Thủ phạm phân lô tách thửa trái phép: Bất cập của hệ thống pháp luật!

Nguyên nhân được cho là do bất cập của hệ thống pháp luật, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai.

Nhận diện bất cập

Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Chính phủ, các bộ, ngành kiến nghị nhiều giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền tại một số địa phương.

Theo đó, nguyên nhân việc phân lô, bán nền đất trái pháp luật được cho là do hệ thống pháp luật không đồng bộ và còn nhiều bất cập.

Cụ thể, tại Luật Kinh doanh BĐS, chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS. Mặt khác, luật điều chỉnh loại hình “dự án”, nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình “phân lô bán nền mà không hình thành dự án”. Cùng với đó, luật cũng không có quy định về việc “đặt cọc”, đây là điểm bất cập lớn.

Lợi dụng việc này, “đầu nậu” bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... 

Đối với Bộ luật Dân sự, hiện phát sinh  bất cập của chế định “đặt cọc”. Cụ thể, luật không quy định trường hợp “đặt cọc”, để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành, thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành. Bộ luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng mà do các bên tự thỏa thuận.

Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật, trong trường hợp này, “đầu nậu” bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn. Việc nhận đặt cọc này cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Bởi lẽ, luật này quy định chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Đối với Luật Đất đai, hiện cũng không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Tuy nhiên, tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Cùng vấn đề trên, còn phát sinh bất cập trong việc thực thi chế định “thừa phát lại”. Trong đó, quy định “vi bằng”  thừa phát lại “là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”. Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng “ghi nhận sự kiện, hành vi” với “ghi nhận nội dung”  liên quan đến mua bán đất nền. “Đầu nậu” bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định. Điều này làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. Người mua đất nền nhầm tưởng “Vi bằng thừa phát lại” là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật

Trước bất cập của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, HoREA kiến nghị, cần khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật.

Cụ thể, đối với Luật Kinh doanh BĐS, HoREA đề nghị bổ sung “nền nhà, đất nền” vào luật này để thống nhất quản lý loại sản phẩm “nền nhà, đất nền” hình thành trong tương lai. Đồng thời, bổ sung các quy định về “thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ”, “thỏa thuận góp vốn” trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý. Bổ sung quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm BĐS.

Đối với Bộ luật Dân sự, đề nghị bổ sung quy định trường hợp “đặt cọc” để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của luật chuyên ngành.

Đối với vấn đề thừa phát lại, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cùng Bộ Tư pháp nghiêm cấm Văn phòng Thừa phát lại lập “vi bằng” đối với “các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật”. Trong đó, có trường hợp lập “Vi bằng thừa phát lại” để mua bán đất nền, nền nhà hình thành trong tương lai mà chưa hội đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, HoREA kiến nghị việc giải quyết nhu cầu về tách thửa đất ở của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chính đáng được tách thửa đất ở, cần được cơ quan nhà nước hết sức quan tâm giải quyết.