TP. Hồ Chí Minh: Cơ hội đầu tư bất động sản phía Tây Nam

Hạ tầng đi trước một bước

Tại buổi tọa đàm do Cafe Land tổ chức vào đầu tháng 4-2017 với chủ đề “Cơ hội đầu tư BĐS phía Tây Nam TP. Hồ Chí Minh”, nhiều ý kiến đồng tình với việc thời gian qua, khu vực phía Tây Nam của thành phố được đầu tư mạnh mẽ và đồng bộ nên đã “thay da đổi thịt” từng ngày. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định con đường phát triển của khu Tây đang đi theo khu Nam và khu Đông tại TP. Hồ Chí Minh, đó là hạ tầng đang đi trước một bước. Cụ thể, hệ thống hạ tầng khu vực này đã phát triển tương đối mạnh mẽ như đại lộ Đông - Tây, đường Nguyễn Văn Linh, tuyến Metro số 3A, cao tốc Bến Lức - Long Thành, quốc lộ 50 mở rộng, cầu Nhị Thiên Đường mới, cộng với các khu đô thị mới đang hình thành. Do đó, ngày càng có nhiều chủ đầu tư đổ bộ về khu vực này để đầu tư các dự án BĐS như khu đô thị Làng Sen, các dự án của Công ty Năm Sao, các dự án tại Đức Hòa, Long An. Bên cạnh đó, Tập đoàn Khang Điền cũng đã mua lại cổ phần của Công ty Đầu tư xây dựng Bình Chánh với quỹ đất đang nắm khoảng 400ha và dự kiến sẽ có nhiều dự án lớn ở khu vực này. Bên cạnh việc đầu tư hạ tầng, dịch vụ tiện ích tại khu vực này ngày càng hoàn thiện khiến cho tỷ lệ giao dịch các dự án khu Tây luôn ở mức cao.

Với hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhiều dự án lớn đang đổ bộ về khu Tây Nam

Đồng tình với điều này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam cũng nhận định tỷ lệ giao dịch thành công ở khu vực phía Tây đạt ở mức 80 - 90%. Theo đó, báo cáo của CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ phía Tây trong năm 2016 và quý I/2017 ở khu vực phía Tây có thị phần lớn hơn cả phía Đông và phía Nam. Cụ thể, trong năm 2015, nguồn cung căn hộ ở phía Tây chỉ chiếm 18% trong tổng nguồn cung trên toàn thị trường, qua năm 2016 con số này đã tăng lên 25% tương đương 8.800 căn hộ và trong quý I/2017 đạt 35%. “Một thời gian dài chúng ta nói nhiều đến thị trường phía Đông và phía Nam nhưng thời gian gần đây thị trường phía Tây (các quận 6, 8, Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh) đang có những bước tiến vượt bậc vì sự phát triển của hạ tầng khu vực. Khu Tây đang trở thành khu vực hấp dẫn không chỉ với nhà đầu tư mà với cả những người mua để ở. Tỷ lệ giao dịch rất tốt ở khu vực này, hầu hết các dự án được bán ra với tỷ lệ giao dịch thành công lên tới 80 - 90%. Tại một số dự án trước đây có tỷ lệ bán không tốt thì hiện nay sau khi “đổi chủ” được thay đổi thiết kế và phương thức thanh toán thì tỷ lệ bán đạt đến hơn 90%”, bà Dung chia sẻ.

Nhà vừa túi tiền sẽ “lên ngôi”

Tại buổi tọa đàm, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân cho rằng hạ tầng kết nối tại khu vực này không thua kém các khu vực trong thành phố như phía Đông hay phía Nam nhưng vấn đề khó khăn ở đây nằm ở khâu đền bù giải tỏa đất đai, điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn gặp khó vì thủ tục hành chính kéo dài, xử lý chưa chuyên nghiệp, còn bỡ ngỡ với các khái niệm mới. Tuy nhiên, dưới góc độ một nhà đầu tư tại khu vực này, những dự án như nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng trong tương lai sẽ là phân khúc chủ lực cho thị trường BĐS phía Tây của TP. Hồ Chí Minh.

