HoREA kiến nghị nhiều giải pháp hoàn thiện chính sách về NƠXH

Trong đó, có chính sách về tổng thể cũng như kiến nghị miễn giảm thủ tục hành chính để giải quyết nhanh các dự án đầu tư phát triển NƠXH.

Nhu cầu lớn

Theo HoREA, TP. Hồ Chí Minh có dân số khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư, mỗi năm tăng dân số 200.000 người, trong đó tăng cơ học  140.000 người, có khoảng 60.000 em bé chào đời và 50.000 cặp kết hôn.

TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 2 triệu hộ gia đình, trong đó có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người sinh sống trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu NƠXH toàn quốc trong giai đoạn2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn...

Tuy nhiên, theo kết quả thực hiện của các địa phương, đến nay chỉ mới thực hiện được khoảng 30% kế hoạch đề ra.

Viện Nghiên cứu Phát triển TP. Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu NƠXH trong giai đoạn 2016 - 2020. Đa số các hộ gia đình trên đều chọn phương thức thuê mua NƠXH, chiếm 65 - 94%. TP. Hồ Chí Minh đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NƠXH với tổng số 44.701 căn hộ, và đến năm 2020, có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn. Nhưng trên thực tế, nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa vẫn chưa thể đáp ứng kịp thời nhu cầu NƠXH của cả nước, nhất là tại các thành phố lớn.

Cần chính sách tổng thể

Trước thực trạng trên, HoREA đã có nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách tổng thể NƠXH tại khu vực đô thị.

Theo HoREA, mặt hạn chế lớn nhất là công tác thực thi pháp luật về chính sách NƠXH. Đến nay, Nhà nước gần như chưa bố trí được nguồn ngân sách để thực hiện chính sách NƠXH. Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định Ngân hàng Chính sách xã hội chưa cấp tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH trong giai đoạn 2015 - 2020. Các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cũng chưa thể tham gia thực hiện chính sách NƠXH do chưa được tái cấp vốn ngân sách nhà nước.

Liên quan vấn đề này, HoREA kiến nghị chính quyền TP. Hồ Chí Minh cho thực hiện thủ tục hành chính rút gọn để giải quyết nhanh các dự án đầu tư phát triển NƠXH. Cho miễn thủ tục cấp Giấy phép xây dựng đối với dự án NƠXH sử dụng thiết kế mẫu NƠXH chung cư cao tầng đã được giải thưởng trong cuộc thi do Sở Xây dựng tổ chức.

Mặt khác, việc chuyển nhượng NƠXH sau khi mua hiện đang có những bất cập trong các quy định hiện hành. Cụ thể, quy định “thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở” chỉ phù hợp với trường hợp bên mua NƠXH trả tiền một lần, nhưng không phù hợp với trường hợp bên thuê mua NƠXH trả tiền trong thời hạn 15 năm.

Viện dẫn điều này, HoREA cho rằng, Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã phát sinh mâu thuẫn do phần đầu quy định “Người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua”, có nghĩa là sau 05 năm kể từ thời điểm  đã trả hết tiền mua, thuê mua nhà thì mới được thế chấp, chuyển nhượng.

Tuy nhiên, phần sau lại quy định “chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, có nghĩa là sau khi đã trả hết tiền mua, thuê mua nhà thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) và được quyền thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng nhà.

Bên cạnh đó, quy định khi được phép bán NƠXH thì “bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán NƠXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất”. Quy định này không hợp lý vì gần như Nhà nước lấy lại một phần ưu đãi của người mua NƠXH vì người này cũng không còn được quyền mua nhà ở xã hội nữa, do đối tượng thụ hưởng NƠXH chỉ được hưởng chính sách này 01 lần trong cuộc đời. Do đó, kiến nghị không nên thu lại tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng nhà.

Cùng việc này, HoREA đề xuất bổ sung chính sách chuyển nhượng NƠXH sau khi mua. Cụ thể, đối với người mua NƠXH trả tiền một lần sẽ được thế chấp nhà sau khi đã có sổ đỏ (sổ đỏ được cấp sau khi đã trả đủ tiền). Được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở sau khi đã sử dụng nhà tối thiểu 05 năm kể từ ngày được giao nhà. Đối với người thuê mua NƠXH trả tiền trong thời hạn 15 năm, được thế chấp, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở sau khi đã có sổ đỏ.

HoREA kiến nghị bỏ quy định “bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán NƠXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở”, để cho bên bán nhà được hưởng đầy đủ chính sách phúc lợi NƠXH một lần trong đời. Trong trường hợp cần thiết, để đảm bảo an sinh xã hội, tránh việc trục lợi chính sách, Hiệp hội đề nghị áp dụng chính sách không thu tiền sử dụng đất khi bán NƠXH đối với những trường hợp đã sử dụng NƠXH tối thiểu 10 năm kể từ ngày được giao nhà và đã có sổ đỏ.