Phân khúc căn hộ, văn phòng: Sự khác biệt giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội nguồn cung tăng thì tại TP. Hồ Chí Minh lại ghi nhận nguồn cung ở mức hạn chế.

 Hà Nội, nguồn cung tăng 10%

Trong báo cáo của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2021, có khoảng 7.900 căn hộ mở bán mới tại thị trường Hà Nội, cao hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường căn hộ Hà Nội vẫn chịu một số ảnh hưởng tiêu cực từ các đợt dịch Covid-19 trong nửa đầu năm nay nhưng với nguồn cung tăng cho thấy sự hồi phục của hoạt động bán hàng cũng như sự thích nghi của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong điều kiện mới.

Mức tăng được ghi nhận ở thị trường Hà Nội chủ yếu ở phân khúc căn hộ trung cấp, doanh số bán trong nửa đầu năm đạt 8.100 căn, cao hơn 20% so với cùng kỳ và chiếm 79% nguồn cung mở bán mới. Vị trí thuộc khu vực phía Tây và phía Đông được ghi nhận dẫn dắt thị trường với mức tăng 39% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2021.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý II trung bình ở mức 1.472 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 7% theo năm và 1% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại quý II trung bình ở ngưỡng 1.180 USD/m2, tăng 4% theo năm. Một số dự án ghi nhận mức tăng 8-9%/năm.

Dự báo nguồn cung chào bán mới trong năm 2021 khoảng 21.000 - 24.000 căn, việc mở bán và doanh số bán trong năm 2021 sẽ cao hơn so với năm 2020 nhưng vẫn chưa trở lại so với thời điểm trước dịch Covid-19. Đồng thời, trong năm 2021-2022 mức mở bán dự kiến sẽ cao hơn khoảng 25-30% so với lượng căn hộ chào bán mới tại thị trường TP. Hồ Chí Minh.

“Chúng tôi kỳ vọng không chỉ các chủ đầu tư phía Nam đang hướng đến thị trường Hà Nội, mà người mua đặc biệt là các nhà đầu tư từ khu vực này cũng có xu hướng tìm kiếm các cơ hội mới ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc trong bối cảnh nguồn cung tại thị trường TP. Hồ Chí Minh ở ngưỡng hạn chế”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội nhận định.

Trái ngược với thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ tại thị trường TP. Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung hạn chế. Trong báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh trong quý II cũng nhận định nguồn cung rất hạn chế, nguồn cung sơ cấp giảm 25% theo quý. Hiện tại, có rất ít dự án mới, và 10 dự án tạm dừng bán để điều chỉnh giá. Quý II có lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch giảm 36% theo năm, giảm 5 điểm phần trăm theo quý.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu TP. Hồ Chí Minh, nhận định: “Lượng tiền dự trữ trong dân vẫn tiếp tục gia tăng, có thể nhận thấy rõ từ số lượng tài khoản chứng khoán mới mở, cũng như nhu cầu ngày một cao về sở hữu bất động sản nhà ở. Mặc dù vậy, việc thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá bán căn hộ tăng”.

Phân khúc văn phòng có tỷ lệ hấp thụ khả quan

Nửa đầu năm 2021, thị trường văn phòng Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động. Tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội ở cả hai hạng được duy trì ở mức 1,5 triệu đồng/m2, với 35% tổng nguồn cung đến từ các dự án hạng A.

Cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục cho thấy tín hiệu phục hồi, mặc dù nền kinh tế Việt Nam vẫn đang chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19. Trong nửa đầu năm, tổng diện tích hấp thụ của thị trường văn phòng Hà Nội 60.000m2, trong khi đó tại TP. Hồ Chí Minh  33.000m2. Tỷ lệ hấp thụ này đã cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2020, cụ thể, tỉ lệ hấp thụ tại Hà Nội là 17.000m2 và TP. Hồ Chí Minh 3.800m2.

Tỉ lệ trống của thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục giảm ở cả hai phân hạng. Tỉ lệ trống của văn phòng hạng A giảm xuống mức 18,9%, giảm 3,5 điểm % theo quý và tăng 11,3 điểm % theo năm. Tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng B đạt 11,5%, giảm 1,7 điểm % theo quý và tăng 0,6 điểm % theo năm.

Dự kiến, thị trường Hà Nội trong các tháng cuối năm sẽ đón nhận khoảng 180.000m2 văn phòng mới, và hơn 150.000m2 văn phòng trong những năm tiếp theo.

Cũng theo khảo sát của CBRE Việt Nam, sau năm 2020 với tỷ lệ hấp thụ âm do ảnh hưởng của dịch Covid-19, có những dấu hiệu phục hồi. Khoảng 70% số doanh nghiệp trong khu vực hiện đang phục hồi, và sẽ tiếp tục phục hồi trong các tháng tới. Dưới tác động của đại dịch, các doanh nghiệp tiếp tục dự kiến sẽ áp dụng chính sách làm việc từ xa, tăng lên mức 74% tại thời điểm quý II/2021, từ mức 63% tại thời điểm quý III/2020. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến tiếp tục tăng, đạt 70.000 - 80.000m2 trong cả năm 2021. Giá thuê trung bình của các dự án hiện hữu dự kiến tiếp tục được giữ ở mức ổn định trong nửa cuối năm 2021.

“Nhu cầu văn phòng ổn định thể hiện qua các yêu cầu thuê lớn trên 5.000m2 cho kế hoạch cuối năm 2021, đến từ các công ty lớn thuộc nhóm ngành tài chính, giáo dục và công nghệ thông tin. Dịch bệnh tiếp tục thúc đẩy xu hướng làm việc tại nhà ở Việt Nam. Nguồn cung văn phòng hạng A chủ yếu tham gia vào thị trường trong năm 2023, trong khi đó, nguồn cung ngoài trung tâm sẽ cung cấp đủ cho nhu cầu thuê hiện tại”, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại TP. Hồ Chí Minh nhận định.