Tiêu điểm và triển vọng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, sự khan hiếm nguồn cung ở phân khúc căn hộ hay phân khúc biệt thự, nhà phố mà đối tượng khách hàng là những người có mức thu nhập cao trong xã hội đang là tiêu điểm của thị trường BĐS.

Ngành bán lẻ ghi nhận sự tăng trưởng

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung BĐS duy trì ổn định theo quý và theo năm khi không có nguồn cung mới trong quý II, tổng đạt hơn, 1,5 triệu m2. Hơn 350.000m2 từ 25 dự án dự kiến đưa vào hoạt động năm 2025. Sự dịch chuyển vẫn tiếp tục khi 68% nguồn cung trong tương lai sẽ đến từ khu vực ngoài trung tâm, tại quận 2 và quận 7.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Nghiên cứu thị trường Savills, Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, cho rằng: “Ngành bán lẻ của Việt Nam dự kiến tiếp tục tăng trưởng nhờ sự phục hồi kinh tế nhanh chóng. Tăng trưởng chi tiêu nội địa làm gia tăng nhu cầu đối với hàng hóa và dịch vụ bán lẻ, đặc biệt là sự chuyển dịch sau đại dịch từ tiêu dùng sang bán lẻ hiện đại”.

Công suất và giá thuê không thay đổi theo quý. Các chủ nhà vẫn giữ sự lạc quan khi tăng giá thuê thêm 4% theo năm. Mặc dù công suất giảm (-) 2 điểm phần trăm theo năm, nhưng vẫn duy trì ở mức cao, 92%.

Phần lớn các diện tích còn trống là từ khách thuê đóng cửa trong đại dịch hoặc không gia hạn thêm thời hạn hợp đồng. Lượng khách cũng đã được cải thiện kể từ quý I/2022, nhờ tiêu dùng nội địa tăng mạnh sau đại dịch.

Về sức mua, ghi nhận sự phục hồi trong 6 tháng đầu năm 2022. Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP. Hồ Chí Minh tăng 6,2% theo năm. Theo Statista, thị trường hàng xa xỉ tại Việt Nam trong năm 2022 ước tăng 34% theo năm và  tiếp tục tăng trưởng 4% mỗi năm tới năm 2025.

Nhiều sự lựa chọn cho phân khúc văn phòng

Theo ghi nhận đến quý II/2022, nguồn cung đạt 2,5 triệu m2 NLA (Net Leasable Area – diện tích cho thuê thuần), tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Ba dự án hạng B và ba dự án hạng C mới cung cấp 49.200m2 NLA. Nguồn cung khu trung tâm không đổi, nhưng nguồn cung ngoài trung tâm tăng 4% theo quý.

Tình hình hoạt động được cải thiện quý này. Giá thuê trung bình 717.900 VNĐ/m2/tháng, tăng 1% theo quý nhưng giảm (-) 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy 91%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ sự cải thiện ở tất cả các hạng.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills, Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, cũng nhận định: “Việc phân cấp các dự án trong tương lai sẽ đáp ứng nhu cầu về chất lượng cao nhưng giá thuê hợp lý hơn. Việc cân bằng nguồn cung hạn chế,  nhu cầu cao ở khu trung tâm, sẽ mang đến cho khách thuê nhiều sự lựa chọn hơn”.

Theo dự báo của Savills, đến năm 2025, thị trường sẽ có 21 dự án mới với diện tích 508.700m2 NLA. Ba dự án hạng B và một dự án hạng C sẽ ra mắt trong nửa cuối năm 2022 với 39.800m2 NLA. Khan hiếm nguồn cung hạng A có thể kết thúc từ giai đoạn 2023- 2024, với sáu dự án tương lai cùng 263.600 m2 NLA. Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ có hai dự án hạng A trong tương lai với diện tích 84.800m2 NLA vào năm 2023.

