Kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS

Song, Luật cũng còn bộc lộ hạn chế, một số chế định không còn phù hợp cần được xây dựng mới, nên rất cần thiết nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Bổ sung các loại hình BĐS “lai” vào Luật

Sau khoảng thời gian thực hiện Luật Kinh doanh BĐS, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã nhận thấy có 4 hạn chế như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ. Quá trình triển khai vẫn còn yếu trong công tác thực thi pháp luật và quy định về các điều kiện, cơ chế thực thi pháp luật của hệ thống các văn bản dưới luật. Các thủ tục hành chính còn rườm rà, bất cập, trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn yếu đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung Luật cho phù hợp với điều kiện thực tế.

Cụ thể, HoREA kiến nghị về quyền của doanh nghiệp tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh theo hướng sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh BĐS là cho phép “Doanh nghiệp tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn được thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS theo ủy quyền của chủ đầu tư dự án”.

Đối với các loại hình BĐS “lai” như căn hộ du lịch nghỉ dưỡng nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi chung là condotel) và căn hộ dịch vụ (serviced apartment), officetel, shophouse. HoREA đề nghị bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định “căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel)” là loại BĐS có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển rất mạnh các khu du lịch nghỉ dưỡng hiện nay và trong thời gian tới.

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị bổ sung loại hình “condotel” vào điều 54 Luật kinh doanh BĐS về “Quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh condotel hiện nay. Cùng với đó, quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.

Kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương về quy trình và thủ tục hành chính để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án cho người mua căn hộ condotel. Hết hạn thì được xem xét gia hạn. 

Mặt khác, kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế đối với condotel, căn hộ dịch vụ (serviced apartment), officetel, shophouse để các địa phương và các chủ đầu tư thống nhất thực hiện.

Huy động vốn trái phép tại các dự án sẽ hết đất sống

Liên quan đến việc các chủ đầu tư chỉ lập biên bản hoặc thỏa thuận “đặt cọc giữ chỗ”, “góp vốn đầu tư”, “hợp tác đầu tư”, “hợp tác kinh doanh” theo Bộ Luật Dân sự, hoặc lập “vi bằng thừa phát lại”, nhằm giao dịch trái phép, huy động vốn trái phép trong việc bán BĐS hình thành trong tương lai (chủ yếu là đất nền, đất nông nghiệp), khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

HoREA kiến nghị bổ sung hành vi bị cấm vào “Điều 8. Các hành vi bị cấm” của Luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, “không lập hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai, hoặc sử dụng hình thức lập biên bản hoặc thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh hoặc lập vi bằng thừa phát lại, để thực hiện giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, trái với quy định của Luật Kinh doanh BĐS nhằm huy động vốn trái phép”.

Điều này được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng một số doanh nghiệp, đầu nậu lợi dụng các chế định như đặt cọc, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh của Bộ Luật dân sự, hoặc lập vi bằng thừa phát lại để huy động vốn trái phép đối với các khu đất phân lô bán nền hoặc dự án BĐS hình thành trong tương lai, nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Cùng với đó, cần bổ sung thêm chế định về đặt cọc trong Luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, mức đặt cọc sẽ không quá 50 triệu đồng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai (Khác với quy định của Bộ Luật Dân sự về giá trị khoản tiền đặt cọc do hai bên giao ước tự thỏa thuận).

Mặt khác, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở sau khi đã tạo lập quỹ đất, do các quy định hiện hành của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS chưa phù hợp thực tiễn. Theo HoREA, việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS đang là một điểm nghẽn của thị trường cần được xem xét, giải quyết. Chuyển nhượng dự án BĐS, chuyển nhượng một phần dự án BĐS là hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có quyền và nghĩa vụ kế thừa tất cả các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp chuyển nhượng, kể cả nghĩa vụ đối với bên thứ ba trong quá trình tiếp tục thực hiện dự án.

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung vào Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất dự án, để thống nhất với Nghị quyết 42 của Quốc hội “Về thí điểm xử lý nợ xấu”, đã quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS.