Sacombank giảm giá tài sản thanh lý, Hải Phát hạ giá căn hộ hàng tồn!

Câu chuyện địa ốc Hải Phát liên tiếp mở bán căn hộ với "chiết khấu khủng" chưa từng có trong bối cảnh bất động sản bị siết tín dụng, dường như không đơn giản chỉ là chuyện giải phóng khối hàng tồn kho gần 3 nghìn tỷ đồng...

Thời gian gần đây, Công ty Hải Phát liên tục đưa ra các chính sách bán hàng ưu đãi hấp dẫn với mức chiết khấu “khủng” tại các dự án do doanh nghiệp này đầu tư xây dựng.

Điều này đang khiến giới đầu tư địa ốc băn khoăn, có phải do khó khăn về tài chính, lượng hàng tồn kho tăng lên trước sức ép nợ phải trả phình ra khiến doanh nghiệp phải cấp tập huy động vốn?

Huy động vốn bằng mọi giá?

Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest – Mã: HPX), chủ đầu tư dự án Roman Plaza vừa tung ra chính sách bán hàng mới với nhiều ưu đãi “khủng” đối với những khách hàng mua căn hộ tại dự án Roman Plaza, nhân kỷ niệm 1 năm mã chứng khoán HPX niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Cụ thể, khi mua căn hộ dự án Roman Plaza trong tháng 7 này, chủ đầu tư Hải Phát Invest có chính sách hỗ trợ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc lên tới 12 tháng. Với những khách hàng không nhận hỗ trợ lãi suất 0% sẽ được chiết khấu lên đến 8% giá trị căn hộ.

Ngoài ra, từ nay đến 24/7, khi mua căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Roman Plaza chỉ cần bỏ ra từ 598 triệu đồng, khách hàng đã có thể sở hữu căn hộ tiện ích, sang trọng được trang bị nội thất từ sàn gỗ, trần thạch cao, thiết bị đèn điện, thiết bị vệ sinh, điều hòa…

Dự án Roman Plaza nằm trên đường Tố Hữu.

Trước đó, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Thủ Đô (Hải Phát Invest, ông Đỗ Qúy Hải và các cá nhân liên quan nắm giữ khoảng 60% cổ phần), chủ đầu tư dự án HPC Landmark 105 Hà Đông cũng đã tổ chức sự kiện mở bán Café sáng Chủ nhật. Theo đó, khi khách hàng mua căn hộ thuộc dự án HPC Landmark 105 sẽ được hưởng mức chiết khấu ưu đãi lên tới 10%.

Với chính sách bán hàng mới được đưa ra, khách hàng sẽ được hưởng mức chiết khấu lên tới 10% khi mua nhà tại HPC Landmark 105, trong đó 8% giảm thẳng vào giá trị căn hộ và giảm tiếp 2% với các khách hàng thanh toán sớm. Cùng với đó là hàng loạt chính sách ưu đãi hấp dẫn khác…

Có thể thấy, thời điểm này, Hải Phát đã liên tục đưa ra các chính sách bán hàng ưu đãi hấp dẫn với mức chiết khấu “khủng” tại các dự án do doanh nghiệp này đầu tư xây dựng. Điều này đang khiến giới đầu tư địa ốc băn khoăn, có phải do khó khăn về tài chính khiến Hải Phát đang phải huy động vốn bằng mọi giá?

Một trong những nguyên nhân khiến Hải Phát chiết khấu mạnh giá trị căn hộ tại một số dự án do doanh nghiệp này đầu tư xây dựng được cho là do thời gian gần đây lượng hàng tồn kho của đơn vị đang tăng lên trước sức ép nợ phải trả cũng phình ra.

Theo đó, tính đến hết quý I/2019, hàng tồn kho của Hải Phát Invest là 2.897 tỉ đồng, gấp hơn 4 lần tại thời điểm cuối năm 2017. Đồng thời, đến ngày 31/3/2019, tổng nợ đi vay của doanh nghiệp đã lên tới 2.331 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cuối năm 2016.

Áp lực nợ vay càng tăng cao khi lợi nhuận của doanh nghiệp giảm mạnh. Cụ thể, đến hết quý I/2019, doanh thu của Hải Phát Invest đạt 334,7 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế đem về chỉ hơn 18 tỉ đồng, giảm tới 125% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn: HK tổng hợp qua báo cáo tài chính.

Với hiện trạng này, có lẽ Hải Phát sẽ còn phải “vật lộn” với đống hàng tồn kho cùng với gánh nặng nợ vay rất lớn. Và thực tế này đã khiến Hải Phát thực hiện cuộc “đại hạ giá” tại một số dự án của doanh nghiệp này để nhanh chóng giải quyết hàng tồn và thu hồi vốn.

Mặt khác, việc chiết khấu cao giá bán căn hộ, nhiều người cho rằng đều nằm trong sự “tính toán” của chủ đầu tư. Bởi đối với các dự án có chính sách bán hàng chiết khấu cao hiện nay, nếu nhận được mức chiết khấu cao khi mua căn hộ, khách hàng cũng phải đáp ứng nhiều điều kiện ràng buộc. Ví dụ như mức chiết khấu cao chỉ áp dụng cho các khách hàng trả tiền trước một lần hoặc trả trước một lần 50 đến 70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ.