Theo ghi nhận của Savills, từ các giao dịch và yêu cầu trong 6 tháng đầu năm 2022, công ty CNTT-TT chiếm 27% diện tích yêu cầu, tiếp theo là sản xuất với 15%; tài chính, ngân hàng và bảo hiểm, vận tải và kho vận chiếm 9%. CNTT và chế tạo tiếp tục tăng trưởng và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm trong 6 tháng đầu năm 2022.

Theo Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh, cả nước có 21.413 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong 6 tháng đầu năm 2022, tăng 13% theo năm. Vốn bình quân trên một doanh nghiệp là 12,14 tỷ đồng, giảm (-) 28% theo năm. Với mức vốn thấp hơn, các doanh nghiệp vừa và nhỏ được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng.

Phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung hạn chế

Ghi nhận trong quý II/2022, nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quý và 265% theo năm, lượng tăng nhiều nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu; hạng B chiếm 85% thị phần, hạng C là 9% và hạng A với 8%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 10.500 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới của Vinhomes Grand Park.

“Với nguồn cung hạn chế, nhu cầu mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh có sự dịch chuyển sang các tỉnh lân cận như Bình Dương. Cơ sở hạ tầng và việc mở bán các dự án lớn sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển này”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhận định.

Cũng trong 6 tháng đầu năm 2022, tình hình hoạt động được cải thiện, và các hoạt động kinh tế tăng trưởng cùng với nhu cầu nhà ở cao, với hơn 12.000 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 75%, tăng 15 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới chiếm hơn 90%. Chiến lược tiếp thị mạnh mẽ, đội ngũ bán hàng đông đảo và lượng tồn kho thấp ở các quý trước đã đẩy nhanh hoạt động của các dự án mới. Trong khi các dự án hiện hữu không tăng giá, các giai đoạn tiếp theo của các dự án tăng cao nhất đến 11% theo quý.

Triển vọng đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 145.000 căn. Giá đất tăng đã đẩy giá nhà tăng cao. Cùng với sự quy hoạch bài bản, cải thiện cơ sở hạ tầng và sự đô thị hóa ngày càng tăng, TP. Thủ Đức, quận 7 và huyện Nhà Bè, dự kiến sẽ trở thành nguồn cung căn hộ chính. TP.Thủ Đức chiếm 48% thị phần nguồn cung tương lai; quận 2  chiếm khoảng 29%, đây là những khu vực có nguồn cung tương lai nhiều nhất.

Phân khúc biệt thự, nhà phố giá vẫn ở mức cao

Theo nhận định của ông Troy Griffiths, BĐS liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh đến từ các chủ đầu tư danh tiếng, tập trung tại các khu phức hợp và khu đô thị cao cấp. Giá nhà vẫn ở mức cao, nhắm vào nhóm người mua giàu có. Cơ hội lớn cho nguồn cung liền thổ giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận.

Cụ thể, nguồn cung xây sẵn cao cấp tăng 18% theo quý và 1% theo năm, đạt 577 căn. Nguồn cung phủ khắp 9 quận nhưng tập trung nhiều tại TP. Thủ Đức, quận 12 và huyện Bình Chánh. Nguồn cung mới đóng góp hơn 370 căn hay 64% nguồn cung sơ cấp từ 6 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo, tăng 22% theo quý. Nguồn cung đất nền sơ cấp có 221 nền, tăng 10% theo quý nhưng giảm 17% theo năm.

Về lượng giao dịch trong quý đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý. Nguồn cung mở bán mới chiếm 80% của lượng giao dịch và đạt 79% tỷ lệ hấp thụ. TP. Thủ Đức chiếm 52% lượng giao dịch. Quận 2 đóng góp thị phần lớn nhất trong lựợng giao dịch của toàn TP. Hồ Chí Minh (37%).

Triển vọng trong năm 2022, nguồn cung tương lai dự kiến đạt trên 11.500 căn/nền. BĐS xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%. Trong 6 tháng cuối năm 2022, dự kiến có 3 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo tại TP. Thủ Đức, quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè với hơn 2.200 căn/nền.