Những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án

Nguồn cung dồi dào

Theo báo cáo quý 3/2014 của CBRE, tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp ở tất cả các phân khúc tăng từ 1 - 4% so với quý trước và 1,2 - 5,4% so với cùng kỳ năm trước, tăng mạnh nhất là quận 2 với mức tăng 2 - 5% so với quý trước, trong khi phương thức thanh toán ngắn hơn. Doanh số bán tiếp tục xu hướng tăng, mặc dù tốc độ tăng chậm hơn so với quý trước. Các sự kiện chào bán có được những phản hồi tích cực thông qua lượng người tham dự cao và khoảng 50-70% căn hộ được đặt mua.

Mới đây nhất, theo báo cáo quý 4/2014 của Savills, trong quý 4 có thêm 7 dự án đất nền mới gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 810 nền. Tính đến quý 4/2014, thị trường đất nền sơ cấp có hơn 1.800 nền, tăng 17% theo quý và 53% theo năm.

Thị trường đất nền tại TP. Hồ Chí Minh đang ở giai đoạn sôi động nhất trong những năm vừa qua

Ở phân khúc này, tổng lượng giao dịch tăng 37% theo quý. Quận 9 có lượng giao dịch cao nhất, theo sau là quận 8.

Đa số dự án đất nền hoạt động tốt là do có giá cả phù hợp và cung cấp nhiều biện pháp hỗ trợ tài chính cho người mua từ trực tiếp chủ đầu tư hoặc ngân hàng.

Chưa kể đến các dự án được chào bán ở khác khu vực lân cận thành phố, có thể nói thị trường đất nền đang ở giai đoạn sôi động nhất trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, hiện tại vẫn còn nhiều dự án rơi vào tình trạng hoang vắng. Đau lòng hơn, không ít trong số đó dùng để trồng cỏ, chăn bò… ở khu vực Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi (quận 2), khu Đông Tăng Long (quận 9) cùng hàng loạt đất nền tại quận Bình Tân, Bình Chánh… cũng từng mắc không ít tai tiếng vì không có dân đến ở.

Do vậy, theo nhiều chuyên gia, cần cẩn trọng và căn nhắc kỹ khi mua đất nền vào thời điểm này.

Những điều cần lưu ý khi mua đất nền

Theo Phó chủ tịch Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Hậu, khách hàng nên cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn dự án để mua. Điều cần quan tâm nhất vẫn là tính pháp lý của dự án.

Luật sư Hậu phân tích: “Trước hết, hiện nay theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, nhiều dự án không thuộc diện được phép phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán, quảng cáo bán đất nền dự án cho người mua. Điều này khiến khách hàng bị nhầm lẫn và hợp đồng của các bên có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật vì chuyển nhượng tài sản không được phép giao dịch. Chính vì vậy, khi nhận chuyển nhượng đất nền dự án, khách hàng cần lưu ý tới việc dự án đó có được phép phân lô, bán nền hay không? Nếu có thì yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh nơi có dự án để xác thực thông tin.

Cụ thể, một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt.

Hiện nay cho thấy nhiều dự án không thuộc diện được phép phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán

Ngoài ra, thực tiễn tranh chấp hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng thời gian qua cũng cho thấy mặc dù dự án không thuộc diện được phân lô, bán nền, chưa đủ điều kiện phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng “vốn góp”, đồng thời khách hàng cũng góp vốn thực hiện dự án bằng cách sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư đã có sẵn. Và kết quả của việc góp vốn là khách hàng sẽ được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư làm thủ tục đăng bộ, sang tên dưới hình thức phân chia sản phẩm theo quy định tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, không phải lúc nào mong muốn của khách hàng cũng đạt được vì thực tế thời gian qua cho thấy, sau khi ký hợp đồng góp vốn theo phương thức nêu trên với khách hàng, có một số chủ đầu tư lại sử dụng nguồn vốn để đầu tư vào dự án khác mà không tiến hành hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ dự án đã ký hợp đồng góp vốn với khách hàng; hoặc cũng có trường hợp chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục đăng bộ, sang tên cho khách hàng góp vốn vì tổng thể dự án vẫn chưa thực hiện xong hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, dạng hợp đồng góp vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể bị toà án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng giả tạo, bởi bản chất của quan hệ giữa các bên là chuyển nhượng đất nền.

“Dù thị trường đã có nhiều tín hiệu tốt, tuy nhiên, cẩn trọng xem xét trước khi mua không bao giờ là thừa”, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân chuyên gia kinh tế, chia sẻ./.

Giang Nam- Minh Tuấn