Nhiều điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Khắc phục những thiếu sót của Luật Kinh doanh BĐS cũ

Trao đổi với báo Kinh tế Nông thôn, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Hậu, cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã khắc phục nhiều điểm thiếu sót của luật cũ. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 gồm 6 chương, 82 điều, có nhiều điểm mới. Trong đó, đáng chú ý nhất, là quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ nâng mức vốn pháp định của tổ chức kinh doanh bất động sản. “Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã  kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Và theo Điều 10, Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”. Từ ngày 1-7-2015, nếu doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản”, luật sư Hậu cho biết.

Phó chủ tịch Hội luật gia TP.Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Hậu

Cũng theo luật sư Hậu, một chi tiết cần quan tâm nữa, trong luật sử đổi cũng quy định rất rõ các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.

 2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chẳng hạn như: quy định rõ về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,…

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định rõ tiến độ thanh toán của khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai theo từng giai đoạn. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật…

Vẫn còn hạn chế

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có tác động tích cực, tạo niềm tin đối với doanh nghiệp và khách hàng. Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị Chính phủ và các bộ ngành khi ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn quan tâm đến một số nội dung quan trọng.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có tác động tích cực, tạo niềm tin đối với doanh nghiệp và khách hàng

Cụ thể, HoREA kiến nghị xem xét kỹ vấn đề quy định vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cho phù hợp với từng loại hình hoạt động của doanh nghiệp (phát triển dự án, đầu tư kinh doanh, mua bán, cho thuê bất động sản…). Ví dụ: Doanh nghiệp chỉ có 01 tòa nhà cho thuê đang hoạt động bình thường hiện nay. Tòa nhà này có giá trị dưới 20 tỷ đồng thì không nhất thiết yêu cầu phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng thì mới được hoạt động kinh doanh cho thuê.

Cũng theo HoREA, Luật sửa đổi cần thông thoáng hơn khi quy định điều kiện và thủ tục cho chuyển nhượng dự án bất động sản giữa các nhà đầu tư khi đã có quỹ đất sạch nhằm tạo tính thanh khoản và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.

Cuối cùng, HoREA đề nghị xem xét cẩn trọng khi hướng dẫn thực hiện chế định bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai để tránh làm tăng chi phí giá thành mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Kiến nghị đối với các dự án mà người tiêu dùng  không yêu cầu chủ đầu tư phải bảo lãnh khi giao kết hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai thì doanh nghiệp không phải tiến hành thủ tục bảo lãnh; kiến nghị chủ đầu tư chỉ thực hiện việc bảo lãnh khi ký hợp đồng bán căn hộ hình thành trong tương lai (có nghĩa là doanh nghiệp bán căn hộ nào thì thực hiện bảo lãnh đối với căn hộ đó).

Minh Tuấn