Ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà: Hay nhưng khó khả thi

Người mua nhà có được bảo vệ?

Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho biết, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Đến thời điểm hiện tại, một số dự án trên địa bàn thành phố đã tiến hành ký kết bảo lãnh với ngân hàng. Cụ thể, Tập đoàn Novaland đã được Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) bảo lãnh The Sun Avenue (quận 2); Công ty cổ phần Đầu tư Thảo Điền đã được Techcombank bảo lãnh dự án Masteri Thảo Điền (quận 2); Công ty Sacomreal đã được OCB, ACB, HDBank bảo lãnh dự án Jamona City (quận 7) khi bán nhà ở hình thành trong tương lai của các dự án này theo phương thức không yêu cầu ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm, với mức phí bảo lãnh thấp...

Người mua nhà sẽ được bảo vệ với quy định tại Điều 56, nhưng để thực hiện điều này, vẫn cần thêm thời gian.

So với lượng dự án khổng lồ tại thành phố thì số dự án tham gia ký kết “chưa thấm vào đâu”. Và thực tế, những dự án được ngân hàng ký kết đều là những dự án có tên tuổi, do đó rủi ro với người mua là không cao.

Bàn về vấn đế này, tại tọa đàm “Quy định bảo lãnh ngân hàng: Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai” do HoREA phối hợp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP Hồ Chí Minh tổ chức, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, nhận định quy định này hạn chế rủi ro, gia tăng niềm tin và bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

Cùng quan điểm trên, ông Châu cho rằng, quy định này sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi cho những người mua nhà hình thành trong tương lai. Theo đó, những dự án không đảm bảo cam kết với khách hàng sẽ được ngân hàng bảo lãnh đứng ra chịu trách nhiệm.

Rõ ràng với quy định này, người mua nhà sẽ tránh được ít nhiều rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Nhưng cách thực hiện như thế nào và người mua nhà sẽ được đảm bảo quyền lợi ra sao vẫn còn là câu hỏi mơ hồ. Theo Luật sư Trương Thị Hòa (Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh), quy định này vẫn chưa rõ ràng. "Hợp đồng mua và hợp đồng bảo lãnh có đồng bộ hay không, và khi tranh chấp xảy ra thì ngân hàng sẽ trả vốn hay lãi?! Hơn nữa, nếu không đánh giá đúng cách thì phí bảo lãnh sẽ cao. Vấn đề BĐS hình thành trong tương lai thì giao cho ngân hàng hay giao cho ai? Chuyện thanh lý hợp đồng với người mua như thế nào? Nếu không thanh lý thì sẽ ra sao?...", luật sư Hòa băn khoăn.

Cũng như luật sư Hòa, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành lo lắng, khi nhiều dự án đóng băng cùng lúc thì ngân hàng có xoay sở kịp để bồi thường cho khách hàng hay không? và liệu rằng, khách hàng có phải chờ “dài cổ” mới lấy được tiền?

Bà Vũ Thị Khuyên, Phó trưởng phòng Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, đại diện Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh, phân tích thêm, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn thành phố có hơn 7.500 căn hộ đăng ký bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng vốn đầu tư 15.000 tỉ đồng. Như vậy nếu bắt doanh nghiệp thế chấp 100% tài sản thì số tiền chôn chân tại ngân hàng sẽ vô cùng lớn.

Rõ ràng những lo lắng trên là có cơ sở. Chưa kể, nhiều khả năng, người mua nhà sẽ phải cõng thêm khoản phí này trên lưng. Theo tính toán của HoREA, quy định này làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ: Dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm. Theo quy định về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế); chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỷ đồng/năm. Chi phí này, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua. “Việc bảo lãnh phát sinh thêm khoản phí, khoản phí này đến nay chưa có hướng dẫn chính thức nhưng có thể thấy là không hề thấp (vì nếu thấp thì ngân hàng không mặn mà gì bảo lãnh), ngoài khoản phí chính thức này ra, còn phát sinh thêm nhiều khoản phí khác .... đây được xem xem là "chi phí đầu vào dự án". Do vậy chủ đầu tư sẽ phân bổ vào giá bán, làm giá bán căn hộ trên thị trường tăng lên và cuối cùng người mua phải chịu. Một chính sách pháp luật ban hành nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng này vô hình trung làm thiệt hại cho chính khách hàng”, một chuyên gia phân tích.

Vẫn cần thời gian để thực hiện

Mặc dù đã được một ngân hàng tự nguyện đồng ý bảo lãnh, tuy nhiên, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp, ông Nguyễn Đình Trung không khỏi lo lắng: “Để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư cần phải có nguồn tài sản đảm bảo (thế chấp tài sản khác hoặc bằng chính dự án đang bán) hay chỉ nộp một khoản phí (có thông tin cho rằng 2% trên tổng mức đầu tư dự án). Nếu chỉ nộp một khoản phí thì bản chất không phải là bảo lãnh mà nó giống như bảo hiểm. Do đó, nếu chủ đầu tư vi phạm thì rủi ro phát sinh ngân hàng phải chịu trước khách hàng là rất lớn. Bản chất "bảo lãnh" thành "bảo hiểm", như vậy chính sách sẽ lạc hướng”.

Theo ông Trung, dưới góc độ quản lý: việc bảo lãnh phát sinh thêm thủ tục, gây khó khăn, tốn kém cho chủ đầu tư, làm mất đi cơ hội kinh doanh trên thị trường. Không tạo được cơ chế thị trường, đó là: hãy để khách hàng tự chọn lựa, đào thải những chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực và tìm đến với những chủ đầu tư uy tín trên thị trường. “Có như vậy thì nhà nước cũng dễ dàng trong quản lý mà doanh nghiệp cũng có môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh”, ông Trung cho biết.

Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng việc thực thi quy định này còn nhiều điều chưa rõ, do vậy, nên kiến nghị lùi thời hạn áp dụng 6 tháng.

Cùng quan điểm với ông Đực, ông Lê Hữu Nghĩa cũng cho rằng, chỉ một số ít doanh nghiệp BĐS tại TP Hồ Chí Minh đã ký kết bảo lãnh dự án với ngân hàng, còn lại chưa có động tĩnh gì cho đến khi có thông tư hướng dẫn. Do đó, cần gia hạn thêm thời gian để doanh nghiệp kịp làm quen.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TPHCM, cho biết thêm, dự thảo sửa đổi Thông tư 28 đã được lấy ý kiến, bổ sung đến lần thứ bảy, sẽ có hiệu lực vào 1/7 sắp tới.

Minh Tuấn