Thị trường bất động sản chuyển biến trước khó khăn

Tuy nhiên, đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến. 

Ngành kinh doanh BĐS tăng trưởng âm

Trong 6 tháng đầu năm 2022, theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000m2 sàn xây dựng. 

Trong đó, dự án nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị hoàn thành 12 dự án, quy mô xây dựng khoảng 5.480 căn với tổng diện tích khoảng 274.000m2.

Riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp, đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 01 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, tổng diện tích 21.500m2. Tuy nhiên, kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn hạn chế so với nhu cầu.

Về lượng giao dịch BĐS, trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Về giá BĐS, trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc BĐS tập trung trong cuối quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý 2.

Về lượng tồn kho BĐS, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao, theo đó, các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng hàng tồn kho.

Cùng vấn đề này, báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đánh giá thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022, trên toàn địa bàn thành phố có hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký khoảng 855.000 tỷ đồng và hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, với số vốn đăng ký khoảng 1.211.000 tỷ đồng. 

Về nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2022, các chỉ số ghi nhận đều tăng trưởng ấn tượng, một số lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch. Có 3 ngành có mức tăng trưởng dưới 6,0% là bán buôn, bán lẻ tăng 3,1%, dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 2,08%, giáo dục và đào tạo tăng 4,99% so cùng kỳ, riêng ngành hoạt động kinh doanh BĐS tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà, tổng diện tích sàn là 860.205m2. So sánh kết quả 6 tháng đầu năm 2022 với cùng kỳ năm 2021, số dự án huy động vốn tăng 8,3%, tổng số nhà ở tăng 46,58%, riêng nhà ở phân khúc bình dân ghi nhận mức tăng 0%.

Dấu hiệu sự lệch pha về cung cầu và cũng chỉ rõ sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Để thị trường BĐS tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án, từ thời điểm năm 2021 đến nay, thành phố mới có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Vấn đề này, được Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh lý giải, việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho. 

Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặc biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở

Đó là nhận xét của HoREA. Từ năm 2017, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường. Tuy nhiên, những năm gần đây,  xuất hiện tình trạng “lệch pha” cung cầu, sụt giảm nguồn cung dự án, dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm.

Cụ thể, năm 2021, nguồn cung chỉ có 14.443 căn, bằng 33,6% so với năm 2017. Trong 06 tháng đầu năm 2022, nguồn cung chỉ có 9.456 căn, bằng 44% so với 06 tháng đầu năm 2017.

Sự “lệch pha” cung cầu thể hiện rõ ở phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền, dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Cụ thể, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 06 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%).

Cùng vấn đề này, Bộ Xây dựng cũng có báo cáo cho thấy thị trường BĐS xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc đất nền với số lượng giao dịch đất nền cao hơn 1,54 lần so với giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm 2022.

Một vấn đề nữa được HoREA nêu ra là thị trường BĐS xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 05 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) cũng cao gấp khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, trong lúc giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu không có chính sách hỗ trợ.