất đai và Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật.

Cùng với đó, trong Luật kinh doanh BĐS 2014, HoREA đề nghị bổ sung “khoản mới” vào điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh” để bổ sung thêm loại hình “Căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng” là loại BĐS (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển sản phẩm mới là condotel.

Hiệp hội đề nghị bổ sung loại hình “căn hộ condotel” vào điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh condotel hiện nay. Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.

Đối với Luật Nhà ở, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017 để thống nhất quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với loại hình công trình căn hộ condotel theo tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao và Du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel (như diện tích officetel từ 25-50 m²/phòng. Đối với căn hộ condotel thì có diện tích phù hợp với quy định về thiết kế phòng khách sạn, resort. Về chỉ tiêu dân số, Hiệp hội đề xuất áp dụng chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình condotel, officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp. Về khu đậu xe, Hiệp hội đề nghị cần phải quy định chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp cho loại hình condotel, officetel, nhưng không cần thiết phải quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của ban quản lý chung cư hỗn hợp để sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe. Về phương án bố trí, Hiệp hội đề nghị đối với trường hợp công trình chung cư hỗn hợp thì phần condotel, officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở)./.