Nhiều kiến nghị hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai

Cần cơ chế để phát triển quỹ đất

Trong 5 năm thực hiện Nghị quyết TW6 (khóa XI) về đổi mới chính sách pháp luật đất đai,  HoREA nhận thấy còn có một số nội dung quan trọng cần được xem xét khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013. Trong đó, cần có cơ chế tạo điều kiện cho “tổ chức phát triển quỹ đất” nhằm thực hiện giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi đất để thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy hoạch đã được duyệt, sau đó tiến hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng.

Vấn đề này được quy định tại Điều 40 của Luật Đất đai “đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”. Đồng thời, tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất, tổ chức thực hiện việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác. Giải quyết tốt vấn đề người có đất có điều kiện được bồi thường thỏa đáng, công bằng thì sẽ hạn chế tối đa việc khiếu kiện, nhất là tình trạng khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay. Các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận quỹ đất một cách minh bạch, bình đẳng và tạo được nguồn thu ngân sách rất lớn.

Vấn đề tài chính đất đai trong Luật Đất đai cũng cần phải xem xét giải quyết tổng thể. Trong đó, tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở, tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu thương mại, dịch vụ, các khu du lịch, nghỉ dưỡng (các dự án condotel), để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. HoREA kiến nghị bổ sung vào Điều 107 của Luật Đất đai theo hướng: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc mức cụ thể) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành”. Nhằm thực hiện điều này cần bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai. Đồng thời sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Cơ chế để thực hiện “quyền góp vốn quyền sử dụng đất”

Về cơ chế quyền góp vốn và quyền sử dụng đất được quy định rất rõ tại Điều 167 Luật Đất đai. Đây là chính sách mới mà nhiều nước phát triển hiện đang áp dụng. Thực hiện chính sách này để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu nhà ở, khu công nghiệp, dịch vụ... thì người sử dụng đất có lợi, tài sản quyền sử dụng đất của mình sau khi góp vốn vào doanh nghiệp sẽ sinh lợi, được ưu đãi mua hoặc thuê nhà, tạo được sự đồng thuận xã hội. Chủ đầu tư cũng có lợi vì giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân. Tuy nhiên, trong thời gian qua, phương thức này gần như chưa được thực hiện trên thực tế nên không phát huy được tác dụng. Tại TP. Hồ Chí Minh, hiện chỉ có dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước có phương án vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất nhưng không thu hút được người dân tham gia. Các chủ đầu tư dự án hầu như chỉ tập trung thương lượng, bồi thường với các chủ đất dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện, xung đột lợi ích trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng dự án.

Các nguyên nhân chủ yếu chưa thực hiện được phương thức này, là: Chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phương thức người dân góp vốn vào dự án bằng quyền sử dụng đất. Chưa tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chưa có cơ chế tổ chức thực hiện hiệu quả để dân tin. Người dân chưa yên tâm về việc sẽ được đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, nhất là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng lại chung cư cũ, di dời nhà trên và ven kênh rạch. Pháp luật chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần có thể bị giảm vốn, mất vốn trong quá trình kinh doanh. Quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn, sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chưa có cơ chế để đảm bảo người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo để đảm bảo quyền lợi khi góp vốn. Do đó, cần ban hành cơ chế để khuyến khích người dân và chủ đầu tư thực hiện quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án.

Một kiến nghị khác nhằm hoàn thiện Luật Đất đai là việc bổ sung chủ thể cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất có thời hạn tối đa không quá 50 năm sau khi đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể, Luật Đất đai không có quy định chủ thể sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Trong lúc Luật Nhà ở đã cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, được sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm, và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, trong đó có quyền sử dụng đất ở.

Mạnh Tiến