Người trẻ làm sao mua được nhà?

Điểm lại thị trường BĐS quý III

Trong quý III/2019, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của toàn bộ thị trường; ngoại trừ phân khúc căn hộ trong quý có sự gia tăng đột biến nguồn cung mới, tuy nhiên, nguồn cung bị chi phối bởi một dự án ở khu Đông. Mặt bằng giá không có nhiều biến động, mức tăng trung bình 0,5 - 1% nhưng thanh khoản khá thấp.

Với phân khúc đất nền, nguồn cung tăng không đáng kể. DKRA Vietnam ghi nhận trong quý III có 3 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 473 nền, tăng 63% so với nguồn cung mới của quý II, nhưng chỉ bằng 62% cùng kỳ năm 2018. Khu vực phía Bắc dẫn đầu về cả nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới. Nguồn cung tập trung ở các khu vực vùng ven như Củ Chi và quận 9.

Với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự án mới tăng đột biến. Khảo sát cho thấy, chỉ từ 8 dự án được chào bán ra thị trường trong quý III đã cung cấp đến 13.853 căn hộ, bao gồm 4 dự án mới và 4 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, tăng gấp 5,4 lần so với quý 2 và tăng đến 71% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2018. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 96% (13.336 căn), tăng 6,5 lần so với quý II và tăng 2,1 lần cùng kỳ năm 2018.

Với phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung - sức cầu thị trường giảm mạnh. Toàn thị trường có 1 dự án đáng chú ý được mở bán, số lượng nguồn cung mới 30 căn, chỉ bằng 8% so với quý II và bằng 83% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 67% nguồn cung mới (khoảng 20 căn), bằng 7% so với quý II.

Với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - biệt thự biển, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm 2019. Trong quý III, thị trường đón nhận 3 dự án mới, cung ứng 86 căn biệt thự biển, chỉ bằng 5% so với quý II. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 67% (58 căn), bằng 4% so với quý trước đó. Sức cầu của thị trường giảm đáng kể so với quý trước, các dự án chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – condotel, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ giảm nhẹ. DKRA Vietnam ghi nhận 6 dự án condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 2.605 căn, bằng 68% so với quý II. Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở Ninh Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng.

Người trẻ làm sao để mua nhà?

Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, trong 10 năm qua, tỷ lệ người dưới 35 tuổi trong số lượng khách hàng mua nhà ngày càng tăng, hiện đạt mức 23%. Nhu cầu an cư của người trẻ ngày càng tăng và cấp thiết.

Nói về vấn đề này, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty  cổ phần DKRA, cho rằng, cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án BĐS mới, có mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn ngày càng khan hiếm.

Theo định hướng của Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở bình quân phấn đấu đạt mức 22m2/người. Hiện tại, diện tích nhà ở bình quân đầu người ở TP. Hồ Chí Minh năm 2019 mới chỉ ở mức 19,4m2/người. Dân số TP. Hồ Chí Minh gia tăng bình quân 1 triệu người trong vòng 5 năm. Mỗi năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Tuy nhiên, chỉ trong vòng 5 năm, giá nhà tăng 50-60%, từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hạng C ngày càng sụt giảm, cá biệt trong quý II năm 2019 không có nguồn cung mới.

Mặt khác, loại hình nhà ở xã hội tồn tại nhiều bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu to lớn của người dân. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 1.100 doanh nghiệp với 377.000 công nhân lao động làm việc trong 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp. Trong khi đó, thành phố mới chỉ giải quyết được 15% nhu cầu về nhà ở của công nhân.

Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp BĐS, hiện họ không mấy mặn mà đầu tư nhà ở xã hội do vướng mắc thủ tục, lợi nhuận bị khống chế, nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức đến nhà ở xã hội…, dẫn đến khan hiếm nguồn cung loại hình nhà ở này.

Theo ông Phạm Lâm, chỉ trong vòng 5 năm qua, giá nhà đã tăng 50-60%, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ (căn hộ hạng C) sụt giảm. Cá biệt trong quý II/2019 không có căn hộ giá rẻ nào được mở bán. Như năm 2015, giá căn hộ hạng B (căn hộ trung bình) giá khoảng 21 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 36 triệu đồng/m2; trong khi đó căn hộ hạng C năm 2015 khoảng 16 triệu đồng/m2 thì nay  lên 25 triệu đồng/m2.

