Khắc phục “kẽ hở” dự án BT: Đấu thầu công khai

Cân đối giá trị thực trong việc làm BT

Hình thức đổi đất lấy dự án (BT) hay còn gọi là “đổi đất lấy hạ tầng” hoặc “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng”, nghĩa là các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) được thực hiện dựa trên hợp đồng BT giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, nhà đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng rồi chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án khác.

Là hình thức xã hội hóa, theo cơ chế “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” đang được các địa phương áp dụng và ký hợp đồng để nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng, sau đó sẽ trả bằng đất đai. Nhưng trên thực tế, những thương vụ BT diễn ra thời gian gần đây, có thể thấy không ít nhà đầu tư đã nhận được món hời chênh lệch từ chuyển nhượng dự án khá lớn khi đất được đem ra đổi lại là đất nằm dọc hai bên đường (bán chỉ định) có vị trí “đất vàng”.

Qua đó, có thể thấy cơ chế này dễ dẫn đến nguy cơ tham nhũng nếu không có những quy định cụ thể của pháp luật về xác định giá trị công trình hạ tầng và giá trị đất đai đem ra đổi. Tuy nhiên, Luật Đất đai chỉ có quy định chung chứ không có bất kỳ quy định nào cụ thể về giá trị và xác định giá trị.

Những vấn đề liên quan đến dự án BT đang dần lộ ra “kẽ hở” khi nhiều dự án mắc phải những vấn đề liên quan đến đất đai, hoặc về chất lượng công trình hạ tầng, như việc giao đất đã giải phóng mặt bằng không thông qua hình thức đấu giá là chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai năm 2013 và là kẽ hở của việc “xin - cho” hình thành chuỗi nhóm lợi ích,... gây thất thoát ngân sách. Bên cạnh đó, việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để thanh toán cho nhà đầu tư cũng chưa được quy định một cách cụ thể, rõ ràng tại các văn bản hướng dẫn thực hiện, quản lý dự án BT.

Vì sao BT lại thu hút các “ông lớn BĐS”?

Xung quanh câu chuyện nhiều “ông trùm bất động sản” (BĐS) thích làm các dự án BT, một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, sở dĩ các nhà đầu tư “thích” dự án BT vì đây là hình thức đầu tư ít rủi ro. Khi thực hiện dự án theo hình thức này, nhà đầu tư được nhà nước thanh toán ngay bằng quỹ đất, trong khi so sánh với dự án BOT thì phải mất một thời gian để thu phí hoàn vốn, rủi ro vì thế cũng nhiều hơn.

Mặt khác, nhà đầu tư muốn có được đất công, phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là việc đấu giá cạnh tranh. Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức hợp đồng BT, nhà đầu tư không phải đấu giá, mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá không tính theo giá thị trường. Đây chính là “cái chân giò” mà nhà đầu tư có thể dễ dàng đem ra mặc cả với chính quyền khi thực hiện dự án.

Trong khi, các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng từ BOT chuyển dịch sang đầu tư BT, bởi sự hấp dẫn của BT với doanh nghiệp là quỹ đất đối ứng sau khi hoàn thành dự án. Việc đầu tư BOT giao thông, doanh nghiệp được thu phí, tuy nhiên mức phí thu được bao nhiêu còn phụ thuộc vào lượng xe. Nhiều tuyến đường BOT do mức phí cao, phương tiện ô tô tìm cách đi vào huyện lộ, tỉnh lộ để tránh, ảnh hưởng đến mức thu phí.

Mặt khác, do đầu tư BOT, doanh nghiệp chủ yếu vay vốn ngân hàng, nếu mức thu không đủ trả lãi và nợ gốc sẽ ảnh hưởng đến phương án kinh doanh của doanh nghiệp. Đặc biệt, khi thời gian qua BOT bị chỉ ra hàng loạt bất cập, cơ quan quản lý nhà nước có biện pháp thắt chặt quản lý, khiến BOT không còn hấp dẫn.

Trong khi đó, dự án BT, khi ký hợp đồng BT với cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp đã được hưởng quỹ đất đối ứng. So với BOT, doanh nghiệp không phải chờ hàng chục năm thu phí mà ngay khi dự án hoàn thành, doanh nghiệp được hưởng quỹ đất đối ứng có thể đầu tư BĐS, xây dựng chung cư, trung tâm thương mại, thậm chí bán và thu ngay được vốn đầu tư.

Nhiều dự án BT của Hà Nội sai phạm nghiêm trọng

Những ầm ĩ về dự án BT Hà Nội không phải bây giờ mới bị phát hiện mà ngay từ đầu năm 2012, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã công bố một kết luận thanh tra, trong đó xác định hàng loạt vấn đề sai phạm nghiêm trọng về tài chính tại nhiều dự án BT của Hà Nội.

Trong số này, những dự án dính tai tiếng điển hình như: dự án xây dựng đường trục phía nam tỉnh Hà Tây cũ (nhà đầu tư là Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 - CIENCO5); Dự án xây dựng tuyến đường Lê Đức Thọ qua sông Nhuệ đến KĐT mới Xuân Phương (nhà đầu tư là Công ty cổ phần TASCO); Dự án nhà máy xử lý nước thải Yên Sở (nhà đầu tư là Tập đoàn GAMUDA BERHSD - Malaysia); Dự án nhà máy xử lý rác thải Nam Sơn (nhà đầu tư là AIC); Dự án Cung Trí thức Thành phố...

