Quy định mới về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định số 123/2017/NĐ – CP về việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2018. 

Nhận chuyển nhượng dự án đầu tư sẽ được miễn giảm tiền sử dụng đất

Nghị định số 123 đã bổ sung khoản 10 của Điều 10 về trường hợp chuyển nhượng (CN) dự án đầu tư gắn liền với CN quyền sử dụng đất. Đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 khi CN dự án hoặc CN quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì xử lý theo từng trường hợp.

Cụ thể, trường hợp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm không tính vào giá CN và người nhận CN tiếp tục thực hiện dự án thì người nhận CN tiếp tục được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư cho thời gian còn lại của dự án.

Đối với trường hợp người nhận CN không tiếp tục thực hiện dự án thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định đối với dự án sau CN. Trường hợp người CN đã thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính về đất đai thì người nhận CN được kế thừa phần nghĩa vụ mà người CN đã nộp.

Trường hợp CN quyền sử dụng đất thì người CN phải nộp đủ số tiền đã được miễn, giảm vào ngân sách nhà nước theo giá đất tại thời điểm CN quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định rõ đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận CN đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất tính theo giá đất  thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ), thời hạn 70 năm, tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định rõ các trường hợp được miễn tiền thuê đất

Cụ thể, đối với trường hợp nhà đầu tư đã chi trả tiền đền bù, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (bao gồm cả trường hợp tự thỏa thuận bồi thường hoặc tự nhận CN) và được Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01/7/2004 thì được trừ số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích đất nhận CN hợp pháp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và phê duyệt.

Việc xác định thời gian xây dựng cơ bản để được miễn tiền thuê đất cũng được cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định thời gian xây dựng cơ bản và ban hành quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất. Trường hợp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền đã cấp lần đầu theo quy định của pháp luật có ghi thời gian xây dựng cơ bản phía cơ quan thuế sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ban hành quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án và tối đa không quá 3  năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.

Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất không đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản thì thời gian miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật đầu tư tính từ thời điểm có quyết định cho thuê đất.

Trường hợp chậm nộp hồ sơ miễn tiền thuê đất theo quy định thì chỉ được miễn tiền thuê đất cho thời gian ưu đãi còn lại tính từ thời điểm cơ quan thuế nhận đủ hồ sơ và không được miễn tiền thuê đất trong thời gian chậm nộp hồ sơ.

Việc xác định số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật đầu tư để ghi vào quyết định miễn, giảm tiền thuê đất đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm và trả một lần cho cả thời gian thuê được quy định rõ. Cụ thể đối với việc trả tiền thuê đất hàng năm sẽ được giảm 50% tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê đất hoặc cho một số năm thì số tiền được giảm ghi trên quyết định giảm tiền thuê đất là số tiền xác định trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất tại thời điểm ban hành quyết định và được điều chỉnh tương ứng khi điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định.

Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định cụ thể như đối với việc được miễn toàn bộ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất được miễn ghi tại quyết định miễn tiền thuê đất.

Đối với việc giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và được miễn tiền thuê đất trong một số năm nhưng tại thời điểm người thuê đất nộp hồ sơ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định thì số tiền thuê đất được miễn ghi vào quyết định miễn tiền thuê đất.

Mạnh Tiến