Mức tăng giá của đất nền còn “kinh khủng hơn” khi trong 5 năm qua tăng hơn 100%, có chỗ tăng hơn 200%. Giá nhà đất tăng phi mã trong khi thu nhập, lương của người lao động tăng theo không kịp. Căn hộ hạng C người trẻ dễ mua nhất, nhưng lượng căn hộ hạng C rất ít. Nếu năm 2016 căn hộ hạng C chiếm khoảng 30% thì đến năm 2018 còn khoảng 17%, đến tháng 9/2019 gần như đã biến mất khỏi thị trường.

“Nếu một người trẻ thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, muốn mua căn nhà khoảng 1,5 tỷ đồng thì phải tích cóp trong 20 năm. Nhưng lúc đó, giá nhà có còn ở mức 1,5 tỷ đồng/căn hay đã tăng gấp mấy trăm phần trăm”, ông Phạm Lâm chia sẻ.

Thực tế, nhiều người trẻ hiện nay mua được nhà là nhờ sự trợ giúp của gia đình chứ bản thân không thể tự tích lũy được số tiền lớn tương xứng. Hiện nay, nhà ở có giá bán dưới 1 tỷ đồng ở TP. Hồ Chí Minh gần như không còn.

“Liệu cơm gắp mắm”

Theo các chuyên gia tài chính, một người trẻ với thu nhập 15 triệu đồng/tháng nếu mua nhà 1,5 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 50% (tương đương 750 triệu), sau khi trừ hết gốc và lãi trả góp mua nhà, chỉ còn lại 3,8 triệu đồng/tháng, không sống nổi ở TP. Hồ Chí Minh. Chưa kể không phải người trẻ nào cũng có được khoản tiết kiệm ban đầu kha khá để tính đến chuyện mua nhà.

“Nếu đã có một khoản tiết kiệm kha khá và tính đến chuyện mua nhà, trước hết phải chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế và năng lực trả nợ. Chấp nhận đi xa, mua từ căn hộ nhỏ ở phân khúc trung bình rồi sau đó chuyển lên căn hộ cao cấp hơn, ở gần trung tâm hơn, chứ đừng mua vì ham nhà to đẹp ngay mà đổ nợ”,  ông Lâm khuyến cáo.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc CP Phú Đông Group, để mua được nhà tại TP. Hồ Chí Minh, người trẻ cần phải có chiến lược và tính toán cụ thể, nếu không sẽ rơi vào khủng hoảng nợ vì mua nhà.

Trước hết, phải có tối thiểu 30% giá trị căn nhà tích cóp trước hoặc trợ giúp từ gia đình mà không phải lo trả nợ. Và thu nhập của hai vợ chồng phải gấp đôi số tiền dùng để trả góp khi mua nhà. Chẳng hạn, mỗi tháng trả tiền nhà 10 triệu đồng, thu nhập phải tối thiểu 20 triệu đồng vì còn chi tiêu cho gia đình.

“Chỉ được dùng tối đa 50% thu nhập của mình để trả khoản vay mua nhà mà thôi, không được vượt quá, kẻo sẽ bị quá tải. Quá tỉ lệ trên sẽ rơi vào cảnh nợ nần khủng hoảng, không có đủ tâm trí để làm những việc khác tăng thu nhập được”, ông Phúc khuyến cáo.

Để chung tay giải bài toán này, theo các chuyên gia, cần sự tham gia của tất cả chủ thể, gồm Nhà nước, các bộ ngành, doanh nghiệp, chủ đầu tư và khách hàng. Cụ thể, khách hàng cần lưu ý và cân nhắc điều kiện tài chính của bản thân, chuẩn bị sẵn sàng một nguồn lực tài chính và xác định rõ nhu cầu sở hữu nhà ở cũng như thu nhập đảm bảo việc chi trả nhà trong dài hạn, cũng như cho phí sinh hoạt cuộc sống sau khi cấn trừ khoản tiền góp nhà hàng tháng. Khi quyết định sở hữu nhà ở, cũng phải xem xét và lựa chọn sản phẩm/dự án phù hợp với nhu cầu thực tế, năng lực tài chính, chủ đầu tư uy tín, chính sách thanh toán.

Về phía Nhà nước, cần có chính sách nhà ở mang tính quốc gia và chương trình hỗ trợ tài chính lâu dài dành cho đối tượng người mua nhà lần đầu. Cải tiến quy trình, thủ tục giấy tờ để thuận tiện hơn cho người dân có nhu cầu, đồng thời có những cơ chế phù hợp và thuận lợi cho chủ đầu tư khi tham gia phát triển loại hình này. Xem xét vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phối hợp với các doanh nghiệp chủ đầu tư trong những dự án lớn, đô thị lớn phải có tỷ lệ nhất định nhà ở cho người trẻ...