Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh thiết lập mặt bằng giá mới

Những yếu tố tác động lên mặt bằng giá của thị trường BĐS

Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam vừa có báo cáo toàn cảnh về thị trường BĐS nhà ở TP. Hồ Chí Minh năm 2017. Theo đó, báo cáo cũng nhận định về những yếu tố tác động lên mặt bằng giá của thị trường BĐS. Cụ thể, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh được cho là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước, đồng thời cũng là thị trường có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh không đồng đều. Nhìn chung, giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng giá càng cao và ngược lại.

Mặt bằng giá trên thị trường BĐS chịu sự tác động khi TP. Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, tài chính lớn nhất cả nước. Nơi đây đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế, xã hội với đa dạng các loại hình, dịch vụ, tiện ích phục vụ đời sống dân cư. Sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ, tiện ích đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường BĐS. Với sự sôi động từ nền kinh tế, giúp thành phố thu hút lượng chuyên gia và lao động dồi dào đến làm việc và an cư. Dân số đông tạo ra nguồn cầu bức thiết về nhà ở tiếp tục là nguyên nhân khá lớn tác động đến giá bán.

Toàn cảnh buổi báo cáo của DKRA về thị trường BĐS nhà ở TP. Hồ Chí Minh năm 2017

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng phát triển mạnh mẽ, kéo theo những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017 cũng đã góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường. Mặc dù sau cơn sốt đất giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức bán đầu. Các dự án càng về sau có mức giá cao hơn các dự án chào bán trước bởi chất lượng dự án ngày càng được chủ đầu tư cải thiện tốt hơn. Bên cạnh đó chi phí đầu vào tăng như giá vật liệu xây dựng, giá nhân công cũng làm ảnh hưởng đến giá bán.

Thị trường BĐS còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế GDP, thu nhập bình quân theo đầu người, CPI, lãi suất, tỉ giá, giá vàng, chứng khoán. Những yếu tố này liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới tại TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010 – 2013, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển sôi động. Bắt đầu từ năm 2014, thị trường đã có khởi sắc trở lại. Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đã thiết lập nên mặt bằng giá mới với giá trị BĐS cao hơn hẳn so với năm 2012.

Ba loại hình BĐS thiết lập được mức giá mới

Với nhiều yếu tố tác động đến thị trường BĐS, các loại hình như căn hộ, nhà phố (biệt thự) và đất nền, trong năm 2017 đã ghi nhận mức giá mới được thiết lập. Cụ thể, với loại hình căn hộ, mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, song ghi nhận cho thấy, căn hộ vẫn luôn là thị trường khá ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vốn phù hợp với thu nhập của nhiều gia đình tại TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân là do quỹ đất tại thành phố đang dần khan hiếm, đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung. Mặt khác, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang được cải thiện, sự trẻ hóa đối tượng người mua BĐS cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá của căn hộ tăng trưởng.

Báo cáo của DKRA cũng ghi nhận thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh năm 2017 về việc thiết lập mức giá mới đối với loại hình nhà phố (biệt thự)

Theo đó, ghi nhận của DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu đồng/m² thì thời điểm hiện tại đã có giá trung bình dao động khoảng từ 18 đến 20 triệu đồng/m², tăng 54% sau 5 năm. Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng 18 – 20 triệu đồng/m² thì đến nay, giá mới tại thị trường này rơi vào khoảng 27 - 30 triệu đồng/m², tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu/m‑2 thì đến nay rơi vào khoảng 55 triệu đồng/m², tăng 47%.

Đối với loại hình nhà phố (biệt thự), cũng được đánh giá phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá đất nên trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, dao động chỉ từ 20 – 56%. Phần lớn, loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu Đông như Quận 2, Quận 9 và khu Nam điển hình là Phú Mỹ Hưng. Khu vực Quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông.

Giá bán theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ. Điển hình là khu vực Quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu /m². Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu đồng/m².

Ở loại hình đất nền, luôn được khách hàng ưa chuộng do tính ổn định và bền vững cùng tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua. Biên độ tăng giá không đồng đều phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông, ghi nhận tăng giá từ 130% - 170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua. Cụ thể, giá đất nền tại khu vực Phường Phước Long B, Quận 9 dao động phổ biến khoảng 27 - 35 triệu đồng/m². Khu Nam mà điển hình là khu vực P.Tân Thuận Đông, Quận 7 giá tăng khoảng 50%, dao động trung bình  khoảng 42 – 55 triệu đồng/m².

Lại Hùng