Mua đất nền vùng ven: Nhiều rủi ro

Đua nhau mở bán

Cuối tháng 9/2015, chủ đầu tư là Công ty Long Điền (LDG Group) đã mở bán đợt 2 dự án Sakura tại Đồng Nai. Dự án có quy mô 37ha với hơn 700 nền nhà phố liên kế và biệt thự, diện tích bình quân 100-150m2/nền, giá bán từ 268 triệu đồng/nền. Theo thông tin ban đầu từ chủ đầu tư, tính đến nay, hơn 300 nền đất tại dự án này được giao dịch thành công.

Tiếp sau đó, vào đầu tháng 10/2015, Công ty CP Dịch vụ thương mại và Xây dựng địa ốc Kim Oanh (Kim Oanh) cũng đưa ra thị trường dự án Dầu Giây Center City 2. Theo thông tin trên báo chí, dự án này đã tiêu thụ được toàn bộ 550 nền đất sau ngày mở bán.

Theo lý giải của giới đầu tư, sở dĩ các doanh nghiệp liên tục đưa ra dự án tại khu vực Đồng Nai là nhờ sự kiện dự án xây dựng Sân bay quốc tế Long Thành được Quốc hội thông qua chủ trương.

Cùng những dự án vừa nêu, hàng loạt dự án khác tại khu vực này cũng liên tục được giới thiệu ra thị trường.

Tương tự Đồng Nai, thị trường đất nền khu vực Bình Dương cũng khá sôi động khi các doanh nghiệp như Tấc Đất Tấc Vàng, Kim Oanh… hoạt động khá sôi nổi trên địa bàn. Điển hình là sự kiện Công ty Kim Oanh mở bán 272 căn nhà phố tại khu đô thị thương mại RichHome, với giá bán từ 390 triệu đồng/căn (bao gồm nội thất hoàn thiện cơ bản). Cuối tháng 5/2015, toàn bộ 272 căn nhà phố cũng đã có chủ.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Kinh tế nông thôn, đa phần các dự án vẫn chưa có người ở và khách mua chủ yếu đợi thời cơ để bán kiếm lời hoặc làm của để dành.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nói về câu chuyện có hay không hiện tượng sốt đất nền, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Hậu cảnh báo, khách hàng cần tìm hiểu kỹ, đặc biệt là tính pháp lý của dự án trước khi quyết định đầu tư.

Luật sư Hậu cho biết: “Yếu tố đầu tiên  quan trọng nhất là pháp lý của dự án. Trước hết, hiện nay, theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, nhiều dự án không thuộc diện được phép phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán, quảng cáo bán đất nền dự án cho người mua. Điều này khiến khách hàng bị nhầm lẫn và hợp đồng của các bên có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật vì chuyển nhượng tài sản không được phép giao dịch. Chính vì vậy, khi nhận chuyển nhượng đất nền dự án, khách hàng cần lưu ý tới việc dự án đó có được phép phân lô, bán nền hay không? Nếu có thì yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh nơi có dự án để xác thực thông tin.

Cụ thể, một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh giới, có bản thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt”.

Theo luật sư Hậu, hiện tại, vẫn có nhiều dự án dù không thuộc diện hoặc chưa đủ điều kiện được phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng “vốn góp”, đồng thời khách hàng cũng góp vốn thực hiện dự án bằng cách sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư đã có sẵn. Và kết quả của việc góp vốn là khách hàng sẽ được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư làm thủ tục đăng bộ, sang tên dưới hình thức phân chia sản phẩm theo quy định tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, không phải dự án nào chủ đầu tư cũng thực hiện đúng hợp đồng. Những bài học của cư dân ở khu dân cư Bắc Rạch Chiếc do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư là điển hình khi 10 năm qua, hạ tầng xung quanh dự án vẫn chưa được hoàn thiện. Cũng có trường hợp chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục đăng bộ, sang tên cho khách hàng góp vốn vì tổng thể dự án vẫn chưa thực hiện xong hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Do vậy, dạng hợp đồng góp vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

“Rõ ràng, với việc thị trường bất động sản đang nóng lên, việc đầu tư vào bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng vào thời điểm hiện tại là hợp lý. Tuy nhiên, thận trọng tìm hiểu trước khi mua là điều không bao giờ thừa, dù ở dự án nào đi chăng nữa”, một chuyên gia cảnh báo.

Đình Mai