Quy hoạch chung cư: Những bất cập

Nhiều khu vực tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án chung cư mọc lên ồ ạt, gây áp lực lớn lên hạ tầng.

Phát triển dày đặc

Những năm gần đây, ngày càng có nhiều dự án chung cư được cấp phép và triển khai xây dựng tại các “cửa ngõ” của TP.Hồ Chí Minh. Đơn cử như ở cửa ngõ phía Bắc chạy dọc theo tuyến xa lộ Hà Nội, hàng loạt dự án đã hoàn thành và đang tiến hành xây dựng.

Riêng tại tuyến đường Mai Chí Thọ (quận 2), chỉ với chiều dài khoảng 3km nhưng có khoảng 50 tòa nhà chung cư với hàng ngàn căn hộ. Cụ thể, như khu đô thị Sa La với hơn 5.900 căn hộ,  khu chung cư Bình Khánh quy mô 12.500 căn hộ… Tương tự, ở đoạn đường dài hơn 1km từ cầu vượt Cát Lái đến cầu Sài Gòn tập trung hàng loạt dự án ở khu vực cửa ngõ phía Đông. Hai tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Linh (quận 7) cũng dày đặc các dự án cùng với dân số tăng cao trong thời gian qua đã làm cho nút giao thông Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ trở thành điểm nóng về ùn tắc giao thông.

Không chỉ phát triển mạnh mẽ tại nhiều tuyến đường chính, cửa ngõ của thành phố, tình trạng quá tải trong các quận nội thành ngày càng báo động. Cụ thể, tại nhiều hẻm nhỏ, khu vực dân cư có mật độ cao cũng hình thành nhiều chung cư, nhà cao tầng. Theo đó, tại tuyến đường Thành Thái (quận 10) với nhiều hẻm nhỏ, hẹp nhưng tập trung nhiều khu chung cư như: chung cư Nguyễn Tri Phương, chung cư Thiên Nam, Ngô Gia Tự, cao ốc Rivera Park, khiến cho tình trạng ùn tắc giao thông thường xuyên xảy ra ở khu vực này.

Cũng trong năm 2016, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh thì cơ quan này đã trình UBND thành phố 130 dự án phát triển chung cư. Với xu hướng thị trường BĐS đang khởi sắc và phát triển mạnh mẽ, việc nhiều dự án sẽ được triển khai trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, câu chuyện triển khai để không gây “áp lực” lên hạ tầng giao thông, hạ tầng kết nối chưa được phát triển đồng bộ cũng cần được giải quyết.

Cần tăng cường tính đồng bộ

Nhiều ý kiến cho rằng, để khắc phục tình trạng phát triển chung cư một cách “ồ ạt” cần xem xét ngay từ khâu cấp giấy phép xây dựng (GPXD). Ngoài ra, cần nghiên cứu phương án khi chủ đầu tư muốn xây dựng công trình cần thực hiện chủ trương xã hội hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng, tránh tình trạng nhiều chủ đầu tư “ăn theo” hạ tầng như hiện nay. Cùng với đó là các chế tài đủ mạnh để ràng buộc trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, nhiều khu đất trong ngõ trước đây là nhà máy, xí nghiệp thuộc diện di dời ra khu vực ngoại thành để tránh ô nhiễm môi trường. Nhưng sau đó, những chung cư, tòa cao ốc lại vào thế chỗ. Hiện nay, theo quy định của pháp luật, để các tòa chung cư được xây dựng, chủ đầu tư phải hoàn thiện đầy đủ thủ tục trình cơ quan chức năng xem xét, phê duyệt, nếu đủ điều kiện mới tiến hành cấp GPXD. Việc cấp GPXD dựa trên nhiều tiêu chí, nhưng chủ yếu dựa trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt, mật độ dân số, giao thông, điện, nước…..

Việc cấp phép xây dựng các dự án chung cư dày đặc trên các tuyến đường hay trong con hẻm không chỉ gây khó khăn cho dân cư mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến nhà đầu tư. Muốn tạo được bài toán quy hoạch hợp lý cho các dự án nhà ở cao tầng, nhiều chuyên gia cho rằng, thành phố và ngành chức năng cần đánh giá kỹ lưỡng về quy hoạch các dự án chung cư. Trong vấn đề cấp phép xây dựng, cơ quan chức năng cần tính toán, đặt ra yêu cầu, yếu tố ảnh hưởng của mật độ dân cư, khu vực có hạ tầng giao thông kết nối, cấp nước đã hoàn thiện mới được cấp phép xây dựng thì sẽ  không nảy sinh những bất cập về quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (HoREA) đã nêu lên mô hình hiệu quả trong huy động nguồn vốn giữa chính quyền địa phương và doanh nghiệp BĐS trong xây dựng đồng bộ hạ tầng kết nối, đảm bảo cho dự án phù hợp các yêu cầu của quy hoạch. Cụ thể, khi Vingroup xây dựng hai dự án Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River ở quận Bình Thạnh, chủ đầu tư này đã ứng nguồn vốn hơn 470 tỷ đồng cho chính quyền thành phố nâng cấp đường Nguyễn Hữu Cảnh đi qua hai dự án. Tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhà đầu tư Đại Quang Minh đã đầu tư 4 trục đường chính để tạo hệ thống giao thông đồng bộ trong khu đô thị cao ốc do công ty này xây dựng.

Trong việc triển khai dự án, để đảm bảo quy hoạch và tiện ích cho dự án, các chủ đầu tư phải xác định được trách nhiệm, xác định được vị trí của dự án để làm sao tăng tính kết nối giao thông, hạ tầng, phát huy cao nhất tiện ích cho cộng đồng dân cư. Hàng loạt các dự án của Hưng Thịnh Corp, Tecco đều căn cứ theo yêu cầu đó nên luôn tạo ra lợi thế cạnh tranh cao. Khi chủ đầu tư làm được điều này sẽ giúp dự án tránh được các bất cập về quy hoạch, gây quá tải đến hạ tầng cho cả khu vực lân cận.

Việc tập trung với mật độ dày đặc các dự án cao ốc với quy mô dân số lớn, nảy sinh nhiều bất cập trong việc gây áp lực đến hạ tầng giao thông, môi trường sống và các tiện ích công cộng khó đáp ứng kịp. Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, hiện trạng phát triển chung cư ở một số khu vực tại TP.Hồ Chí Minh quá dày đặc, cao thấp không đồng bộ, rải rác và phân tán, không kết nối giao thông đã tạo nên những bất hợp lý trong vấn đề quy hoạch. Hiện nay, quy hoạch xây dựng vẫn chưa đề cập đến độ cao đối với từng khu vực trong không gian quy hoạch, các quy định đảm bảo về cơ sở hạ tầng giao thông kết nối, dịch vụ công cộng… Khi các khu vực có quá nhiều cao ốc, với độ cao khác nhau, mật độ dân cư cao sẽ khiến cho hạ tầng bị áp lực, gây nên những vấn đề nảy sinh như kẹt xe, nguồn nước cung cấp cùng các vấn đề về an sinh xã hội.

Cùng với đó, việc xây dựng cao ốc không chỉ cần đảm bảo quy hoạch đơn thuần, với các tiện ích mà còn liên quan đến khống chế độ cao, chiếm lĩnh vị trí trên cao ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng. Do đó, cần tính toán đến tính liên thông, liên ngành để xây dựng không gian quy hoạch đô thị, đấu nối giao thông, tạo một cơ chế có “nhạc trưởng” trong phê duyệt, tổ chức giám sát quy hoạch đô thị, quy hoạch chung cư một cách bền vững nhất.

Lại Hùng – Trường Sơn