TP. Hồ Chí Minh: Ban hành nhiều điểm mới trong quy định về tách thửa đất

Nhiều điểm mới

Bên cạnh các trường hợp không được tách thửa theo Quyết định 33/2014/QĐ - UBND như các khu vực bảo tồn đã được UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật. Ngoài ra, các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh; trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa.

Một dự án đang được làm đường để phân lô bán nền

Bên cạnh đó, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xác định thửa đất không thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang hoặc dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới; nhà, đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đất thuộc khu vực chưa có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cũng không được tách thửa.

Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ lựa chọn thửa đất mới sau khi trừ quy hoạch đường giao thông, hành lang an toàn công trình công cộng, diện tích tối thiểu để được tách thửa ở khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) là 45m² và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới ≥ 20m; 36m² và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố với lộ giới < 20m.

Tại khu vực 2 (gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Như vậy, Sở Tài nguyên và Môi trưởng cũng bỏ quy định về thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa có nhà ở hiện hữu và đất ở chưa có nhà để quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trong Quyết định 33/2014/QĐ - UBND.

Ngoài ra, trong dự thảo lần này có thêm điểm mới về trường hợp thửa đất không phù hợp quy hoạch hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được tách thửa.

Vẫn còn băn khoăn

Vào năm 2014, chính quyền TP. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 33/2014/QĐ - UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là nhằm hạn chế tình trạng xây dựng nhà ở không phép và tạo điều kiện để người dân, nhất là những người thu nhập thấp giải quyết được vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, câu chuyện chính sách bị lợi dụng vì Quyết định số 33/2014/QĐ - UBND không khống chế diện tích khu đất trước khi tách thửa nên nhiều khu đất rộng hàng chục hécta được các chủ đầu tư đem phân lô, bán nền mà không cần lập dự án. Hệ lụy là quy hoạch bị phá nát, hạ tầng không được đầu tư đồng bộ, nhiều khu dân cư mọc lên không có không gian xanh.

Nhằm khắc phục “lỗ hỗng” này, dự thảo đã loại các tổ chức ra khỏi đối tượng của quy định về diện tích tối thiểu tách thửa. Theo đó, đối tượng được áp dụng chỉ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đất. Đồng thời, dự thảo còn quy định UBND cấp huyện phải thường xuyên kiểm tra, rà soát công tác tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn. Ngăn chặn, xử lý nghiêm các trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đúng quy định của pháp luật; chuyển mục đích, tách thửa không đúng quy hoạch, định kỳ 6 tháng một lần báo cáo kết quả cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bên cạnh đó, việc phát hiện và xử lý được các trường hợp tổ chức, nhà đầu tư “núp bóng”, nhờ các hộ gia đình, cá nhân đứng tên thực hiện việc tách thửa? Làm được điều này này thì quy định có tình về diện tích tối thiểu mới thật sự có tác dụng tốt đối với xã hội cũng như đô thị.

Liên quan vấn đề này, theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân, nội dung của bản dự thảo lần này có nhiều điểm mới, chi tiết và rõ ràng hơn. Mặt khác tại dự thảo lần này đã đưa ra nhiều phương án để người dân lựa chọn, thông tin cũng chi tiết như diện tích tối thiểu bao nhiêu, bề rộng của mặt đường, cũng như cơ sở hạ tầng đã đáp ứng được điều kiện tách thửa hay chưa. Mặc khác bản dự thảo cũng yêu cầu khu đất khi cho phép tách thửa phải căn cứ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xác định thửa đất thuộc quy hoạch “khu dân cư hiện hữu”, khi đó mới được tách thửa. “Dự thảo sẽ tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống nhưng về cơ bản không làm thay đổi hệ thống pháp quy của pháp luật đã được ban hành”, TS. Lê Bá Chí Nhân chia sẻ.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến còn băn khoăn khi quy định đường giao thông lúc tách thửa phải rộng tối thiểu 7m. Quy định này nếu áp dụng với những khu đất có những diện tích lớn thì không vấn đề gì, nhưng có những khu đất nằm xen kẽ trong khu dân cư, khi tách thửa cũng chỉ được một hai nền nhưng vẫn yêu cầu đường rộng phải 7m thì không hợp lý. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng với quy hoạch là đất xây dựng mới, Nhà nước nên bỏ kinh phí ra để làm quy hoạch chi tiết 1/500. Trên cơ sở đã có quy hoạch cụ thể, biết rõ chức năng của từng khu vực, thì cá nhân, tổ chức muốn tách thửa phải đóng góp tiền đầu tư vào hạ tầng chung. Như vậy, người dân có đất trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới cũng không bị ảnh hưởng giúp người dân an tâm sinh sống.

Lại Hùng – Thái An