Liên quan vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa lại chia sẻ câu chuyện cần phát triển loại hình nhà ở mới. Ông Quang cũng dẫn chứng khu vực phía Tây có quỹ đất rất lớn nhưng chính sách chưa đồng bộ để thu hút các nhà đầu tư về đây để “kéo” thị trường BĐS phía Tây phát triển. Đa phần dự án ở phía Tây đều là của doanh nghiệp nhà nước, thiếu dự án BT hoặc BOT. Ngoài ra, cần phát triển các sản phẩm BĐS vừa túi tiền và các loại hình BĐS mới như office - tel để có thể đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhiều đối tượng khách hàng, nhất là nhóm khách hàng cần một căn nhà vừa đủ ở chứ không phải một căn nhà quá tiện nghi hoặc rộng rãi.

Cùng nhận định trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, xu thế chung tại TP. Hồ Chí Minh là sụt giảm trong phân khúc cao cấp và chuyển qua các sản phẩm vừa túi tiền. Chúng tôi dự đoán nhu cầu trong 10 năm nữa sẽ là sân chơi của phân khúc này với hàng triệu căn hộ vừa túi tiền. Sự hấp thụ tốt của thị trường về phân khúc bình dân cùng với tính thanh khoản tốt, uy tín của các doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện để phát triển.

Nhiều dự án đổ bộ, cơ hội đầu tư sinh lời cao

Với việc đi trước một bước về hạ tầng cùng quỹ đất còn nhiều, khu vực phía Tây tiếp tục nhận được những “làn sóng” và “dòng tiền” đổ vào khu vực, cơ hội đầu tư sinh lời là rất cao. Theo đó, bà Dương Thị Dung cho rằng khả năng sinh lời khi đầu tư vào khu vực phía Tây phụ thuộc vào năng lực của từng nhà đầu tư. Hiện nay, giá bán căn hộ khu này khoảng 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ/căn, với mức giá này tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê khoảng 4 đến 5%, thấp hơn khu Đông hay khu Nam nhưng chi phí đầu tư thấp hơn. Đứng về phía nhà đầu tư là doanh nghiệp, lợi nhuận biên đối với căn hộ cao cấp cao hơn căn hộ trung cấp và bình dân do giá thành xây dựng không cao hơn nhiều nhưng giá bán được đẩy lên rất cao so với giá thật khiến cho lợi nhuận biên khi đầu tư vào phân khúc cao cấp thường cao. Tuy nhiên, bà Dung cũng cảnh báo khi phân khúc cao cấp sẽ bão hòa do nguồn cung lớn trong khi cầu theo không kịp. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu nhìn vào mức lợi nhuận không quá cao nhưng bền vững thì khu vực phía Tây là một lựa chọn. Nếu có thêm sự hỗ trợ về hạ tầng thì khu vực phía Tây sẽ là một lựa chọn hợp lý.

Liên quan tới việc đầu tư tại khu vực phía Tây Nam hay Tây Bắc, ông Trần Khánh Quang chia sẻ: “Tôi thấy sự kết nối của khu Tây Nam về trung tâm thành phố đầy đủ và gần hơn so với khu Tây Bắc. Khu Tây Bắc có giá đất hợp lý nhưng không có những yếu tố như khu công nghiệp hay khu dịch vụ nên giá đất không có nhiều biến động. Khoảng hai tháng trở lại đây thông tin Tập đoàn Tuần Châu đầu tư dự án ở khu Tây Bắc đã làm cho đất ở đây tăng đến 15% đến 20% nhưng những yếu tố này theo tôi chỉ mang tính nhất thời. Ngược lại, khu Tây Nam với các quận 6, quận 8 tập trung dân số đông nên hoạt động kinh doanh cũng nhộn nhịp hơn. Tôi thấy với tầm tiền vừa phải thì đây là một lựa chọn không tồi”.

Lại Hùng