Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập…

Những khó khăn, vướng mắc nêu trên dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng - Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế.

“Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Việc xác định, công nhận bất động sản nông nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường (loại hình này đã có ở nhiều quốc gia). Việc đánh giá quy mô, tiềm năng phát triển; từ đó có các định hướng phát triển, đồng thời xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách, khung khổ pháp lý phù hợp cho loại hình này cũng là điều hết sức cấp thiết”, ông Đỗ Viết Chiến phát biểu.

Tham luận tại Hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa,  nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, khẳng định, phát triển thị trường mua bán đất đai nông nghiệp và xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Đây cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại – dịch vụ.

Phải khẳng định rằng, đó là xu hướng tất yếu, gắn với tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng phát triển thương mại - dịch vụ và công nghiệp. Vấn đề đặt ra là, Chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết những vướng mắc của thị trường bất động sản nông nghiệp. Quan trọng nhất là đẩy đủ nền tảng pháp lý, tạo sự an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, mới tập trung được nguồn lực đất đai để đi vào sản xuất lớn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, khẳng định, thị trường bất động sản nông nghiệp có nhiều tiềm năng, cần được tiếp tục gỡ nút thắt, phát triển gắn với phát triển vùng nông nghiệp kết hợp du lịch trải nghiệm và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xung quanh… để gia tăng cơ hội và tác động lan tỏa, liên ngành cả về kinh tế và xã hội.

“Phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là giải pháp tối ưu và là xu hướng tất yếu để đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa. Điều kiện để thành hình và phát triển một thị trường bất động sản nông nghiệp lành mạnh của các hộ nông dân là các giao dịch về bất động sản nông nghiệp cần đáp ứng được các yêu cầu, như: Không chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hài hòa mục tiêu lợi nhuận; nâng cao chất lượng đất, chất lượng sản phẩm nông sản”, TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam đã có những bước tiến triển trong giai đoạn 2000 - 2019. Để có thể phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp, phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp trong đó có hoàn thiện thể chế, phát triển các thành tố và nâng cấp độ phát triển của thị trường đi liền với tin học hóa hệ thống thông tin, phát triển các công cụ tài chính phái sinh hoàn thiện công tác thu hồi giao đất và tăng cường chế tài đối với thị trường bất động sản nông nghiệp.

PGS.TS Trần Kim Chung cũng chỉ ra rằng, một trong những vướng mắc hiện này để có thể phát triển mạnh thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2 - 3ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Việc tập trung hóa ruộng đất đang còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết.

Ở khía cạnh khác, TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và PTNT – Trường Đại học Lâm nghiệp cho rằng, phát triển nông nghiệp và tích tụ, tập trung đất đai có mối quan hệ mật thiết hữu cơ với nhau. Muốn phát triển nông nghiệp tập trung quy mô lớn, hiện đại cần phải tạo ra quỹ đất đủ lớn thông qua việc tích tụ, tập trung đất đai dưới sự can thiệp của Nhà nước hoặc thị trường bất động sản.

Dưới góc nhìn của GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mục tiêu của việc phát triển phân khúc bất động sản nông nghiệp là thực hiện tốt nhất chủ trương của Chính phủ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Giải pháp là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết bài toán tập trung hay tích tụ đất đai dựa trên mối liên kết doanh nghiệp - nông dân hoặc liên kết cộng đồng nông dân. Mối liên kết tạo nên sức mạnh về cả đất đai quy mô lớn và nâng cao năng lực tài chính để đầu tư dài hạn và có chiều sâu công nghệ.

“Nông sản sản xuất ra có năng suất cao, sản lượng lớn, chất lượng tốt sẽ làm tăng giá trị đất đai nông nghiệp. Đầu tư vào bất động sản nông nghiệp lúc này cũng tạo hiệu quả kinh doanh không khác gì đầu tư vào bất động sản phi nông nghiệp, vừa tạo được giá trị đất đai tăng lên và vừa tạo được thu nhập cao từ hiệu quả cao về sản xuất nông nghiệp. Phân khúc bất động sản nông nghiệp và phân khúc bất động sản phi nông nghiệp có khác nhau về tính chất và đặc thù, nhưng hiệu quả không khác nhau là mấy khi đạt được trình độ nông nghiệp hiện đại”, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đã tập trung làm rõ khái niệm, đặc điểm, những nhân tố tác động, bối cảnh của “bất động sản nông nghiệp”, “thị trường bất động sản nông nghiệp” Việt Nam; phân tích thực trạng và tiềm năng, cơ hội và nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam nói chung và các địa bàn trọng điểm nói riêng; phân tích làm rõ những vướng mắc pháp lý, chính sách và kiến nghị giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam… Tập trung kiến nghị chính sách đất đai cho nông nghiệp cần phải điều chỉnh, gồm: Quy hoạch sử dụng; Giao cho thuê đất; Quyền của chủ thể sử dụng; Hạn mức và thời hạn giao cho thuê; Hạ tầng phục vụ các giao dịch về quyền sử dụng đất và thu hồi đất; Thứ tư là, phân tích mô hình và kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp và khả năng áp dụng cho Việt Nam.

Các chuyên gia đều thống nhất cho rằng, những khó khăn về tích tụ, tập trung đất đai nông nghiệp đang là một trong những rào cản khiến doanh nghiệp khó đầu tư sản xuất ngành nông nghiệp quy mô lớn. Vấn đề này cần được giải quyết khi sửa đổi các luật và văn bản nghị định liên quan.

Được biết, Sau Hội thảo; Ban Tổ chức sẽ có văn bản kiến nghị lên Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan về các vấn đề được nêu trong Hội thảo; đặc biệt là định hướng xây dựng khung khổ pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này./.