Sự việc nghiêm trọng tới mức ngày 28/3/2012, Văn phòng Chính phủ đã có công văn truyền đạt ý kiến của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND TP. Hà Nội chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng rà soát tình hình thực hiện các dự án theo hình thức hợp đồng BT để báo cáo Chính phủ.

Một cuộc rà soát các dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BT lớn trên địa bàn TP. Hà Nội đã được thực hiện trong năm 2013. Quy mô rà soát lên đến trên 60 dự án BT. Việc này do chính TP. Hà Nội tự lập Tổ công tác và lên kế hoạch thực hiện. Trong đó, việc rà soát hướng đến làm rõ tính khả thi, điều kiện thực hiện; đề xuất danh mục các dự án BT cho phép tiếp tục triển khai, danh mục các dự án tạm thời chưa triển khai, danh mục các dự án không tiếp tục triển khai.

Ngày 29/11/2013, diễn ra cuộc họp do Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Thảo chủ trì và ông Nguyễn Thế Thảo đã kết luận: Không tiếp tục thực hiện 41 dự án theo hình thức hợp đồng BT.

Trong số 41 dự án này có nhiều dự án BT lớn liên quan đến các lĩnh vực giao thông, môi trường như: Dự án xây dựng các tuyến đường kết nối các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông; Xây dựng cụm công trình đầu mối Liên Mạc gắn với việc nạo vét, cải tạo nâng cấp trục chính sông Nhuệ (từ cống Liên Mạc đến đập điều tiết Hà Đông); Xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn trên địa bàn quận Thanh Xuân (từ Lê Văn Lương - Nguyễn Trãi - Đầm Hồng); Xây cầu Tứ Liên và đường dẫn đến đường Vành đai 3; Xây dựng trục đường nối từ chân cầu Vĩnh Tuy qua sông Đuống đến Ninh Hiệp; Cải tạo, nâng cấp đường 70 (đoạn đường Láng - Hòa Lạc đến Nhổn)...

Riêng dự án tuyến đường Lê Đức Thọ đến Khu đô thị mới Xuân Phương, mặc dù đã ký hợp đồng và đang triển khai nhưng ông Nguyễn Thế Thảo vẫn yêu cầu dừng thực hiện, giao cơ quan quản lý và nhà đầu tư rà soát, thanh lý hợp đồng, đề xuất các biện pháp xử lý tồn tại.

Kết luận tại cuộc họp này, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội lúc đó chỉ đạo: Tất cả quỹ đất dự kiến đối ứng cho các dự án BT trên giao lại cho các sở, ngành, quận, huyện và các đơn vị liên quan rà soát, thực hiện các thủ tục, chuẩn bị các điều kiện để đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án theo đúng quy định pháp luật, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng.

Bán thay vì đổi đất

Theo PGS. TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, bản thân BT không phải hình thức đầu tư xấu. Trên thế giới, đây là hình thức đầu tư phổ biến và ưu việt, nhằm đỡ gánh nặng ngân sách nhà nước, tạo ra các công trình phục vụ lợi ích công cộng. Tuy nhiên, thực tế triển khai lại bị bóp méo, “đội lốt” thành chính sách để phục vụ lợi ích của một nhóm nào đó lợi dụng những nguồn lực của nhà nước cho mục đích riêng. Bên cạnh những hậu quả về mặt tài chính, lãng phí nguồn lực, thất thoát “đất vàng” của Nhà nước, điều nguy hại hơn là còn tạo ra tình trạng bất ổn xã hội như khiếu kiện, mất niềm tin của xã hội.

Tuy nhiên, PGS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng, không nên vì hậu quả trong thời gian vừa qua mà bỏ đi phương thức đầu tư này. Song, để triển khai có hiệu quả, điều mấu chốt là phải thực hiện công khai, minh bạch, tuân thủ những định giá của thị trường.

“Phải đưa ra đấu thầu công khai để ai trả giá cho dự án thấp nhất thì người đó được làm, như vậy, không còn chuyện anh tự lập rồi tâng giá lên bao nhiêu, anh làm thế nào kệ anh, miễn là anh có tiền làm dự án thấp nhất thì anh được hưởng. Thứ hai, khi Nhà nước thanh toán tiền lại cho dự án đó, không nhất thiết phải là đất, có thể là đất, có thể là nguồn tiền nào đó. Nếu lấy từ quỹ đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án đất đó và công khai lên thị trường. Như vậy, khi ngang giá với nhau thì sẽ không còn tiêu cực xảy ra”, ông Cường nêu ý kiến.

Đồng tình với quan điểm này, TS Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, để minh bạch các khoản đầu tư, nên bán đất một cách công khai thay vì đổi đất lấy hạ tầng như hiện nay.

“Không nên tiếp tục đổi đất lấy công trình nữa. Tại sao chúng ta phải đổi đất, trong khi chúng ta có thể bán đất một cách công khai, minh bạch, sau đó lấy tiền đem đi đầu tư?”, TS Nguyễn Đình Cung nêu quan điểm.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, để có cơ chế BT minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư, về nguyên tắc, đầu xây dựng thì đấu thầu rộng rãi, còn đầu chuyển giao thì đấu giá công khai. Như vậy sẽ tạo được sự rõ ràng, minh bạch và triệt tiêu được địa tô ở khâu trung gian và lợi ích nhóm xung quanh. Cần hạn chế tối đa việc chỉ định nhà thầu, chỉ định nhà đầu tư, để tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh. Đối với dự án BT, phải thẩm định dự án chặt chẽ, thẩm định được năng lực nhà đầu tư.