HoREA: Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi còn nhiều lỗ hổng trong vốn pháp định

Cụ thể, tại Khoản (1.a) Điều 3 dự thảo quy định: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị”; và tại Khoản (1.b) quy định: “Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại Điểm a khoản này”.

Quy định vốn pháp định trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi còn nhiều điểm chưa phù hợp

Theo HoREA, quy định này nếu được áp dụng thì gần như toàn bộ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều bắt buộc phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng, bởi lẽ thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án tuỳ theo tính chất và quy mô đã được quy định thuộc thẩm quyền của Quốc hội (Điều 30 Luật Đầu tư 2014), của Thủ tướng Chính phủ (Điều 31 Luật Đầu tư 2014), hoặc của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Tại Khoản (1.a), Điều 32 Luật Đầu tư 2014 đã giao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với “Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”. Quy định vốn pháp định như dự thảo không phù hợp với thực tiễn tình hình hiện nay và là một rào cản đối với nhiều doanh nhân nhất là doanh nhân trẻ muốn khởi nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA, nên sửa đổi Khoản (1.a), Điều 3 dự thảo theo hướng quy định vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật đầu tư, như sau: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại các Điều 30, 31 Luật Đầu tư 2014, và của pháp luật về đầu tư công”.

Cũng liên quan đến vốn pháp định, tại Điểm a, Khoản 2, Điều 3 dự thảo có quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 của Nghị định này không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định.

Theo phân tích của HoREA, khái niệm “quy mô nhỏ”, “không thường xuyên” cần được định lượng cụ thể trong dự thảo nghị định để thuận lợi trong áp dụng vào thực tiễn. Do đó, Hiệp hội đề nghị khái niệm “bất động sản quy mô nhỏ” có thể được hiểu là những bất động sản có giá trị dưới 20 tỷ đồng; về khái niệm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản “không thường xuyên” như trong dự thảo thì không phù hợp thực tế đối với trường hợp cho thuê bất động sản, vì cho thuê bất động sản là hoạt động thường xuyên, có thể kéo dài trong nhiều năm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hiệp hội đề nghị sửa đổi Khoản (2.a) theo hướng quy định rõ “bất động sản quy mô nhỏ” có giá trị dưới 20 tỷ đồng thì không yêu cầu phải có vốn pháp định, và bỏ cụm từ “không thường xuyên” trong dự thảo.

Đình Mai