Với hình thức này, thì thay vì chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng, họ sẽ vay của khách hàng và tính lãi suất cho số tiền trả trước một lần. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất tương đương lãi suất ngân hàng, sẽ rất khó trong bối cảnh tồn kho căn hộ tại Hà Nội còn rất lớn. Vì thế, "đại hạ giá" để khách hàng nhận thấy được lợi hơn gửi tiền ngân hàng đã được doanh nghiệp này tính đến trong các đợt mở bán gần đây.

“Chật vật” trả nợ tiền sử dụng đất, Roman Plaza từng phải “bán lúa non”

Tìm hiểu được biết, dự án Roman Plaza có quyết định phê duyệt giá vào ngày 28/11/2016. Sau đó, tới ngày 28/12/2016, có thông báo doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất hơn 517 tỷ đồng. Sau thông báo này, Hải Phát đã thu xếp nộp được 50 tỷ đồng. Ba tháng sau, số tiền nợ của Hải Phát vẫn ở mức 467 tỷ đồng.

Trong một cuộc trao đổi với báo chí thời điểm đó, đại diện Hải Phát cho rằng, dự án Roman Plaza có tổng số tiền sử dụng đất là 517 tỷ đồng; trong đó, số tiền giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào dự án là 27 tỷ đồng, số còn lại phải nộp là 490 tỷ đồng. Đơn vị này cũng cho biết, đến ngày 29/3/2017, Hải Phát đã nộp 375 tỷ đồng qua 4 lần nộp tiền, và còn nợ 95 tỷ đồng.

Về phần chậm trễ trong việc thanh toán tiền sử dụng đất, theo đại diện Hải Phát, doanh nghiệp này đã đàm phán với tổ chức tín dụng và được phê duyệt tài trợ nhưng việc thay đổi nhân sự cao cấp của tổ chức tín dụng nên việc giải ngân bị ảnh hưởng bởi công tác bàn giao của tổ chức tín dụng.

Thời điểm đó, dự án Roman Plaza đã vướng nhiều “lùm xùm” khi pháp lý của dự án còn nhiều vấn đề, dự án nợ đọng tiền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư đã “bán lúa non” các căn hộ tại dự án.

Theo đó, dù chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư Hải Phát Invest vẫn giao cho các đơn vị phân phối dự án rao bán rầm rộ trên thị trường BĐS và ký hàng loạt hợp đồng đặt chỗ với khách hàng.

Dù vậy, đến nay lượng hàng tồn kho tại Roman Plaza đang là vấn đề nan giải đối với chủ đầu tư dự án.

Được biết, năm 2017, dự án Romanplaza đã chào bán 804 căn hộ ra thị trường với mức giá 28 triệu đồng/m2. Tính đến đầu năm 2019, hơn 400 căn hộ tại dự án đã được bán ra thị trường, và khoảng gần 400 căn hộ còn lại tiếp tục được chào bán với giá khoảng 29 triệu đồng/m2.

Hàng tồn kho của Hải Phát Invest đang tăng cao.

Theo giới thiệu, dựa án Roman Plaza sở hữu vị trí “vàng” ngay mặt đường Lê Văn Lương – Tố Hữu (Hà Đông), và được hưởng lợi từ hệ thống giao thông giúp cư dân dễ dàng di chuyển tới các trục đường huyết mạch như: Phạm Hùng, Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi…

Thế nhưng thực tế, đường Tố Hữu - con đường vốn được coi là huyết mạch của phía Tây Hà Nội trước đây nay lại trở thành “điểm đen” tắc đường của thành phố mà hiện vẫn chưa có phương án nào để giải tỏa, giảm tải áp lực, khiến ai cũng cảm thấy di chuyển trên tuyến đường này vào những giờ cao điểm là một “cực hình”.

Khoảng 50 tòa chung cư từ các dự án như: The Pride, dự án Tây Hà, Bắc Hà,  Handico, The Light,… chen chúc trên tuyến đường dài khoảng hơn 2km. Trong khi đó, hàng loạt dự án với quy mô lớn vẫn đang triển khai và chuẩn bị được đưa vào sử dụng khiến tuyến đường bị “bức tử” không lối thoát.

Tuyến đường Lê Văn Lương - Tố Hữu là "điểm đen" tắc đường của TP. Hà Nội.

Trong đó, dự án Roman plaza với quy mô lên đến hàng nghìn căn chung cư, biệt thự, liền kề… dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong năm 2019 là một trong những dự án có quy mô tương đối lớn dọc tuyến đường này.

Khi hoàn thiện và đưa vào sử dụng, tuyến đường này sẽ phải gánh thêm hàng nghìn hộ dân, tạo thêm một áp lực không nhỏ mà tuyến đường Tố Hữu phải “oằn mình” gánh chịu.

Vì vậy, vị trí dự án đang được quảng cáo là “lợi thế” lại trở thành một trong những bất cập và trở ngại lớn nhất, là nhược điểm “chí mạng” khiến các căn hộ tại Roman Plaza giảm sức hút.

Giải pháp duy nhất lúc này là chủ đầu tư phải giảm mạnh giá chào bán nhằm thu hồi vốn. Bởi nếu không đẩy nhanh công tác bán hàng, các căn hộ "hàng tồn", theo quy luật, sẽ tiếp tục mất giá theo thời gian hoặc tiếp tục phải giảm giá khi có quá nhiều đối thủ mới xuất hiện cạnh tranh...