Thứ sáu, ngày 9 tháng 10 năm 2020 | 21:43

Thị trường bất động sản quý 3 và những giải pháp cho quản lý chung cư

Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam vừa tổ chức chương trình “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.Hồ Chí Minh Quý 3 năm 2020” với chủ đề: “Quản lý chung cư: xung đột và giải pháp”.

Thị trường bất động sản quý 3 dần phục hồi

Trong Quý 3/2020, ngoại trừ phân khúc đất nền không phát sinh nguồn cung mới, thị trường sơ cấp ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Với thị trường thứ cấp, mặt bằng giá có dấu hiệu sụt giảm nhẹ, tính thanh khoản ở mức khá thấp so với Quý 2/2020.

Phân khúc đất nền, ở TP.Hồ Chí Minh không có dự án mở bán, nguồn cung trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó.

Còn ở các tỉnh giáp ranh TP.Hồ Chí Minh, có 35 dự án đất nền mở bán cung cấp ra thị trường 5,173 nền, gấp 1.9 lần so với Quý 2 (2,699 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 55% (khoảng 2,835 nền), gấp 1.4 lần so với quý trước (2,038 nền).

Đối với phân khúc căn hộ, thị trường căn hộ trong quý có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 6,374 căn, gấp 2.6 lần so với Quý 2, nhưng chỉ bằng 46% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 79.8% (5,088 căn), gấp 2.9 lần so với Quý 2, bằng 38.2% so với cùng kỳ năm trước.

Tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp khá thấp, mặt bằng giá thứ cấp có sự sụt giảm, mức giảm dao động trung bình từ 2% - 3% so với Quý 2.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho biết trong quý 3, thị trường sơ cấp có tín hiệu hồi phục tích cực, ngoại trừ phân khúc đất nền không phát sinh nguồn cung mới

Trong Quý 3 có 629 sản phẩm thuộc phân khúc nhà phố và biệt thự được cung cấp ra thị trường đến từ 6 dự án, giảm 14% so với quý trước nhưng tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới (khoảng 416 căn), giảm 18% so với Quý 2 và tăng gần 10 lần so với cùng kỳ năm trước.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường trong quý khi chiếm 64% nguồn cung và 64% lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp và mặt bằng giá bán thứ cấp giảm đáng kể, mức giảm dao động trung bình từ 1.5 - 2%, cục bộ một vài dự án giảm đến 4% - 5%.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Biệt thự biển đón nhận 3 dự án mở bán, cung ứng 152 căn biệt thự biển, tăng 19% so với quý trước và tăng 77% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 39% nguồn cung mới (khoảng 59 căn), tăng 4.5 lần so với Quý 2 và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.

DKRA Vietnam cũng ghi nhận 1 dự án condotel mới mở bán, cung cấp ra thị trường 71 căn condotel, chỉ bằng 27% so với Quý 2 và bằng 3% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 39% nguồn cung mới, bằng 20% so với Quý 2, nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối Quý 2/2019 đến nay.

Những vấn đề về quản lý chung cư

Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức. Thống kê tại TP.Hồ Chí Minh, hiện nay có khoảng hơn 1,400 tòa chung cư với khoảng hơn 300,000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2009). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8.4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh phải xem xét, giải quyết.

Hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, bao gồm: Luật nhà ở 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD và mới nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD, chính thức có hiệu lực từ 01/01/2020,… Tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.

Ông Vũ Tiến Thành - CEO DKRA Property Management, thành viên của DKRA Vietnam trình bày chủ đề chính "Quản lý chung cư - Xung đột & Giải pháp".

Quan sát cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL); cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với BQT/BQL,…

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết,…

Để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa ba bên: cư dân - BQT/BQL - chủ đầu tư, BQL chung cư đóng vai trò rất quan trọng. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định tuyệt đối, BQL sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản,… BQL có thể tư vấn cho chủ đầu tư và BQT cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến chủ đầu tư và cư dân.

Giải pháp tháo gỡ vướng mắc

Trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án,…

Đồng thời, Cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc R&D DKRA Vietnam giải đáp các câu hỏi từ khách mời.

Về phía chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm Chủ đầu tư, BQT, BQL cần báo cáo việc thu - thi - số dư và việc sử dụng số dư (nếu có). Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Bên cạnh đó, BQL cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư và/hoặc BQT, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận. Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành tòa nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi BQL phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được chọn lựa nghiêm túc từ BQT để bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

Giang Nam