Thị trường bất động sản: Đan xen cơ hội và thách thức

Năm cơ hội bứt phá

Tại Diễn đàn BĐS Việt Nam thường niên năm 2019 do Hiệp hội BĐS Việt Nam  tổ chức, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) nhận định, thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước năm cơ hội lớn.

Thứ nhất, thị trường BĐS vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. Tuy còn nhiều khó khăn, song do nỗ lực điều hành chính sách, cải cách kinh tế của Chính phủ ngày một hiệu quả nên đã tạo ra những kết quả tích cực về tăng trưởng kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), tăng trưởng kinh tế năm 2019 có thể đạt mức 7,02%, vượt mục tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2019 (6,6 - 6,8%) mà Quốc hội đề ra.

Thứ hai, nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn, thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng…, dẫn tới hàng năm Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở để đáp ứng nhu cầu người dân.

Thứ ba, dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn. Dự báo, trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ và khách du lịch trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ 3 - 4 ngày… Việt Nam cần thêm hàng chục ngàn phòng khách sạn cao cấp. Đối với BĐS công nghiệp, đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những địa điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á.

Thứ tư, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày càng thực chất hơn. Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, trong 10 tháng năm 2019, vốn FDI đạt 29,11 tỷ USD, tăng 4,3% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS đứng thứ hai, với tổng vốn đầu tư 2,98 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Thứ năm, việc đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng được đẩy mạnh, tổng đầu tư hạ tầng đến nay chiếm bình quân hơn 10% GDP, vượt qua cả khối các nền kinh tế Đông Á, vốn nổi tiếng với mức đầu tư cơ sở hạ tầng cao. Chỉ trong vòng 7 năm, từ 2012 - 2019, cả nước có thêm 838km đường cao tốc mới được đầu tư mới, hoàn thành và đưa vào sử dụng. Đây đều là những dự án trọng điểm, có tính kết nối liên vùng, tạo ra động lực to lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Đan xen thách thức

Bên cạnh các cơ hội lớn để phát triển, thị trường BĐS cũng đan xem nhiều thách thức đòi hỏi phải giải quyết. Trong đó, có thách thức liên quan đến hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS còn chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản...

Mặt khác, khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch BĐS cũng giảm.

Một thách thức không nhỏ là việc tiếp cận nguồn vốn trong bối cảnh hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS đang bị thắt chặt. Cụ thể, lãi suất tiếp tục tăng (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%). Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Việc phân lô bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị.

Cùng với đó là sự thiếu hụt thông tin về thị trường BĐS và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường. Theo đó, ở thị trường BĐS Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao, gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Nguyên nhân của tình trạng trên chủ yếu là do chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường BĐS, kích thích đầu tư. Cụ thể là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch BĐS.

Khó khăn nhưng các nhà đầu tư vẫn đến Việt Nam

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các nhà đầu tư đánh giá cao thị trường Việt Nam so với nước ngoài. Họ nói rằng, trong tương lai gần, bước sang năm 2020 với những dự báo cho thấy các “nút thắt” sẽ được tháo gỡ, các điểm nghẽn sẽ được khai thông. Will Ngọc Nhân, Phó Tổng Giám đốc Alpha King cho hay, dù thách thức hiện tại còn khó khăn nhưng các nhà đầu tư vẫn đến Việt Nam vì họ tin tưởng đây là thị trường tiềm năng rất lớn. Neil Macgregor cũng nói rằng, lý do họ đến với Việt Nam bởi vì họ tin rằng trong vài năm tới, đây sẽ là một trong những thị trường phát triển nhanh chóng trong khu vực.

“Nguồn cung đang sẵn có, chỉ cần điểm nghẽn được khai thông thì sẽ mang lại nguồn cung rất lớn phục vụ thị trường. Riêng về phân khúc bất động sản văn phòng, so với một vài TP trong khu vực thì tiềm năng TP.HCM còn rất nhiều, họ còn nhìn thấy nguồn cung còn hiếm nên càng nắm bắt cơ hội tìm nguồn cung này, do đó các nhà đầu tư không còn quan ngại”, Neil Macgregor Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nói.

“Chúng tôi đang làm việc với chính quyền trung ương và TPHCM để giải quyết những điểm nghẽn, và đang có những chuyến biến tích cực”, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao Tài chính doanh nghiệp Novaland cho hay.

Theo các chuyên gia, hoạt động tìm kiếm thị trường của các nhà đầu tư trở nên sôi động lên rất nhiều, họ có xu hướng tìm kiếm các dự án xung quanh và lân cận TP. “Trong chiến lược này, các chủ đầu tư phải đa dạng hóa phân khúc sản phẩm, đưa nhiều dự án mới ra thị trường, thay đổi thiết kế sản phẩm hiện tại, xây dựng các dự án mới khá độc đáo, khác với những mô hình đầu tư thông thường”, Will Ngọc Nhân cho biết.

Các nhà kinh tế cũng dự báo, sẽ có cuộc cạnh tranh khốc liệt về khu dự án văn phòng, dự án khách sạn thời gian tới. Bất động sản để ở cũng đang có hướng chuyển đổi đa dạng hơn. Ngoài ra, một yếu tố rất quan trọng được các chuyên gia lưu ý là, cần tối ưu hóa sự thiết kế - thiết kế mang tính biểu tượng, bởi bất động sản là vật chất tồn tại trong vài trăm năm nên cần đặc biệt quan tâm đến yếu tố thiết kế mang tính biểu tượng này.