Phạt 1 tỉ đồng chuyển nhượng đất nền trái phép: Chưa đủ sức răn đe?

Trong đó, sẽ phạt đến 1 tỷ đồng đối với các hành vi chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép.

Tuy nhiên, mức phạt này được cho là chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn?

Quy định rõ 17 biện pháp khắc phục hậu quả

Bên cạnh các hình thức xử phạt chính và hình thức xử phạt bổ sung, Nghị định số 91 còn quy định 17 biện pháp khắc phục hậu quả. Cụ thể, buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quy định mức độ khôi phục đối với từng loại vi phạm quy định tại Nghị định này.

Mặt khác, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp, buộc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, buộc hoàn thành việc đầu tư xây dựng, buộc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thu hồi đất.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không đủ từ hai điều kiện quy định tại Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bị phạt tiền đến 01 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Ngoài ra, Nghị định số 91 cũng tăng mức xử phạt đối với các hành vi để tăng cường tính răn đe, phòng ngừa vi phạm, trong đó một số hành vi mức xử phạt lên đến 01 tỷ đồng như các hành vi: chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép, lấn, chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ...

Tuy nhiên, nghị định đã chia nhỏ các mức phạt, phân loại đối tượng xử phạt cho phù hợp với thực tế như: Chia mức phạt theo diện tích vi phạm (diện tích vi phạm nhiều thì mức xử phạt cao), theo giá trị loại đất vi phạm (đất ở, đất thương mại dịch vụ thì mức xử phạt cao hơn đất nông nghiệp), phân biệt mức xử phạt giữa đô thị và nông thôn...

Việc ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa xử lý khá nghiêm khắc các vi phạm để góp phần lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực đất đai, vừa có lý có tình, vừa thống nhất với Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, HoREA cũng cho rằng, mức phạt tiền tối đa chỉ đến 01 tỷ đồng, chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng đất nền trái phép hoặc chậm làm thủ tục để cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.

Nhiều bất cập với quy định hiện hành

Liên quan đến Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, HoREA cho rằng, còn một số nội dung chưa phù hợp, trong đó có hành vi “chiếm đất” được quy định tại Điều 3 của Nghị định này. Cụ thể, chưa phù hợp với Điều 191 của Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế” được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, doanh nghiệp cần phải được quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.

Mặt khác, HoREA cho rằng, chưa phù hợp với Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi quy định “Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Điều 59 Luật Đất đai”. Do vậy, khi chủ đầu tư dự án nhà ở đã nộp hồ sơ xin được giao đất và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp biên nhận hồ sơ, thì doanh nghiệp đã hoàn thành trách nhiệm của mình.

Cụ thể, pháp luật đất đai không quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thi công các công trình của dự án, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong 02 trường hợp. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (bao gồm hình thức phân lô bán nền), thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, theo quy định tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở, quy định sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ, trong đó có chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, theo quy định tại khoản 1, Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đồng thời, chưa phù hợp với Điều 107 Luật Xây dựng quy định điều kiện khởi công xây dựng công trình. Quy định xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất tại khu vực đô thị và biện pháp khắc phục hậu quả có các bất cập như: Đối với dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (thường bao gồm khoảng 10% diện tích đất ở và khoảng 80% diện tích đất nông nghiệp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, ngoài ra, còn có khoảng trên dưới 10% diện tích là đất rạch, bờ đất, đường… thuộc Nhà nước quản lý) và doanh nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư dự án, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật,  cấp Giấy phép xây dựng (hoặc được miễn Giấy phép xây dựng), thì chủ đầu tư cần được phép khởi công xây dựng theo Điều 107, Luật Xây dựng.

Có thể hiểu là, chủ đầu tư được “sử dụng đất trên thực địa” để khởi công xây dựng công trình của dự án và chủ đầu tư chỉ được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã hội đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản…

Pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng không quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thi công các công trình của dự án, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi bán nhà, công trình xây dựng, kể cả bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh bất động sản, tại Điều 8, quy định 08 hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản, trong đó có hành vi: “Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” và tại khoản 7, Điều 22 quy định nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng, kể cả bán bất động sản hình thành trong tương lai, là phải: “Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật”.

Trước vấn đề trên, HoREA đề nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, hướng dẫn thực hiện Điều 3 và Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử lý hành chính đối với hành vi “chiếm đất” cho phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.