Sử dụng quỹ đất để thanh toán cho DA BT: Ba vướng mắc, bất cập

Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành, còn nhiều vướng mắc, bất cập khi chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong quá trình triển khai thực hiện.

Nghị định 69 quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT. Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định này còn tồn tại 3 vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thực hiện.

Chưa có khung pháp lý cụ thể

Theo đó, để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán dự án BT, hiện chưa có khung pháp lý. 

HoREA nhận thấy, chưa có khung pháp luật cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán dự án BT. Đồng thời, Nghị định 63/2018/NĐ-CP không quy định phương thức sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT là chưa đầy đủ. Nguyên nhân được cho là, hợp đồng BT về bản chất là Nhà nước mua lại công trình BT của nhà đầu tư (thuộc loại dự án mua tài sản theo Điều 6, Luật Đầu tư công). Nhà đầu tư Dự án BT bỏ tiền thực hiện xây dựng công trình trước. Nhà nước tiếp nhận công trình và thanh toán bằng tiền cho nhà đầu tư. Dùng “tiền” để thanh toán dự án BT là phương thức thanh toán phổ biến, đảm bảo nguyên tắc ngang giá đối với các dự án BT, cần được bổ sung vào Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Nghị định 69 quy định trường hợp bán đấu giá tài sản công để lấy nguồn thanh toán cho Hợp đồng BT. Đây là quy định hoàn toàn mới, cho phép sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT. Nhưng lại quy định “việc sử dụng số tiền thu được từ bán đấu giá tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước”, trong khi Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước chưa có quy định về dùng tiền ngân sách để thanh toán dự án BT.

Trước vấn đề này, HoREA kiến nghị phải bổ sung phương thức sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT vào Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và Nghị định 63/2018/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất với Nghị định 69/2019/NĐ-CP. Mặt khác, cần bổ sung “dự án BT” vào Luật Đầu tư công năm 2014, bổ sung thêm các quy định về sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT vào Luật Đầu tư công để thống nhất thực hiện.

Thiếu thống nhất về khai thác “quỹ đất”

Theo HoREA, hiện đang có sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ về quy định khai thác “quỹ đất” để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai); với quy định sử dụng “quỹ đất” để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).

Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng được áp dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, quy định này xung đột với Luật Đất đai do Luật Đất đai quy định thực hiện đấu giá “quỹ đất” để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, kể cả trong trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.

Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định việc khai thác “quỹ đất” để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng là việc Nhà nước áp dụng cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận của đất phục vụ dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật về đất đai nhằm tạo “quỹ đất” để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước đã sử dụng nhiều quỹ đất ở các địa điểm khác nhau để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT. Đồng thời, Luật Đất đai quy định đấu giá quỹ đất nói chung, chứ không chỉ thu hồi đất vùng phụ cận, để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Do đó, HoREA cho rằng, việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán hợp đồng BT, được thực hiện theo quy định về mua tài sản công theo Luật Đầu tư công, với thủ tục và cơ chế phù hợp với dự án BT. Hạn chế tối đa việc sử dụng “quỹ đất” đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán hợp đồng BT và chỉ thực hiện phương thức thanh toán này, khi đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận như Nghị định 69/2019/NĐ-CP.

Khó đảm bảo “nguyên tắc ngang giá”

Khi Nhà nước sử dụng “quỹ đất” để thanh toán dự án BT, theo kiểu “vật đổi vật”, “hàng đổi hàng”, mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán dự án BT, mua lại công trình BT theo kiểu “hàng - tiền”. Trong vai trò “bên mua”, Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, để mua công trình BT với giá hợp lý nhất (cùng đạt chuẩn chất lượng nhưng có giá thấp nhất).

Đồng thời, trong vai trò “bên bán”, Nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, thì mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, để lựa chọn nhà đầu tư “dự án khác”.

Minh chứng được HoREA dẫn ra dự án công trình BT có giá mời thầu 1.000 tỷ đồng, được thanh toán bằng quỹ đất 20ha. Khi đó sẽ có hai trường hợp xảy ra: Thứ nhất, thực hiện Nghị định 69/2019/NĐ-CP thì kết quả đấu thầu, phổ biến giá trúng thầu thường thấp hơn giá mời thầu (thấp hơn 1.000 tỷ đồng), nhà đầu tư được thanh toán bằng 20ha đất.

Thứ hai, cũng dự án BT này, giá trúng thầu thấp hơn 1.000 tỷ đồng (như trên), nhưng nếu đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quỹ đất 20ha, thì có thể Nhà nước thu được số tiền cao hơn 1.000 tỷ đồng, như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (quận 1, TP. Hồ Chí Minh)  có giá khởi điểm 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Do đó, HoREA nhận thấy rất khó để đảm bảo “nguyên tắc ngang giá” khi Nhà nước sử dụng “quỹ đất” để thanh toán dự án BT. Đồng thời, các quy định pháp luật được cho chưa phù hợp, chưa sát với thực tế vận hành dự án BT và chưa đảm bảo nguyên tắc “ngang giá, tại cùng thời điểm”.

Đồng thời, tại thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT và ký Hợp đồng BT, thì đã xác định được “giá trúng thầu công trình BT”. Giá trúng thầu là giá thị trường. Giá trúng thầu không thay đổi, trừ trường hợp quy định rõ tại Điều 6, Nghị định 69/2019/NĐ-CP.

Mặt khác, cần hạn chế tối đa trường hợp sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT. Kiến nghị chỉ sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, trong trường hợp Nhà nước chưa bố trí được “tiền thuộc ngân sách nhà nước” hoặc chưa thể tổ chức đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT.

Cùng với đó, HoREA đề nghị chỉ sử dụng “quỹ đất” chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán cho dự án BT, trong trường hợp nhà đầu tư ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng như đã quy định tại Điều 8, Nghị định 69/2019/NĐ-CP. Sửa đổi, bổ sung các phương pháp xác định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” của Nghị định 44/2013/NĐ-CP, để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp giá thị trường. Ngoài ra, cần thực hiện đấu thầu đồng thời dự án BT với đấu thầu (hoặc đấu giá) “quỹ đất” thanh toán Dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư.