“Siết” pháp lý đối với căn hộ condotel

Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, khung pháp lý cho loại hình condotel vẫn còn nhiều vấn đề phải bàn, trong đó có việc quy hoạch sử dụng đất.

“Bùng nổ” căn hộ condotel

Theo báo cáo của đơn vị Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển JLL Việt Nam, loại hình condotel đã xuất hiện từ những năm 2005 với dự án đầu tiên tại khu vực Bình Thuận. Tuy nhiên, thời điểm này, chưa nhận được sự quan tâm của khách hàng do giá cao so với mặt bằng thu nhập chung, khách hàng tìm mua chủ yếu vẫn là Việt kiều có nhu cầu mua dùng để nghỉ dưỡng. Việc phát triển mạnh loại hình condotel chỉ  thực sự nở rộ khoảng 3 năm trở lại đây với sự tham gia của nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Sungroup, FLC, CEO, Empire, BIM Group với hàng loạt dự án trải dài từ Bắc đến Nam.

Thống kê mới nhất trong báo cáo gửi Chính phủ của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện đã có 77 dự án với tổng diện tích hơn 18.000ha cùng với 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. Từ 2015 - 2017, cả nước có 71 dự án condotel, officetel (căn hộ văn phòng đa năng, vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng) được cấp phép với tổng số hơn 25.000 căn.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng 45m2. Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương.

Dự báo, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của nguồn cung với nhiều sản phẩm căn hộ, biệt thự du lịch của các dự án đang triển khai. Với việc “bùng nổ” căn hộ condotel, HoREA nhận định, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng “bội thực”, cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Pháp lý cho condotel, nhiều vấn đề phải bàn

Trả lời báo chí tại hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam”, các chuyên gia chỉ ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng liên quan tới loại hình căn hộ này, trong đó đáng chú ý là việc quy hoạch sử dụng đất tại các tỉnh, thành cho condotel.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội) cho rằng, quy định để cấp sổ đỏ cho condotel còn là câu chuyện dài bởi nếu thực hiện việc này thì các quy định cấp tỉnh phải có từ 5 năm trước. Nói cách khác, condotel muốn được cấp giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại thì 5 năm trước trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, đất cho phát triển condotel đã phải được Thủ tướng chính phủ phê duyệt.

“Một nút thắt rất lớn của condotel chính là quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không hề có, để cấp giấy chứng nhận là condotel phù hợp với quy hoạch. Mà đây lại là điều kiện cơ bản của việc cấp giấy. Do vậy, tính pháp lý của condotel vẫn treo ở đó”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung phân tích.

Liên quan đến khung pháp lý cho condotel, Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) cho rằng, loại hình mới này hiện chưa có dự án nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hay còn gọi sổ hồng). Do đó, VnREA đề xuất 8 kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Ngân hàng Nhà nước. Đặc biệt, để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người mua căn hộ condotel, VnREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các bộ, ngành liên quan có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình này.

Cùng vấn đề về sở hữu căn hộ condotel, HoREA cũng có kiến nghị, trước mắt, theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án condotel, người mua căn hộ condotel chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án. Hết hạn, thì được xem xét gia hạn. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án, để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm và được bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Tờ trình gửi Chính phủ đề cập tới quy định về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở như condotel, officetel, resort. Theo đó, bộ cũng đề xuất hai giải pháp cho các loại hình này.

Giải pháp 1 là, các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp 2 là, vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.