Những chính sách tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian qua

Đòn bẩy từ chính sách

Phân tích tại Hội thảo “Mở nút thắt cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam”, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi có tác động rất lớn đến thị trường. Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015 với các quy định nới lỏng điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam đối với người nước ngoài được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường BĐS sôi động hơn.

Bên cạnh đó, Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/1/2014 có hiệu lực từ 25/11 đã “nới lỏng” điều kiện được vay vốn gói 30.000 tỷ, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều. Mở rộng các điều kiện gói hỗ trợ cho vay 30.000 tỷ đồng như: tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng; thêm nhiều đối tượng được tiếp cận với gói hỗ trợ này và thời hạn vay được tăng lên 15 năm thay vì 10 năm như trước đây.

Sự thay đổi từ chính sách đã tác động lớn đến sự hồi phục của thị trường BĐS tạiViệt Nam

Ngoài ra, việc Chính phủ giảm tỷ trọng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS 250% xuống 150% cùng với Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/2/2015 được đánh giá là tín hiệu tích cực, khi NHNN đã phát đi thông điệp mở rộng tăng trưởng tín dụng, nhất là đối với lĩnh vực BĐS, khi giảm hệ số rủi ro với các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60%. Đây đươc xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trường BĐS, khi tín dụng đối với lĩnh vực này vốn dĩ được NHNN kiểm soát chặt chẽ trong thời gian trước đây.

Một số thay đổi trong chính sách khác, như chủ đầu tư được bán đất nền sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng quy định tại Thông tư liên tịch số 20 do Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành nhằm hướng dẫn nội dung Nghị định 11/NĐ - CP đã có hiệu lực, hay như việc giảm thuế với một số dự án nhà ở thương mại quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi có hiệu lực 1/04/2014 áp dụng chính sách giảm 50% thuế GTGT cho các hoạt động mua bán tại một số dự án nhà ở thương mại đối với kỳ khai thuế từ 01/07/2013 đến 30/06/2014. Điều kiện để được giảm thuế là dự án phải hoàn thành, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m² (bao gồm cả 10% thuế GTGT) và có diện tích thương mại dưới 70m²… cũng có tác động tích cực đến thị trường.

Dự kiến trong tháng 9 này, sẽ ban hành văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS. Trong đó có nội dung hướng dẫn cụ thể các thủ tục và điều kiện cho các doanh nghiệp,  khách mua nhà. Văn bản này được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS bền vững.

Một số điểm cần tháo gỡ

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 được xem là bước đột phá, hầu như “mở hết cửa” cho Việt kiều được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, còn một số điểm cần mạnh dạn tháo gỡ thêm để tăng sự thuận lợi cho người mua là Việt kiều, phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng vẫn đảm bảo sự quản lý Nhà nước trong BĐS. Cụ thể cần xem xét một số điểm sau:

Đầu tiên là khâu chứng minh nguồn gốc là Việt kiều. Theo Luật Nhà ở 2014, muốn sở hữu nhà, trước tiên Việt kiều phải có giấy chứng nhận nguồn gốc người Việt là giấy khai sinh, thẻ căn cước, tờ khai gia đình, CMND, hộ khẩu. Nếu do hoàn cảnh không còn các giấy tờ đó, có thể cho phép một chứng minh khác như giấy xác nhận được phép nhập cư vào nước sở tại từ Việt Nam.

Thứ hai là thời gian sở hữu nhà đối với người nước ngoài. Thời hạn sở hữu 50 năm có thể làm hạn chế những người mua làm tài sản lâu dài và để lại thừa kế. Có thể sửa lại là sau 50 năm sẽ được gia hạn tiếp; đồng thời trong thời hạn sở hưu khi chuyển nhượng cho người nước ngoài khác, thì người mới vẫn được quyền sở hưu 50 năm.

Bên cạnh đó, việc khống chế tỷ lệ sở hữu nhà của người nước ngoài trong một dự án, khu vực. Quy định này đảm bảo không hình thành những khu toàn người nước ngoài một cách tự phát. Tuy nhiên nó sẽ làm hạn chế nhà đầu tư lớn, cũng như làm hạn chế những cao ốc phát triển chuyên biệt cho người nước ngoài mà các nước phát triển đều có. Do vậy nên điều chỉnh theo hướng “Chính phủ có thể cho phép tăng tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài với những dự án cụ thể không thuộc vị trí quy hoạch không được sở hửu 100% người nước ngoài.

“Rõ ràng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS và một số quy định mới  đã tạo thông thoáng cho thị trường BĐS, nhất là với đối tượng Việt kiều và người nước ngoài. Tuy nhiên, Chính phủ nên xem xét để “mở hơn nửa” thị trường BĐS giúp tháo gở một số gút mắc còn lại như đã phân tích trên”, chuyên gia Đinh Thế Hiển đúc kết.

Thái An