M&A bất động sản: Lĩnh vực nào hấp dẫn nhà đầu tư?

Khối ngoại sẽ chiếm lĩnh

Theo báo cáo của Savills Việt Nam được công bố mới đây, M&A trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam phát triển khá mạnh trong vài năm trở lại đây.

Bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư - Savills Hà Nội chia sẻ, trước đây, các nhà phát triển BĐS trong nước có xu hướng tự xin cấp phép và thực hiện dự án; các thương vụ M&A chủ yếu thuộc về nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm lại từ các nhà phát triển dự án trong nước.

Tuy nhiên, khi quy mô thị trường lớn hơn, tiềm lực của các doanh nghiệp BĐS trong nước mạnh hơn, họ đã đủ tích lũy về nguồn lực tài chính, bộ máy, và quy trình thực hiện, thì M&A là cách nhanh chóng để mở rộng quỹ đất và hoạt động kinh doanh.

Thời gian qua, có thể thấy, làn sóng M&A dự án giữa các doanh nghiệp BĐS trong nước có những diễn biến đáng chú ý trong đại dịch Covid-19. Trong đó, nhiều thương vụ M&A đáng chú ý trong quý II/2021 như việc Công ty Cổ phần và Phát triển BĐS Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần Công ty CP BĐS Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower; Tập đoàn Ô tô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam; hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương.

Theo dữ liệu của Savills Hong Kong, Việt Nam vẫn là địa điểm đầu tư thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Mặt khác, theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2021, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 15,27 tỷ USD. Cụ thể, vốn FDI đăng ký mới của 804 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư đạt 9,55 tỷ USD, vốn điều chỉnh 4,12 tỷ USD và vốn góp, mua cổ phần 1,61 tỷ USD.

Các thương vụ M&A thành công đứng về số lượng là giữa các nhà đầu tư trong nước, tiếp đến là các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam. M&A dự án từ các nhà đầu tư nước ngoài không nhiều như các thương vụ M&A giữa các doanh nghiệp BĐS trong nước, nguyên nhân được cho một dự án không dễ để thoả mãn các yêu cầu của nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, xét về giá trị giao dịch thì các thương vụ M&A có giá trị dẫn đầu lại nằm ở các thương vụ thâu tóm thực hiện bởi các nhà đầu tư quốc tế.

Nhìn chung, trong hơn 1 năm qua, các hoạt động M&A có xu hướng chậm lại. Lý do chủ yếu nhìn từ góc độ bên bán là nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá BĐS nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cùng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ BĐS kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó, tiếp tục giữ lại các BĐS hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

5 lĩnh vực hấp dẫn?

Trước đây, nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó, nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận.

Hai yếu tố đó là việc kết nối giao thông tốt với khu vực nội đô và sự hiện diện của những nhà phát triển BĐS dẫn dắt thị trường được coi là yếu tố sẽ dẫn dắt xu hướng đầu tư.

Về vấn đề này, bà Lê Phương Lan cho biết, nhà ở đô thị là phân khúc nhận được đơn đặt hàng nhiều nhất từ các nhà đầu tư. Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao, đi kèm sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu, đây vẫn là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư vào BĐS tại Việt Nam.

Cùng với đó, nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic cũng tăng nhanh trong 1,5 năm trở lại đây. Nhờ việc Việt Nam đã tham gia các Hiệp định Thương mại tự do, nhiều doanh nghiệp khổng lồ trong nhiều lĩnh vực đã chọn Việt Nam là điểm đến.

Thêm vào đó, các loại BĐS đã vận hành như các tòa văn phòng, căn hộ cho thuê có vị trí đẹp, tình trạng vận hành bảo dưỡng tốt, thời gian sử dụng đất còn dài, luôn là những tài sản đầu tư ưa thích đối với những nhà đầu tư nước ngoài, những người có xu hướng tìm kiếm dòng tiền dài hạn và ổn định. Thị trường này cũng ghi nhận giao dịch của các nhà đầu tư kinh doanh ở lĩnh vực khác muốn mở rộng và đa dạng hóa rủi ro bằng việc đầu tư nắm giữ BĐS.

“Một điều ngạc nhiên là, trong thời gian qua, Savills vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường khách sạn và nghỉ dưỡng, dù đây là thị trường đã bị tác động khá lớn do dịch. Savills cũng nhận được nhiều đề nghị tư vấn chuyển nhượng từ bên bán. Có thể nói đây là thời điểm vàng cho hoạt động M&A khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Đại dịch mang đến cơ hội M&A các khu nghỉ dưỡng đã vận hành, với vị trí đắc địa, dòng tiền quá khứ tốt với giá giao dịch ở mức hợp lý mà trước kia rất khó có thể tìm được người bán. Cơ hội sẽ dành cho các nhà đầu tư sẵn sàng chờ sự bật lại của thị trường. Đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư các khách sạn, khu nghỉ dưỡng cơ cấu lại dòng tiền và tình hình tài chính của mình. Trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng”, bà Lan phân tích.

Một xu hướng khác là sự gia tăng trong nhu cầu đối với các dự án BĐS nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ thể thao. Đại dịch đã làm thay đổi tư duy cũng như thói quen sinh hoạt của người mua BĐS. Điều này sẽ khiến số lượng giao dịch M&A của các dự án loại này tăng lên ở các thành phố du lịch mà còn tại các vùng lân cận thành phố lớn, nơi có thiên nhiên ưu đãi và quỹ đất lớn.

Nhìn về dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam, vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường BĐS. Vì nhiều lý do, trong đó có việc khó khăn trong đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ; khi đại dịch qua đi, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường. Trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động.